Граждане, оформившие договор участия в долевом строительстве, часто сталкиваются с ситуацией, что сдача новостройки задерживается, а компания в который раз откладывает передачу жилья дольщикам. По факту расчеты с застройщиком выполняются на кредитные средства, взятые в банке, т.к. люди рассчитывают на получение готовой квартиры к определенной дате. С практической точки зрения, нарушения сроков ввода объекта встречаются повсеместно, независимо от региона нашей страны. Рассмотрим в данной статье порядок подачи в суд на компанию-застройщика и особенности составления искового заявления о взыскании убытков и неустойки.
Защита прав дольщиков
Все знают, что рисковано вкладывать денежные средства в строительство новостройки. Но граждан привлекает выгодная стоимость 1 кв. м. жилплощади по сравнению с уже построенным жильём. Зачастую для покупателей заключение договора долевого участия является единственным способом приобретения своего жилья и скорейшим образом расплатиться по ипотеке с банком. В лучшем случае выбирается застройщик с надежной репутацией и многолетним опытом. С другой стороны, в текущих реалиях экономического кризиса даже крупный девелопер может ненадлежащим образом выполнять свои обязательства перед дольщиками.
На практике, в условиях существенных изменений в сфере строительства, застройщики нарушают сроки договоров и строительные работы затягиваются. Для дольщиков это не становится хорошей новостью. Если семья вложила в строительство последние деньги, то ситуация становится плачевной. Не так страшно, когда объект построен и остается только передать помещения квартир. Но готовность постройки дома может быть завершена только на 70 или 50%.
В благоприятных обстоятельствах компании сдают новостройки вовремя. Обычно около половины девелоперов переносят срок ввода объектов в эксплуатацию. В некритичных случаях застройщик фактически закончил строительство и выполняются внутренние отделочные работы.
В строительстве реалии могут существенно влиять на сроки сдачи многоквартирного дома. Но маркетинговые отделы застройщиков не хотят указывать слишком отдаленные сроки завершения работ, они понимают, что чем короткие сроки будут фигурировать в рекламном предложении, тем большим будет спрос у дольщиков.
Дополнительное соглашение к договору
Сроки сдачи новостройки и сроки передачи квартир дольщикам указаны в тексте договора долевого участия. Но в редких случаях в договоре указана не точная дата, а более размытые формулировки, например, 3 месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Если срок сдачи прошёл, но застройщик не спешит передавать дольщику жилое помещение, то условия договора нарушены. В очевидных случаях дольщик сам видит, что до завершения строительных работ на объекте еще далеко.
В соответствии с п.3 ст. 6 ФЗ №214, если строительство дома не может быть закончено в установленные в ДДУ сроки, компания-застройщик должна не менее чем за 2 месяца до истечения данного срока уведомить дольщика и предложить внести изменения в договор. Изменения вносятся путем заключения дополнительного соглашения к ДДУ о продлении сроков передачи жилья.
Но приобретатели квартир вовсе не обязаны соглашаться на предложенные условия. Продление сроков сдачи объекта выгодно для застройщиков, тем самым они смогут избежать судебных разбирательств с дольщиками, в результате которых подрывается репутация компании. Кроме того, в случае крупных компенсаций инвесторам финансовое состояние девелопера может ухудшиться, что грозит риском срыва ввода или полной «заморозкой» и других объектов компании.
Если дольщик требует взыскания неустойки, не следует подписывать дополнительное соглашение с застройщиком. В этой ситуации необходимо ждать достройки и передачи квартиры, когда она будет готова. При подписании допсоглашения, компания завершит строительные работы к новому сроку и нарушения условий договора не будет. При обращении в суд, исковое заявление могут не принять к рассмотрению или вынести решение об отказ в его удовлетворении.
Если застройщик не выходит на связь
Более распространенным вариантом является случай, когда девелопер после истечения предусмотренных в договоре долевого участия сроков, не предпринимает никаких действий в отношении дольщика и не направляет каких-либо уведомлений.
