В большинстве случаев сроки строительства многоэтажного жилого дома составляют от 2 до 4 лет. В этот период инвесторы обеспокоены тем, удастся ли застройщику соблюсти точные сроки ввода объекта в эксплуатацию, отраженные в проектной документации и договорах долевого участия. Нередко застройщики не укладываются в заложенные сроки строительства многоквартирных домов (далее – МКД) по каким-либо причинам.
Для возможности определения проблем и задержек, дольщикам нужно понимать, из каких стадий состоит процесс строительства новостройки. Проблемы на отдельных этапах строительства могут привести к затягиванию сроков ввода объекта и проблемам для граждан-дольщиков, которые покупают квартиры в доме.
Инвестируя в долевое строительство нового ЖК, необходимо понимать, сколько времени нужно на строительство многоквартирного дома. Понимание примерных сроков может дать дольщикам возможность контроля за действиями строительной компании и лучше обеспечить защиту своих жилищных прав и интересов.
Сроки различных стадий строительных работ
Рассмотрим основные стадии строительных работ и соответствующие сроки их выполнения:
- Подготовка строительной площадки. Подготовительные работы, как правило, занимают от 2 недель до 1 месяца. За этот период вокруг строительной площадки устанавливаются ограждения, демонтируются существующие вспомогательные строения, проводятся пути для спецтехники и другого транспорта. Затем возводятся временные постройки для хранения строительных материалов, размещения персонала, прорабов и охранных служб.
- Выполнение земляных работ. Этот этап длится от 3 недель до 1,5 месяца, за это время рабочие выполняют разработку (рытье) котлована под фундамент строящегося объекта. Также осуществляется прокладка траншей и подведение сетей инженерных коммуникаций (водоснабжения, электроснабжения, отопления, канализации и др.). По завершению земляных работ устанавливаются сваи.
- Устройство фундамента. Подготовка основания, как правило, занимает от 7 до 15 недель. Застройщику необходимо будет установить фундамент с учетом всех строительных норм и правил. Этот этап занимает больше времени, если строительство МКД выполняется в зимнее время. Основные работы связаны с укладкой бетонного раствора в подготовленный под фундамент котлован.
- Монтаж стен с установленными плитами перекрытий, лестничными маршами и кровлей. Длительность данных работ занимает от 1 до 1,5 года. Зимой процесс строительства значительно затягивается, а в периоды сильных морозов может быть вообще приостановлен.
- Подведение инженерных коммуникаций. Эта стадия может длиться от 5 до 10 месяцев. В это время проводятся работы по подсоединению сетей электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения. После завершения работ в помещении каждой квартиры монтируется учетные приборы потребления коммунальных ресурсов (счетчики).
- Обустройство внутренней территории вокруг МКД и отделочные работы. Эта стадия занимает от 3 до 9 месяцев. При благоустройстве территории выполняется укладка асфальта и плитки, установка ограждающих конструкций, детских площадок, скамеек, дорожек, клумб и т.д. При этом одновременно с этим рабочие производят отделочные работы во внутренних помещениях здания.
- Ввод объекта в эксплуатацию. На эту стадию отводится от 3 до 6 месяцев. После завершения строительства формируется специальная комиссия, в которую входят представители контролирующих инстанций и руководство застройщика. Комиссия решает вопрос о вводе в эксплуатацию многоэтажного дома. Чтобы собрать все согласования требуется время, поэтому этот этап может длиться до полугода. Если инспектирующие органы выявляют какие-либо дефекты, то строители должны исправить их в определенный.
Каждая стадия монтажных работ должна выполняться в полном соответствии с ранее утвержденным техническим заданием и разработанным технологическим процессом.
Подробнее об этапах строительства многоквартирного дома.
Как рассчитать сроки строительства?
Существует мнение, что из-за необходимых многочисленных этапов строительства рассчитать сроки возведения новостройки крайне сложно. В действительности застройщики должны соблюдать определенные стандарты при выполнении строительных работ, в том числе строительные нормы СНиП. Есть много моментов, которые нужно учитывать при расчете сроков строительства – площадь застройки, размеры многоквартирного жилого дома, применяемые материалы и технологии, конструктивные особенности и погодные условия. Все эти нюансы оказывают влияние на условия работ и на то, насколько быстро могут работать строители.
