«Времена года» — редкий для Москвы пример торгового комплекса, ориентированного только на одну категорию покупателей — так называемый upper middle class. Именно поэтому он построен не в густонаселенном жилом квартале, но на перекрестке автомобильных магистралей.
Общие данные
объект: «Времена года»
назначение: торговый центр
расположение: Москва, Кутузовский пр., д. 48
площадь, кв. м: 65 000
девелопер: ООО «Октан плюс Альфа»
архитектура: ТПО «Резерв»
генподрядчик: «РОКЛЕР» [ROKLER]
рабочая документация: КТБ НИИЖБ
интерьеры: ТПО «Резерв», компания Avantic
консультант: А. Оганесян
проектирование: 2002–2005
строительство: 2005 – ноябрь 2007
площадь территории, га: 1,97
площадь застройки, га: 1,1
общая площадь здания, кв. м: 65 980
полезная площадь, кв. м: 60 040
Градостроительная справка
Торговый комплекс «Времена года» занимает одно из колец развязки на пересечении Кутузовского проспекта и Минской улицы. Архитектор Владимир Плоткин, работая над проектом, предложил московским властям изменить конфигурацию развязки, удлинив плечо съезда.
Благодаря этому выезд с проспекта на Минскую улицу оказался существенно разгружен. Так как вдоль Кутузовского проспекта проходит железная дорога, петля съезда получилась продолговатой, как бы стиснутой с двух сторон параллельными трассами. Поэтому и здание, находящееся внутри нее, оказалось сильно вытянутым в длину. Вокруг здания – обширная незастроенная территория. В будущем параллельно Кутузовскому проспекту планируется провести трассудублер, соединяющую Москва-Сити с Рублево-Успенским шоссе
Покупатель
■ Ivanhoe Cambridge – канадская инвестиционная компания, специализирующаяся на сделках с недвижимостью, девелопменте и управлении торговыми центрами. Всего под управлением компании находится 4,46 млн кв. м торговых центров, а активы составляют около $15 млрд.
[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]
Продавец
■ Инициатором строительства проекта «Времена года» был Юрий Тюменцев, частный столичный девелопер, который еще в 1999 году создал для строительства центра компанию «Октан плюс Альфа». Позднее к Тюменцеву присоединились его нынешние партнеры: заместитель председателя правления банка «Славянский кредит» Паата Гамгонеишвили (также бывший владелец торговых центров «Золотой Вавилон»), девелопер Роланд Исаев (частично владеет торговыми центрами «Универ-Сити» и «Обувь-Сити» на проспекте Вернадского в Москве, а также ТЦ «Давыдково» в районе станции метро «Пионерская») и девелоперская компания «МАРР Капитал».
О сделке
■ Инвестиционный фонд Ivanhoe Cambridge заинтересовался строящимся на Кутузовском проспекте торговым центром класса люкс «Времена года» еще в начале 2007 года. Тогда компания стала соинвестором проекта и помогла «Временам года» погасить привлеченный на строительство кредит Сбербанка РФ. Позже было достигнуто соглашение о покупке торгового центра после введения его в эксплуатацию, которое состоялось в ноябре 2007 года. По данным консалтинговых компаний, сумма сделки составила $500 млн за торговый центр торговой площадью 40 000 кв. м.
Описание объекта
Поблизости от нового торгового центра действительно нет жилых районов, но по двум широким улицам, на пересечении которых он стоит, до него из многих мест можно быстро добраться на машине. Ближайшие жилые массивы роскошные сталинские кварталы, стоящие на Кутузовском проспекте за триумфальной аркой, а по Минской улице «Золотые ключи» и огромный строящийся комплекс «Шуваловский». Таким образом, большинство потенциальных посетителей комплекса это жители новостроек, то есть люди, которые купили свою квартиру (а не получили по наследству, например). Удаленность «Времен года» эффективный инструмент сегрегации.
Житель «Золотых ключей» на личном автомобиле доедет до него за три минуты, а рядовому обывателю, пассажиру метро, придется потратить на до рогу много сил и времени. Под стать покупателю подобрались арендаторы. Одна из первых компаний, с которой заключили договор об арен де, Porsche. «Якорный» арендатор гастроном «Глобус Гурмэ». Фудкорта с пластиковыми стаканчиками, гамбургерами и дешевым пивом тут нет, зато есть рестораны с дизайнерскими интерьерами и названиями, которые много скажут опытному московскому фланеру: «Ботаника», Boconcino.
Для репрезентации особого статуса места девелопер вы брал иной путь, чем создатели идейного предшественника «Времен года» «Крокус Сити Молла», которые оформили его в средиземноморском вкусе. Здесь ставка сделана на авторскую архитектуру. Здание заявляет о своем статусе не тем, что построено в том или ином стиле, а тем, что его построил известный архитектор. Слухи о том, что автор «Времен года» «кто-то знаменитый», ходят даже среди тех, кто никогда не слышал имени Владимира Плоткина. Вытянутый прямоугольный блок торгового комплекса делится на три части. В западной части находится надземная автостоянка, а над ней, на верхнем этаже, – мультиплекс.
В центре – то, что в XIX веке назвали бы пассажем: длинный атриум с отдельными магазинами по сторонам. В восточной части, где вначале хотели сделать универмаг, атриума нет. Программа «Времен года» имеет одну необычную черту: очень много места отведено ресторанам и банкетным залам.
