При покупке квартиры в новостройке от застройщика, дольщику необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Тем самым гражданин инвестирует денежные средства в строительства объекта, уплачивая застройщику деньги за жилье, а последний должен сдать многоквартирный дом в установленные сроки. Но встречаются ситуации, когда застройщика признают банкротом. Как поступить дольщику в этом случае для возврата денег или получения квартиры, рассмотрим в данной статье.
Причины банкротства застройщика
Банкротство – это процедура, которая инициируется, если компания не в состоянии исполнять свои обязательства.
Банкротство строительных компаний может происходить по следующим причинам:
- Повышение цен на стройматериалы (например, в результате изменения курсов валют) или на расценки контрагентов-подрядчиков;
- Ошибки при составлении бизнес-плана жилого комплекса;
- Крупные расходы застройщика на судебные выплаты и издержки (к примеру, если строительные работы были приостановлены);
- Мошеннические действия в отношении компании;
- Непредвиденные ситуации и форс-мажор.
Вышеуказанные обстоятельства могут стать причинами «заморозки» строительных работ. В случае нехватки денежных средств, застройщик вправе начать процедуру банкротства. Компания освобождается от обязательств, которые она не может исполнить, при этом запускается процесс ликвидации организации с продажей ее активов. В такой ситуации продолжать деятельность крайне сложно, а деловая репутация почти полностью утрачивается.
Но дольщиков интересует не состояние дел застройщика, а то, сможет ли он вернуть вложенные средств или все-таки получить достроенную квартиру в новостройке.
Кто может признать застройщика банкротом?
Объявить строительную компанию банкротом можно только в судебном порядке.
В случае задолженности компании перед контрагентами, которая превышает 300 тысяч руб., а просрочка длится более трёх месяцев, то в отношении застройщика может быть инициирована процедура признания его финансово несостоятельным.
Подать соответствующее заявление в суд может и гражданин, вложивший деньги в строительство. Но фактически это потребует много сил и времени. Потребуется созывать собрание кредиторов, нанимать арбитражного управляющего, уплачивать издержки и заниматься решением большого числа других вопросов.
Лучше не обращаться самостоятельно в суд, а заручиться поддержкой государственных надзорных органов. В Москве таким надзорным органом является Москомстройинвест (в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 157-ПП от 26 апреля 2011 г.). Защиту интересов дольщиков также осуществляет Фонд Защиты Прав Граждан – Участников Долевого Строительства. Банкротить застройщиков могут также органы ФНС.
Арбитражный суд оценивает финансовое состояние строительной компании. Если выясняется, что должник может погашать свои обязательства и выполнять далее строительные работы, то суд разрешает тому продолжать деятельность с некоторыми ограничениями.
Если же компания не проходит проверку, то запускается конкурное производство с продажей имущества компании на аукционе, а вырученные средства идут на расчеты с кредиторами. При этом компания ликвидируется и исключается из Единого реестра юридических лиц.
Многоквартирный дом может быть достроен по одному из двух вариантов:
- передача недостроенного жилого комплекса другому застройщику, который теперь несет обязательства перед гражданами-дольщиками;
- организация гражданами жилищно-строительного кооператива, силами которого будет достраиваться новостройка.
Где узнать о банкротстве?
После объявления организации банкротом, суд утверждает арбитражного управляющего, который производит оценку состояния застройщика, координирует требования кредиторов, а также осуществляет продажу активов на торгах.
О признании фирмы финансово несостоятельной арбитражный управляющий уведомляет кредиторов по почте.
Узнать о том, была ли публикация о признании той или иной организации банкротом можно тут. Для чего нужно указать в форме реквизиты фирмы (ОГРН/ИНН). Те же данные содержатся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
После признания застройщика финансово несостоятельным, все требования кредиторов заявляются только в порядке процедуры банкротства. Необходимо идти в арбитражный суд, иные судебные инстанции заявления дольщиков к производству не принимают.
Рассчитывать на квартиру или деньги?
При признании застройщика банкротом, дольщики могут выбрать из двух вариантов требований:
- передача квартиры или апартаментов, в соответствии с ДДУ.
- возврат денежных средств, при этом заявляется отказ от недвижимости.
Учет требований ведется в Реестре требований кредиторов, который состоит из 2-х частей:
- Реестр требований участников строительства;
- Реестр требований о передаче помещений.
Для внесения требований гражданина в реестре необходимо написать заявление арбитражному управляющему, назначенному судом.
Если участник долевого строительства выбирает вернуть деньги, то нужно составить отказ от ДДУ, и после этого претендовать на квартиру он уже не вправе. В таком случае он будет включен в 1-ый вышеуказанный реестр.
В случае, когда сроки сдачи объекта по договору долевого участия истекли, то помимо требования возврата уплаченных средств можно добавить неустойку за просрочку передачи квартиры. Сумму неустойки можно рассчитать по данной формуле:
(Стоимость жилья по ДДУ) х 1/300 х (кол-во дней просрочки) х 2 х (ставка рефинансирования ЦБ РФ) = Сумма неустойки.
Если дольщик хочет получить квартиру, он включается в «Реестр требований о передаче помещений». Тут возможны две ситуации:
- если объект сдан, то дольщик может получить квартиру, которая полагается ему на основании заключенного с застройщиком договора;
- если многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, участники ДДУ вправе организовать ЖСК и достраивать ЖК своими силами. Или новостройку может достраивать другой застройщик. Но следует понимать, что достройка может занять не один год.