Однако установленные стандарты могут служить только лишь примерными ориентирами. Точные сроки строительства каждого конкретного объекта разные, они зависят от многих факторов – площади застройки, на которой осуществляется строительство, правильного составления сметы, типа фундамента, а также конфигурации МКД. Имеет значение, есть ли какие-либо пристройки к зданию, цоколи, чердачные помещения и прочие конструктивные элементы.
Чтобы определить, когда будет построен объект, стоит узнать общую площадь объекта в проектной декларации. Распределение площади зависит от количества этажей строения, количества секций, поэтому нужно смотреть информацию из проектной документации.
Читайте также: Обязан ли застройщик предоставлять проектную документацию собственникам?
У строителей есть такое понятие, как технологический перерыв. Это означает, что работы, которые проводятся в зимний сезон приостанавливаются. Например, при низких температурах, если фундамент здания устанавливается без запаса прочности, приходится ждать, пока залитая бетонная смесь наберёт 70% прочности. Поэтому для более точного расчета сроков строительства объекта используются различные коэффициенты, которые учитывают необходимые задержки по времени. Нужно учитывать, что для каждого региона России они могут отличаться.
Средний срок строительства МКД
Срок возведения многоквартирных домов в нашей стране составляет в среднем – 2,9 лет, о чем указывается в исследовании сервиса подбора и продажи недвижимости Домклик от СберБанка.
Данные о совершенных сделках за декабрь демонстрируют, что в крупных городах РФ среднее время завершения строительства МКД составляет от 2 до 5 лет.
По аналитическим данным, существенно меньший срок строительные работы занимают в г. Волгограде (2 года и 3 месяца), Екатеринбурге, Челябинске (2 года и 4 месяца). При этом максимальный срок строительства отмечен в Ростове-на-Дону (4 года и 1 месяц), Санкт-Петербурге (4 года и 8 месяцев) и Краснодаре (примерно 5 лет).
Основные причины срыва сроков
В нашей стране, особенно в текущих сложных экономических условиях, почти половина всех возводимых многоквартирных домов сдаются позже на 6-12 месяцев от заявленной даты их ввода в эксплуатацию.
Зачастую компании-застройщики не учитывают состояние в экономической сфере. Компания планирует, что клиенты раскупят какую-либо часть квартир, но граждане становятся менее платежеспособными, и продажи могут идти не так, как хотелось бы. Если в текущей обстановке продается меньше жилой площади, то у застройщика не будет хватать средств для продолжения строительства МКД.
Читайте также: Топ-5 самых масштабных долгостроев Москвы.
К признакам нестабильного финансового положения застройщика можно отнести предложения дополнительных скидок и акций на квартиры и значительное снижение жилья. Тем самым компания рассчитывает привлечь финансирование, необходимое для завершения строительных работ. Финансовые трудности могут возникать и при получении застройщиком кредита в банке.
Помимо денежных проблем, основными причинами задержки строительства МКД являются:
- Несвоевременная поставка строительных материалов и конструкций. Подобные сложности чаще происходят при возведении объектов по индивидуальным проектам. Строительство таких зданий подразумевает использование инновационных материалов, которые доставляются из-за рубежа, поэтому их поставка может прерываться по разным причинам, не зависящим от компании-застройщика.
- Проблемы с муниципальными властями. Даже если строительство дома одобрено местной администрацией, отдельные контролирующие органы могут не согласовать стройку, например, Роспотребнадзор или органы по защите окружающей среды. Например, если при работах используются вредные материалы или нарушаются установленные границы объекта. В некоторых случаях застройщикам приходится отвечать на жалобы недовольных жителей соседних домов.
- Сложности с подведением коммуникаций. Прокладка водоснабжения, электричества, газа, канализации может затянуться на продолжительное время, так как не получены необходимые согласования.
Как указывалось ранее, дольщики могут ориентироваться на максимальные сроки строительства жилых многоквартирных домов. В расчете нужно учитывать строительную технологию, площадь объекта и действующий коэффициент. Если речь идет о строительстве МКД в районах с суровыми климатическими условиями, произведенный расчет необходимо умножить на 1,2.
Заключение
Приведенные нормы предполагает, что монтажные работы будут выполняться в 2 смены, а основные работы будут вестись в 1,5 смены. Кроме того, в нормах учитывается конструкция объекта с установкой ленточного фундамента. Рассмотренные параметры характерны для зданий без дополнительных пристроенных и встроенных элементов. Если здание имеет сложную конфигурацию, к указанным срокам следует добавить еще 15 дней.