Надлежащим исполнением строительной фирмой обязательств перед дольщиком является подписание в официальном порядке акта приема-передачи жилого помещения, на основании которого покупатель получает право собственности на свою жилплощадь.
Нужно учитывать, что передача квартиры до сдави объекта, к примеру, для «проведения ремонта», являющегося фактически чистовой отделкой жилья, не считается передачей жилого помещения согласно ФЗ-214. Передача помещения в установленном порядке может быть совершена только после сдачи новостройки.
Если строительная компания молчит и не предлагает подписать передаточный акт, значит произошло нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Неустойка начинает начисляться на следующий день после наступления срока, указанного в ДДУ.
Перед обращением в суд необходимо соблюсти претензионный порядок урегулирования спора. Для чего нужно самостоятельно обратиться к застройщику. Важно помнить, что любое обращение должно быть официальным и подтверждаться письменными доказательствами.
Направление претензии
При просрочке передачи жилого помещения дольщику требуется направить на юридический адрес застройщика претензию. Эта досудебная мера, которая носит обязательный характер в силу ФЗ-214, призвана урегулировать спор в мирном порядке.
В претензии дольщик требует от строительной компании выполнить обязательства по передаче квартиры в определенный срок (например, в течение 1 месяца). Также рекомендуется указать, что если компания не выполнит требования, то гражданин будет решать вопрос в судебном порядке, при этом помимо передачи жилья с застройщика будут взысканы убытки, неустойка и судебные расходы.
В претензии также необходимо привести расчеты суммы неустойки, а также прописать банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Если не указать банковский счет дольщика, то застройщик в суде может ссылаться на это.
Претензию нужно направить застройщику постовым отправлением (заказным письмом с описью вложения), сохранив квитанцию Почты России. Не забудьте указать срок, в течение которого строительная компания должна ответить и адрес дольщика, куда направлять ответ.
Расчет неустойки
Согласно пункту 2 ст. 6 Федерального закона № 214 размер неустойки определяется в соответствии с ключевой ставкой Центрального банка РФ, действующей на день подачи претензии или передачи жилого помещения.
Сумма неустойки = стоимость квартиры х кол-во дней просрочки х 1/150 х КС ЦБ.
КС – ключевая ставка ЦБ РФ.
Коэффициент 1/150 применяется в отношении физических лиц (для организаций используется коэффициент 1/300).
Размер ключевой ставки на 21.06.2022 года составляет 9,50% годовых.
В случае обращения в суд дольщик, в соответствии с законодательством, может выставить к застройщику несколько видов требований:
- Неустойка (на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ №214);
- Штраф 50% от суммы, которая удовлетворена судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»);
- Компенсация морального вреда (на основании ст. 151 Гражданского кодекса РФ).
Подготовка искового заявления
Дольщику необходимо подготовить исковое заявление в 3х экземплярах. К иску прикладываются доказательства, обосновывающие позицию дольщика.
Если истец является юридическим лицом или ИП, то исковое заявление к застройщику подается в Арбитражный суд. Дольщики – граждане подают иск в суд общей юрисдикции.
Один экземпляр заявления необходимо направить на адрес застройщика, при этом копия квитанции прикладывается к исковому в суд.
Исковое заявление также можно направить в суд почтовым отправлением (заказным письмом с описью вложения, где перечислить список всех документов).
