Застройщик – понятие, применяемое сейчас в России, имеет свои корни еще в СССР. Это понятие в полной мере подходит к современному определению девелопер и даже намного шире его. В общем понимании, девелопер – инвестор, вкладывающий денежные средства в возведение домов, зданий с целью дальнейшего получения прибыли от возможной реализации помещений, объектов и сдачи их в аренду (полностью или частично).
Определение застройщика в нормах закона
Российское законодательство, основываясь на нормативной документации, дает четкое определение понятию застройщик:
Застройщик — это любое юридическое лицо, которое на собственном или взятом в аренду участке планирует строительство жилых помещений или других объектов недвижимости (кроме производственного назначения). На основе долевых денежных вложений будущих участников формируется финансовая база. Разрешение на строительство является основание для начала проведения работ (ст.2 п.1 ФЗ-214).
Статья 1 пункт.16 Федерального закона №190 и Градостроительный кодекс РФ оговаривают, что застройщик – это физ- или юрлицо, вкладывающее денежные средства для обеспечения проведения строительных работ на собственном или взятом в аренду, участке. Под строительными работами так же понимаются ремонтные и реконструкционные.
В том случае, если у застройщика отсутствуют собственные денежные средства в необходимом размере, он может привлекать кредитные, в этом случае он все равно выступает как инвестор и является застройщиком-инвестором (ст.4 ч.2 ФЗ-39).
Свод правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) регламентирует, что застройщик может быть и индивидуальным застройщиком, который на участке земли может производить строительство жилых или сельскохозяйственных помещений, привлекая собственные или заемные денежные средства, полученные от третьих лиц или других строительных компаний.
Застройщик и девелопер: в чем отличие?
Для девелопера нет обязательного условия быть владельцем или арендатором земельного участка, для застройщика такое условие есть. Девелопер это предприниматель, который осуществляет деятельность в сфере девелопмента и может производить следующие работы:
- Утверждать проектную документацию, согласно которой будет возводиться недвижимость коммерческого назначения. К таким помещениям относятся: офисные и торгово-развлекательные центры, склады, гостиничные комплексы, здания под сдачу в аренду.
- Разрабатывать бизнес-план.
- Приобретать земельный участок.
- Выбирать застройщика для реализации объекта и получения максимальной прибыли.
- Проводить рекламную компанию.
Девелопер осуществляет предпринимательскую деятельность с целью получения максимальной прибыли и при этом, он не должен быть обязательно владельцем или арендатором земельного участка, на котором проводятся работы по возведению здания. Этим девелопер и отличается от застройщика.
Функции застройщика
Не имеет значения за какие денежные средства застройщик проводит работы, в его зону ответственности входят следующие функции:
- организационные;
- контрольные.
Организационные функции
В эти функции застройщика входит:
- проведение инженерных изысканий на земельном участке;
- разработка проекта будущего объекта;
- оформление и получение разрешения на строительство;
- прямая организация или участие в проведении строительных работ собственными силами или с помощью подрядных организаций.
Эти функции прописаны в ст.47-48 Градостроительного кодекса РФ.
У застройщика должен быть архитектурный проект, без этого документа невозможно получение разрешения на строительство и проект этот должен быть выполнен строго в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Для получения архитектурно-планировочного задания застройщику необходимы следующие документы: заявка на строительство и документ, подтверждающий его право собственности на земельный участок.
Построить здание застройщик имеет право и на арендованной земле. В этом случае, вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от владельца участка на разработку проектной документации. Это разрешение подтверждает, что собственник земельного участка не имеет ничего против возведения здания арендатором на его участке. Разрешение на строительство можно получить только в том случае, если архитектурный проект будет подходить по требованиям градостроительного плана земельного участка. Все это оговаривается в положениях пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Принять и выдать разрешение на строительство могут местные, региональные и федеральные органы управления. Кроме архитектурного проекта, чтобы получить разрешение на строительство требуется предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план этого участка.
В том случае, когда в договоре подряда между застройщиком и подрядчиком не оговаривается, что подрядчик обязуется выполнить все работы собственными силами, то для выполнения отдельных работ подрядчик может привлекать третью сторону. Теперь он становится генеральным подрядчиком, а те лица, которые были им привлечены – субподрядчиками.
В соответствии с ст.706 Гражданского Кодекса РФ всю ответственность, за выполненные работы субподрядчиками, перед застройщиком в любом случае несет генеральный подрядчик.
В любом случае, кто бы ни проводил работы на объекте – застройщик, генподрядчик или субподрядчик – у него должно быть свидетельство о допуске к выполняемым работам, которое выдается специальной регулирующей организацией. Для получения подобного разрешения (свидетельства) исполнитель работ должен быть участником саморегулируемой организации. Весь перечень работ, проведение которых требует наличия свидетельства о допуске, оговорен приказом Минрегиона России от 30.12.2009г №624.
В исключительных случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика и выполнять строительные работы своими силами.
Контрольные функции
Не зависимо от способа ведения строительных работ (собственными силами или с привлечением третьих лиц), застройщик должен контролировать ход проведения работ. Для чего осуществляется этот контроль? Необходима проверка соответствия работ проекту, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а кроме того – контроль обеспечения безопасности в ходе строительства и при дальнейшей эксплуатации здания.
Например, застройщик должен проводить следующие контрольные мероприятия:
- проверять соблюдение подрядчиком установленных сроков контроля и достоверности документирования его результатов;
- проверять исполнение подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил хранения используемых материалов и правильность документирования данных мероприятий;
- проверять завершенный объект на предмет соответствия проекту, инженерным изысканиям, требованиям техрегламентов и требованиям градостроительного плана земельного участка (осуществляется совместно с подрядчиком);
- контролировать работы, влияющие на общую безопасность на объекте и на отдельных конструкциях;
- контролировать общую безопасность строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций;
- прочие мероприятия строительного контроля, которые оговаривает законодательство и условия договора.
Привлечение технического заказчика
Застройщик, для осуществления своих функций, имеет право привлечь (по договору) посредника, так называемого, технического заказчика. Передавать свои функции техническому заказчику застройщик имеет право как частично, так и в полном объеме.
К функциям технического заказчика может относится:
- Подготовительные мероприятия, касающиеся будущего строительства;
- Привлечение подрядчика для проведения строительных работ;
- Приемка выполненных работ;
- Строительный контроль;
- Прочие функции, делегированные застройщиком.
Более точный перечь обязанностей, которые возлагаются на технического заказчика, оговаривается в договоре с застройщиком.
Ответственность застройщика
В некоторых случаях, при нарушении своих обязанностей, застройщик несет административную ответственность.
Застройщик должен вовремя опубликовать в СМИ информацию о проектной декларации, в случае нарушения этого требования, возможно наложение штрафа: должностные лица – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юридических лиц от 200 000 до 400 000 рублей.
Застройщик обязан оформить разрешение на строительство, если его нет, он не имеет права проводить какие-либо рекламные компании и выкладывать в СМИ любую информацию, касающуюся будущего проекта. Штраф за несоблюдение этого требования от 100 000 до 500 000 рублей.
Если нет разрешения на строительство, застройщик не может привлекать к строительству дольщиков, в случае нарушения этого требования на застройщика может быть наложен штраф в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей. Важно отметить, что штраф будет насчитываться за каждого дольщика, подписавшего договор.
Чтобы избежать возможных штрафных санкций, застройщик обязан в первую очередь получить разрешение на строительство, а потом уже проводить информационные компании в СМИ.
Как оформить ипотеку от застройщика, читайте здесь.
Видео о функциях застройщика:
