Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Как проверить застройщика перед покупкой

Как проверить застройщика перед покупкой

Перед многими нашими соотечественниками часто встает вопрос, как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке? Данная статья посвящена таким вопросам, как выбрать из огромного числа вариантов на рынке недвижимости, при этом свести к минимуму риски покупателя в строящемся объекте.

Проверка документов застройщика 

На официальном сайте строительной компании, кроме фотографий новостроек указаний достоинств ЖК должны содержаться также сведения, обязательные к раскрытию. Согласно ст.3.1. ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик, получающий деньги у дольщиков, должен обеспечить свободный доступ к такой информации.

На сайте застройщика необходимо проверить: 

  1. Общие данные о строительной компании.
  2. Сканы требуемых документов о застройщике и его деятельности, информация об учредителях.
  3. Тип договора, на основании которого компания реализовывает квартиры;
  4. Сведения о возводимых объектах и ходе строительных работ; 
  5. Контактная информация. 

Общие данные о застройщике: история строительной компании, сколько лет ведет деятельность на рынке недвижимости, присутствие в регионах, количество реализованных объектов к данному времени.

Сканы необходимых документов: Лист записи ЕГРЮЛЮ. свидетельства ОГРН, ИНН, Устав организации, лист записи о постановке на учет в ФНС. Если указанные документы не размещены на сайте, то их нужно запросить у застройщика. Помимо этого, на каждый объект у компании должен быть отдельный перечень документов, разрешение на строительство, проектная декларация и др.

Тип договора, по которому компания-застройщик продает квартиры в возводимой новостройке. Процедура строительства может выполняться на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» или ФЗ № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». 

По первому федеральному закону в настоящее время строится большинство новых жилых комплексов в РФ. Покупатели оформляют договоры с застройщиком (ДДУ) и становятся участниками долевого строительства – дольщиками. Продажа квартир в новостройках может финансироваться по двум схемам – с использованием специальных эскроу-счетов или без таковых.

На эксроу-счета перечисляются средства покупателей, однако застройщик до момента окончания строительства не имеет доступа к ним и ведет строительные работы на собственные средства или заемные средства. Разумеется, вести деятельность по такой схеме может только надежный застройщик, компания с плохой репутацией не сможет взять крупный кредит в банке. Поэтому следует проверить, по какой схеме работает компания в выбранной новостройке. Покупателям рекомендуется отдавать предпочтение варианту со счетом эксроу.

ФЗ-215 регулирует приобретения жилья через ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение граждан, организованных для цели возведения многоквартирного жилого дома. Жилье, возводимое в порядке ФЗ-215, стоит дешевле, т.к. объект не подлежит налогообложению по НДС и не требуется страхование. Но, с юридической стороны, член ЖСК меньше, чем участник долевого строительства. В случае возникновения проблем в ходе строительства, они решаются в соответствии с Уставом организации, а Закон РФ «О защите прав потребителей» не применяется к объектам, строящимся по ФЗ № 215. 

Выбирая между ДДУ и ЖСК лучше останавливаться на первом варианте, поскольку он позволяет покупателю новостройки получить определенные гарантии и минимизировать риски.

По ФЗ-214 застройщик может приступать к работам только после разрешения на строительство. Чтобы получить этот документ требуется, в свою очередь, собрать большой перечень других бумаг.

Взаимоотношения строительной компании и дольщика детально регулируются законом, при этом банк гарантирует возврат денежных средств, если ЖК не будет достроен (при использовании эскроу-счета). При нарушении застройщиком сроков сдачи объекта, дольщики имеют право взыскать с него неустойку и штраф. Кроме того, на новостройку действует гарантийный срок – 5 лет. 

Возводимые объекты, ход строительства (с фотографиями). Желательно, чтобы на сайте застройщика содержался ход строительных работ текущих объектов, которые строятся в данный момент.  

Контактная информация. Обязательно должны быть указаны юридический и фактический адреса, номер телефона, e-mail адрес.  

Изучение репутации застройщика

Виды строительных работ

Нужно изучить надежность застройщика и убедиться, что он в ближайшее время не будет начата процедура банкротства. Для чего нужно проверить компания через специальный сервис – Картотеку арбитражных судов РФ. Если строительная компания не найдена в качестве ответчика по делам о признании компании банкротом, то все в порядке. 

Кроме того, нужно обратить внимание на следующие сервисы:

  • Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) — это актуальный и полный каталог строящихся объектов, актуальная информация о застройщиках и перечень проблемных новостроек. 
  • Единый реестр застройщиков (ЕРЗ). Здесь можно изучить перечень строительных компаний и лучших жилых комплексов. 

Не лишним будет также посмотреть отзывы о застройщике в интернете. Также можно порекомендовать выделять для себя застройщиков с рейтингом выше 3,5. Если компания недавно ведет свою деятельность и имеет невысокий рейтинг, то поищите отзывы не на сайте самой компании, а в независимых интернет-каталогах объявлений о продаже или аренде недвижимости (например, Циан).

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство

Если застройщик надежный с хорошей репутацией, то следующим шагом нужно проверить документы на сам жилой комплекс, который вы выбрали.