Образец иска о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры
(150000, г. Ярославль, ул. Собинова, 38)
Истец: ФИО, адрес, телефон
Ответчик: ООО СК «___________»
От уплаты госпошлины истец освобожден
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
«___»______ 2021 года между истцом и ответчиком ООО СК «_________» был заключен Договор участия долевом в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик (Застройщик) обязался в срок до окончания IV квартала 2021 года организовать и осуществить строительство многоэтажного жилого дома с помещениями культурно-бытового и социального назначения по адресу: г. Новосибирск, _________________ и в срок не позднее окончания _ квартала 201_ года передать истцу объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру, строительный номер _ на _ этаже, блок-секция _ в осях ________, общей площадью по проекту _______ кв.м., в том числе жилой ______ кв.м., с лоджией (балконом) площадью ______ кв.м. (копия договора прилагается к исковому заявлению). Истец обязался оплатить ответчику обусловленную Договором цену – ________ руб. (________________) рублей 00 копеек) (с учетом стоимости квартиры и лоджии) в срок не позднее трех дней с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п.п. 1.3. и 2.1. Договора). Договор, в соответствии с действующим законодательством, зарегистрирован в Управлении Росреестра по НСО. Свои обязательства по внесению денежных средств истец, как Участник долевого строительства, исполнил своевременно и в полном объеме, передав ответчику в день заключения договора наличные денежные средства в сумме __________ руб., в подтверждение чего к настоящему исковому заявлению прилагается квитанция об оплате.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее: Закон) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Исходя из приведенных выше условий Договора, Объект долевого строительства должен быть передан истцу в срок не позднее 30 марта 2022 года. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено до настоящего времени, соответственно, не подписан и акт приема-передачи истцу объекта долевого строительства.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона).
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (т.е., в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки).
На дату 21 июня 2022 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 9,50 % годовых.
Кроме того, из-за просрочки ответчиком исполнения своих обязательств по договору долевого участия в строительстве истец понес убытки в виде оплаты по договору коммерческого найма жилого помещения в период с _______ по _______ в общей сумме ________ рублей (договор коммерческого найма с подтверждением внесения оплаты по нему прилагается). Необходимость коммерческого найма жилого помещения истцом обусловлена отсутствием у него самого, его супруги и их близких родственников в г. Новосибирске какого-либо помещения на праве соцнайма или на праве собственности (копии паспортов истца и его супруги с отметкой о регистрации в г. ___________, выписки из ЕГРН в отношении истца и его супруги прилагаются к исковому заявлению).
Понесенные истцом убытки в виде платы за коммерческий наем жилого помещения также подлежат взысканию с ответчика по основанию ст. 10 Закона.
Истец неоднократно обращался к ответчику с претензией о выплате неустойки и убытков, однако никакого ответа не последовало.
Также, существенно нарушив свои обязательства по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве (а именно значительно просрочив передачу объекта долевого строительства в собственность истца), ответчик причинил последнему моральный вред, который выразился в серьезных переживаниях по поводу перспективы исполнения ответчиком своих обязательств перед ним вообще, вынужденного поиска жилого помещения для коммерческого найма, проживания в чужой квартире с крайне проблемными соседями. Истец оценивает причиненный ему ответчиком моральный вред в 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
На основании ст. 15 Закона от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», истец имеет право на компенсацию морального вреда.
Общая сумма претензий истца к ответчику (с учетом неустойки и убытков) составляет ____________ (___________ + __________), в части компенсации морального вреда — 50 000 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 3 ГПК РФ,
ПРОШУ:
Взыскать с ответчика ООО СК «___________» в пользу истца (ФИО) в счет неустойки _______________, в счет возмещения убытков ________ руб., всего: __________ руб. __ коп. (_______________________), а также 50 000 (сто тысяч) рублей в счет компенсации морального вреда;
Взыскать с ответчика ООО СК «__________» в пользу истца (ФИО) понесенные по настоящему гражданскому делу судебные расходы по оплате услуг представителя на составление искового заявления в соответствии с представленными квитанциями.
ПРИЛОЖЕНИЕ:
1. Исковое заявление для ответчика;
2. Договор долевого участия — копия;
3. Квитанция об оплате по договору участия в долевом строительстве
4. Договор найма жилого помещения;
5. Копия паспорта истца;
6. Копия паспорта супруги истца, ____________________;
7. Выписка из ЕГРН в отношении истца;
8. Выписка из ЕГРН в отношении супруги истца, ____________________;
9. Свидетельство о заключении брака
10. Договор и квитанция об оплате услуг представителя.
«___»_________ 2022 года Истец __________________________
Читайте также: Что делать дольщику, если застройщика признали банкротом.
Видео о том, как подать в суд иск о взыскании неустойки с застройщика:
