В течение ближайших 2-3 лет ЦБ планирует стимулировать кредитные учреждения активнее использовать проектное финансирование и эскроу-счета, в том числе обязав применять данный тип кредитования на рынке строительства жилья. При этом банки должны будут более требовательно и строго подходить к оценке платежоспособности застройщиков.
Об этом свидетельствуют опубликованные Центробанком инициативы по банковскому регулированию и контролю в среднесрочной перспективе. Планируется обновление и актуализация этого документа, включая дополнение ссылками на консультационные доклады и другие публикации по указанному вопросу.
Авторы стратегического инициатив в разделе о совершенствовании оценки финансирования проектов указали, что практика банков по такому кредитованию, сложившаяся сейчас в нашей стране, обладает рядом отрицательных свойств, не позволяющих полностью обеспечить рынок строительство жилья ликвидными ресурсами.
К данным минусам можно отнести:
- на сегодняшний день по стандартам проектного финансирования проектов кредитные организации оценивают только порядка 40% кредитов девелоперам, а большая часть такого портфеля — по стандартным подходам, которые не учитывают особенности сферы строительства, и допускают низкий уровень страхования рисков;
- Аналитические оценки итогового уровня кредитоспособности заемщиков оцениваются с большим искажением, так как они исходят из простой проверки технических параметров, часто не принимая во внимание важные экономические характеристики застройщика и проекта;
- В процессе предоставления проектного финансирования банки не учитывают групповые риски, к примеру, уровень кредитной нагрузки, финансирования проекта задолженностью в материнской компании, отсутствия консолидированной бухгалтерской отчетности и так далее.
Чтобы устранить вышеуказанные недостатки, Центральный Банк предложил:
- Способствовать банкам активно использовать проектное финансирование, в том числе закрепляя его обязательное применение, в целях исключения регулятивного арбитража.
- Внедрение балльно-весового подхода для оценки показателей финансирования проектов с особенным вниманием на проектные и групповые риски, выделение более кредитоспособных проектов в отдельную категорию, в отношении которой минимальный банковский страховой резерв может понижаться до минимума;
- Формирование требований к проектному финансированию для комплексного строительства ИЖС.
ЦБ предложил обеспечить реализацию указанных мер в 2 этапа:
1 стадия — 2023 г. — проведение консультационной работы с банками, подготовка предложений по изменению критериев финансирования проектов, обсуждение их с компаниями, разработка проектов изменений в регламенты Банка России.
2 стадия— 2024—2025 гг. — внедрение и реализация.
Напомним, к концу III квартала общий портфель проектных финансирования российских банков составил 4,3 трлн рублей. (прирост портфеля 21% к концу II квартала), а общее количество предлагаемых лимитов на рынок строительства жилья составило 11,1 трлн рублей. (прирост 25% — это рекордное увеличение за квартал).