Причина этого в том, что Поклонная гора, расположенная поблизости, – традиционное место свадебных торжеств. Теперь можно будет заказать праздничный банкет возле нее. Рестораны в основном находятся вблизи восточного фасада, сплошь остекленного, именно отсюда видна Поклонная гора. Здесь же на длинной консоли-«клюве» устроена смотровая площадка, где, как представлял себе архитектор, женихи и невесты будут фотографироваться на фоне Поклонной горы.
Еще один ресторан, с выходом на плоскую кровлю, устроен в западной части торгового комплекса, рядом с мультиплексом. Фасады торгового комплекса – это, как правило, глухие нейтральные поверхности. На стены, лишенные окон, удобно вешать рекламные щиты, и порой они покрывают все здание. Таким образом, стена из архитектурной поверхности превращается в абстрактный носитель информации, в газету рекламных объявлений. Но разве современный человек читает бумажные газеты? С недавних пор умы московских архитекторов будоражит идея медиафасада, оснащенного по последнему слову техники, фасада-гаджета.
Именно таков фасад «Времен года», выходящий на Кутузовский проспект. Его поверхность разбита на глухие выступы и застекленные ниши, чередующиеся в шахматном порядке. Вначале предполагалось, что застекленные участки будут окнами. Однако потом их решили сделать глухими: вместо окон арендаторам выгоднее иметь еще одну стену, вдоль которой можно поставить стеллажи. Витражи повернуты к поверхности фасада под небольшим углом: верхние – вправо, в сторону центра, нижние – влево, в сторону области. Благодаря этому человеку, проезжающему мимо здания на автомобиле, должно быть виднее изображение, находящееся за ними.
За витражами может находиться оборудование, каким-либо образом создающее это изображение, например мониторы или экраны для лазерных проекций. Сейчас там установлены рекламные щиты-призматроны. Глухие участки фасада покрыты светодиодными светильниками, которые могут менять цвет. С их помощью можно создать изображение или узор, сочетающиеся с изображениями в витринах или сливающиеся с ними.
Гаджет вышел несколько проще и грубее, чем задумывался. Призматроны в витринах стоят фронтально, и разворот витражей никак не помогает их разглядеть. Светодиоды установлены довольно редко – если из них и можно составить изображение, то очень простое и «зернистое». Однако в целом здесь решена очень сложная художественная задача: становясь носителем информации, монитором, фасад в то же время не перестает быть архитектурой, сложносоставной и объемной. Эта усложненность фасада кажется даже чрезмерной.
Дело в том, что торговый центр сам по себе – сооружение аморфное. Внутри он представляет собой однородную сетку колонн, а необходимое количество солнечного света получает не из окон, а через крышу. Поэтому ему все равно, какие очертания иметь. Чаще всего повторяет форму участка (как, кстати, и в данном случае) либо, если внешних ограничений нет, принимает элементарную форму квадрата. Его фасад однороден, это мембрана, внутри которой находится некая архитектурная взвесь. «Времена года», одиноко стоящие посреди необозримого пустыря, именно так и воспринимаются – как сгусток материи, благодаря внешним обстоятельствам получивший определенные границы и объем.
Однако его фасады нарушают целостность впечатления. Это фирменные «наложенные структуры» Плоткина, изысканные архитектурные горельефы, которые не содержат в себе здание, а заслоняют его. Они мешают увидеть постройку как компактный объем. Гораздо более целостное впечатление получает человек, заходя внутрь. Вероятно, это самый красивый интерьер торгового здания в Москве. Здание прорезано четырьмя световыми колодцами, расширяющимися кверху (предполагается, что они символизируют четыре времени года).
Промежутки между колодцами – это, по сути дела, мосты, перекинутые через атриум. Так как отверстия, прорезанные в перекрытиях, на каждом этаже становятся все шире, логично было опереть их на наклонные колонны, которые стоят группами по четыре, расходясь симметрично от центра каждого светового колодца. Если смотреть вдоль атриума, будет казаться, что эти колонны двумя зигзагообразными рядами обрамляют центральный «неф», более широкий и лучше освещенный. Бутики отгорожены от атриума беспереплетным остеклением, опускающимся до пола. Из-за этого становятся виднее их интерьеры, отделанные, как водится, каждый на свой лад. Однако все это буйство коммерческого декоративизма остается на заднем плане: ни рекламу, ни вывески на стеклянных стенах не поместишь.
Архитекторы, так сказать, отстояли атриум у арендаторов. Его собственная отделка скупа: белая керамика, полированная сталь, зеленоватое стекло парапетов – и не отвлекает внимания от игры форм и света, которая составляет самую суть этого интерьера. В общем, «Времена года» – настоящая коллекция парадоксов.
Фасад – одновременно и самодостаточная трехмерная архитектура, и интерфейс. В интерьере – не то четыре атриума, не то один. Можно сказать, что это четыре световых колодца, а можно – что три нефа. Нам не кажется, что все эти парадоксы решены удачно, но само то, что задача ставится подобным образом, свидетельствует о крайне высокой профессиональной культуре проектировщиков. А большего и не нужно. Ведь задача здания – сигнализировать потребителю, что его спроектировал известный архитектор, а не быть красивым просто так, без причины.