Непросто определиться, что лучше – вернуть деньги или ожидать передачи жилья. Граждане имеют достаточное количество времени, чтобы взвесить все «за и против». После получения уведомления о признании застройщика банкротом, у дольщика есть 3 месяца на то, чтобы определиться с требованиями и заявить их в установленном порядке.
Участники по ДДУ, которые не успели заявить свои требования в один из реестров, могут не получить ни жилья, ни денег. В субъектах РФ ведутся реестры пострадавших (обманутых) дольщиков. Первоначально такие реестры формировались только для сбора статистических данных, но фактически, при включении в него Минстрой РФ несет обязанность достроить многоквартирный дом.
Этап конкурсного производства
Всего выделяется 5 стадий процедуры банкротства. Все стадии имеют свои особенности и порядок. Важнейшей стадией при банкротстве компании является конкурсное производство, которая начинается непосредственно после объявления о финансовой несостоятельности застройщика.
Основная задача данной стадии – реализация имущества строительной компании с торгов, а также взыскание дебиторской задолженности (долгов перед застройщиков со стороны его контрагентов). Полученные средства пойдут на расчеты с кредиторами, включая граждан-дольщиков. Длительность конкурсного производства определяется судом. Она составляет до 1-го года, в крайних случаях данная стадия может продляться еще на полгода.
Как составить заявление о своих требованиях?
Свои требования о включении в реестр кредиторов необходимо оформить в письменном порядке. Соответствующее заявление составляется на имя управляющего, который назначается арбитражным судом.
В заявлении указываются следующие сведения:
- Персональные данные дольщика (ФИО, реквизиты паспорта, год рождения);
- Адрес места жительства;
- Контактный телефон;
- Дата и номер договора долевого участия;
- Сведения об оплате квартиры.
К заявлению необходимо приложить копию ДДУ, документов, подтверждающих оплату (например, платежные поручения, приходно-кассовые ордера и т.д.), и копию паспорта.
Скачать образец заявления о включении в реестр требований кредиторов.
Заявление можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Отследить доставку письма управляющему можно на сайте Почты России с помощью почтового идентификатора.
В 30-дневный срок с момента получения конкурсный управляющий должен рассмотреть заявленные дольщиком требования и принять решение о включении (либо отказе от включения) их в Реестр. Решение об отказе во включении в Реестр может быть оспорено в судебном порядке.
При возникновении спорных моментов, следует обращаться в суд. Участники ДДУ вправе обжаловать решение конкурсного управляющего в 15-дневный срок.
Нужно ли участвовать в собрании кредиторов?
В течение 4-х месяцев со дня публикации о признании строительной фирмы банкротом, назначается собрание кредиторов. На собрании арбитражный управляющий предоставляет отчет об оценке финансового состояния застройщика. Сведения о датах проведения собраний, их повестке дня и результатах голосования можно узнать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Граждане, инвестировавшие средства в долевое строительство, имеют право на участие в собраниях кредиторов.
Плюсы участия в собраниях:
- возможность получать информацию о состоянии дел компании, в отношении которой ведется процедура.
- право возражений по вопросам заявления требований другими кредиторами, что может быть немаловажно при продаже имущества организации с торгов и удовлетворении требований из вырученных денежных средств.
Возврат денег дольщику
Продажа имущества на торгах может длиться до 1 года, при этом суд может продлить этот период на 6 месяцев. Средства с продажи делятся между кредиторами, включенными в Реестр.
Часто средств на удовлетворение заявленных требований всех дольщиков не хватает. В этом случае деньги распределяются между ними пропорционально плате, которую они внесли за квартиры. При такой ситуации граждане не смогут получить полную стоимость суммы, оплаченной по договору долевого участия.
Однако, если застройщик вносил обязательные отчисления в «Компенсационный фонд долевого строительства», то можно за счет него получить свои инвестиции. Обязанность отчислений в размере 1,2 % от стоимости каждого договора долевого участия закреплена нормами Федерального закона № 218 от 29.07.2017 г.
Достройка дома новым застройщиком
Согласно закону, дольщики имеют право организовать ЖСК и самостоятельно достраивать свой многоквартирный жилой дом, но это непростая задача. Необходимо выбрать председателя жилищного кооператива, проводить собрания, оформлять договоры с подрядчиками, вести отчетность и уплачивать налоги. Намного чаще недостроенный объект просто передается для достройки другому застройщику.
Подбор новых застройщиков выполняет региональный орган власти, контролирующий строительство по ДДУ (в столице – «Москомстройинвест», а в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»).
Строительные работы проводятся за счет средств из Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, который был создан для защиты инвестиций граждан-дольщиков. Денежную выплату с нового застройщика уже нельзя потребовать.
Завершение
Если компания-застройщик была объявлен банкротом, не нужно впадать в уныние. Действующим законодательством предусмотрены различные меры, направленные на достраивание проблемных новостроек или на возмещение гражданам их расходов. Но необходимо не пускать этот процесс на самотек, принимать участие в собраниях кредиторов и следить за процедурой банкротства.
Читайте также: пошаговая инструкция, как взыскать неустойку с застройщика.