Прежде всего нужно проверить, если у застройщика разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации градостроительным требованиям и дающий компании право на ведение строительных работ. Этот документ выдает муниципалитет, без разрешения запрещается строительство капитальных объектов недвижимости.

Проектная декларация 

Проектная декларация 

Проектную декларацию строительная компания подготавливает самостоятельно. В ней указывается общая информация об объекте недвижимости: описание, технические характеристики, сроки реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации, возможные риски, а также список подрядных организаций. 

Проектная декларация позволяет узнать, принадлежит ли земельный участок, на котором ведется строительство, а праве собственности компании-застройщику. Если участок под застройку арендуется, то на сайте компании должен быть размещен в свободном доступе договор аренду. Если участок в собственности, то на сайте должно быть размещено свидетельство о праве собственности Росреестра или выписка из ЕГРН.

Оформление договора долевого участия с застройщиком, ведущим строительство на арендуемом земельном участке, допустимо при соблюдении 2-х условий:

  • предоставление застройщиком разрешения на строительство объекта на арендованном участке;
  • указание в выписке из ЕГРН на земельный участок его назначения – для строительства многоквартирного жилого дома. 

Если в правоустанавливающих документах указано другое назначение земли, например, для индивидуального жилищного строительства, то от такого объекта лучше отказаться. Застройщик после постройки объекта будет переводить его в иной статус, но это может привести к длительным судебным разбирательствам и, даже, к лишению его права собственности на возведенный объект.

Финансирование строительных работ

Застройщик, оформляющий договоры долевого участия с дольщиками в рамках ФЗ-214, может иметь два источника финансирования строительства – собственные или кредитные средства. Ведение строительства за свой счет осуществляется на практике крайне редко. Для снижения рисков, лучше выбирать компанию, которая кредитуется у солидного банка, который уже принял во внимание возможные риски, связанные с возведением объекта недвижимости.

Сроки строительства

Нулевой цикл строительства: что это, виды работ, их описание

Сроки постройки дома зависят от множества факторов, включая строительные материалы и технологии, работа подрядчиков, климата в регионе и др. При этом срок окончания работ должен быть не более 2,5 лет для кирпичных, и 1,5 лет для панельных домов. 

Дольщикам следует понимать, что сроки сдачи новостройки и сроки передачи ключей от квартир могут сильно отличаться. Менеджеры застройщика могут честно заявить, что ЖК будет сдан в IV квартале 2022 года, а по факту передача ключей производится в течение 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Вот для чего нужно внимательно изучать проектную документацию и договор долевого участия.

Изучение реализованных объектов

В ЖК бизнес-класса «Прайм Тайм» полностью реализована первая очередь

Лучше выбирать застройщика, который уже сдал несколько новостроек. В этом случае вы сможете наглядно оценить реализованные объекты.

Объективно дать оценку качеству новостройки, даже зайдя в подъезд дома, довольно сложно. Наиболее правильным способом является общение с жильцами сданного дома. Узнайте о преимуществах и недостатках новостройки, как справляется с текущими вопросами управляющая компания. Жильцы могут рассказать, например, бывают ли отключения коммунальных ресурсов, хорошая ли в квартирах шумоизоляция и т.д.

Можно попробовать поискать в интернете новости об объекте, опубликованные в СМИ еще в начале его строительства. Как правило, застройщики обещают элементы инфраструктуры и благоустройство придомовой территории и многое другое. Если вы наблюдаете расхождения обещаний с реальностью, то можете сделать соответствующие выводы, можно ли доверять данному застройщику.

Контроль за ходом строительства

Проверка вентиляции квартира от застройщика

Многие застройщики дают возможность контролировать ход строительства с помощью камер видеонаблюдения и по регулярным фотоотчетам, размещаемым на сайте ЖК.

Если информация на сайте долго не обновляется, то нужно обратить на это внимание. Для решения вопроса можно направить запрос в надзорные органы (в столице – Мосгосстройнадзор, которые на постоянной основе выполняют контроль за строительством новостройки и в короткие сроки рассматривают обращения дольщиков.

Если стадии сооружения этажей довольно просто контролировать, то после окончания данного этапа строительства динамика будет не так очевидна, т.к. большая часть работ теперь буду выполняться внутри (монтаж перегородок, отделка мест общедомового пользования, установка инженерного оборудования и т.д.) Поэтому некоторые дольщики беспокоятся, почему отсутствуют изменения на стройплощадке, в таких случаях можно выехать лично объект и увидеть все своими глазами.

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий
Алексеев Дмитрий
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Задать вопрос
Раз в квартал застройщик должен предоставлять в Москомстройинвест бухгалтерскую отчетность, а также вносить в проектную декларацию изменения о размерах кредиторской и дебиторской задолженности за последний отчетный период. Помимо этого, сроки строительства и качество работ многоквартирного дома можно отслеживать косвенным образом. Посмотрите, не прекратилась ли реклама ЖК, обновляются ли новости на сайте и др.

Найти подходящего по всем параметрам застройщика непросто. Выбирать можно методом от противного –  отсекать все варианты, которые точно вас не устраивают, и выбирать наилучший.

Читайте также: как получить скидку на квартиру от застройщика.

Видео: Как проверить застройщика? 4 главных совета перед покупкой квартиры:

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал