Квартира, купленная на вторичном рынке, может оказаться вполне приличным вариантом. Только желательно выбирать дом, выстроенный не слишком давно. Чем новее здание, тем лучше.
Первый учитываемый фактор – это то, что качество такого жилья выше. Ведь такая вторичная квадратура более соответствует современным требованиям.
Также нужно принимать во внимание, что чем короче история правообладателей, тем меньше юридических рисков.
Приобрести удается даже вариант в новостройке, но уже с выявленным правом собственности. А ведь нередки случаи, когда получения этого права инвесторы ожидают годами.
Наступает кризис – интерес к вторичке возрастает. Вторичка от застройщика в такие периоды становится лучшим вариантом. Эксперты негласно причисляют такое жилье к отдельному сегменту. Вторичкой подобную недвижимость называют лишь формально, но и к первичке ее причислять нельзя. Остается разобраться, насколько правомерным может считаться обозначенное обособление подобных товарных вариантов.
Первичное и вторичное жилье
Первым делом нужно рассматривать такие жилые объекты с юридических позиций. К первичному жилью может быть причислена квартира:
- без собственника в настоящий момент (у застройщика иной статус);
- без регистрации в Росреестре (объектом недвижимости квартиру пока считать нельзя, так как дом всё еще строится).
Жилье приобретают у застройщика, заключая с ним договор о долевом участии, хорошо известный как ДДУ. Также может быть составлено соглашение по поводу вступления в жилищно-строительный кооператив.
Основное отличие первичного и вторичного жилья заключется в том, была ли пройдена процедура государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. “Первичка” не имеет записи в ЕГРН, т.е. на квартиру еще ни разу не оформлялось право собственности в службе Росреестра. Приобрести первичку можно следующими способами:
- по договору ДДУ у компании-застройщика;
- по договору переуступки права в строящемся доме – у компании либо физического лица;
- на основании договора купли-продажи в здании, которое подверглось реконструкции – у организации.
Вторичное жилье на момент продажи уже существует. У вторички есть хозяин. Этим собственником могут стать:
- гражданин;
- муниципалитет;
- коммерческая фирма;
- некоммерческая организация;
- государство.
Эти субъекты могут стать собственниками в силу заключения договора купли-продажи. Также вторичное жилье может представлять собой абсолютно новую квадратуру, которую ранее никто не занимал. То есть в доме никто ранее не проживал, однако объект был принят в эксплуатацию, пребывает на кадастровом учете. Такие квартиры выставляются на продажу в статусе вторичного жилья.
Вторичка от застройщика: особый формат
Если жилье выставлялось на рынок недвижимости в течение последних 3-х лет, тогда его условно назовут “вторичкой от застройщика”. Строительная фирма уже успела оформить право собственности на созданный ею объект. В Росреестре эта организация указывается как собственница этого дома.
Известно, что покупка жилья в незавершенной новостройке не означает, что покупатель обретает право владения квартирой, становится ее полноценным собственником, и вот почему.
- Здания пока что нет.
- Госкомиссией объект не принят.
- Востребованные документы не оформлены.
Процесс обретения права собственности порою затягивается на слишком продолжительный период. Владелец квартиры иной раз остается в неопределенном статусе 3, 5, а то и больше лет.
Право собственности на жилье обретается только после предоставления застройщику выписки из ЕГРН. С этого момента квартира как раз и выходит на вторичный рынок.
Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья сводится к наличию или временному отсутствию полного комплекта документов о собственности. Учитывая этот признак, новую вторичку как раз и причисляют к категории вторичного жилья.
При этом дом остается новым, а квартиры в такой новостройке предлагаются без сопутствующей отделки. Значит, такой объект может стать конкурентом возводимому жилью, ведь по качественным характеристикам сравниваемые квартиры ничем не отличаются.
Для покупателей квадратуры подобного рода эти тонкости роли не играют. Для новоселов начинается новый этап в их жизни. Они обретают более комфортные и просторные условия проживания, а еще – возможность инвестировать.
Но платить деньги с расчетом на покупку квартиры в возводимом доме люди всё же опасаются. Значительно более привлекательным вариантом остается покупка жилья уже после завершения оформления права собственности. В этом случае покупатель получает возможность:
- изучить потребительские характеристики многоэтажного здания, причем лично;
- скрупулезно рассмотреть свое будущее жилье;
- привлечь сторонних специалистов, которые смогут выявить недостатки строительства, если таковые имеются.
Рекламные проспекты всегда привлекательны, они обнадеживают. Однако основывать свой выбор исключительно на этих данных не стоит.
Преимущества вторички от застройщика
Основным преимуществом таких построек, бесспорно, остаётся качество.
Во-первых, новые дома всегда обеспечиваются:
- более совершенной инженерией;
- исправными лифтами;
- совершенными системами мусоропроводов;
- красивыми и надежными фасадами;
- современными отделочными материалами.
Во-вторых, в таких домах предусматривается более удобная планировка.
В-третьих, квартиры просторные, с большей квадратурой.
В-четвертых, придомовая территория хорошо обустроена, имеются детские площадки и парковки.
В-пятых, отмечается формирование в новых домах единой социальной среды, у жителей появляются общие потребности и интересы.
В-шестых, покупателю гарантируется юридическая чистота квартиры. Ведь она фактически новая, без “темного прошлого”.
Так что с советскими панельными застройками микрорайонов современные качественные предложения несравнимы. Хотя можно сравнить вторичку от застройщика и первичку. Но и тут выявляются явные преимущества новой вторички: покупателем ценится юридический статус собственника. Новосёлу остается только переоформить право собственности, передаваемое продавцом-застройщиком.
Еще одним серьезным плюсом может считаться беспроблемность оформления прав собственности, когда совершается сделка. Если же приходится покупать квартиру в еще не выстроенном доме, всегда с оформлением правоустанавливающих документов возникают сложности.
К тому же полностью отсутствует риск, что дом окажется недостроем. Он уже сдан в эксплуатацию, стал жильем на вторичном рынке.
И еще, покупатель получает возможность узнать соседей поближе еще момента, когда сделка будет оформлена, деньги переданы. Познакомившись с ранее заселившимися гражданами, можно узнать массу интересных фактов о тех косяках, что были допущены строителями.
Получить ипотеку для приобретения такой квартиры также оказывается несложно. Российские кредиторы более охотно выдают крупные суммы, если жилье покупается на вторичном рынке. Специалистам банка тогда проще произвести оценку квартиры. К тому же наличие права собственности дает возможность будущему обладателю ипотечного жилья взять кредит на 1-2 % ниже, а то и еще выгоднее. При совершении сделки на первичном рынке таких преференций кредиторы не обещают.
Недостатки новой вторички
Отсутствие отделки. Любой вариант, даже новая вторичка, обладает определенными недостатками. Основной минус таких квартир – это отсутствие отделки. Квартиры-трёхлетки обычно продаются в том состоянии, что определил застройщик. То есть это квадратура “в бетоне”. Естественно, у новосела отпадает возможность тут же въехать в купленное жилье, как это обычно бывает после совершения покупки на вторичном рынке.
Уже впоследствии, спустя несколько лет, когда гражданин накопит достаточно средств для вложения в хороший ремонт, квартира, купленная в старом доме, обретет желанный вид. Пока же она вполне пригодна для проживания. Чего не скажешь о квадратуре “в бетоне”.
Постоянный ремонт. Из этого минуса вытекает следующий недостаток: новые жилые комплексы имеют низкий процент заселенности. Соседские квартиры постоянно ремонтируются, достраиваются. Кто первым произведет отделку и въедет, тому вряд ли удастся ощутить долгожданный комфорт. Ведь повсеместно разносится из разных квартир грохот не стихающих перфораторов.
Принято считать, что большой процент инвестиционных квартир в новостройке ухудшает общее положение. Недвижимость тогда из года в год изымается, перепродается. Так что последний покупатель, когда прочие жильцы уже заселятся, еще успеет наделать шума. Более того, большой процент инвестиционных квартир приводит к сложностям в обслуживании дома эксплуатационной организацией. И коммунальные платежи тоже будет сложно собирать.
Однако в кризисный период квартиры чаще приобретаются покупателями для самих себя, такое жилье сразу же отделывается. И здесь вероятность проживать в неудобствах из-за всеобщего строительного грохота такая же, как при покупке жилья старого фонда. Сейчас новые вторички обычно продаются теми гражданами, которых почему-то не устроило именно это жилье.
Конструктивные недоделки. Стоит назвать следующий серьезный недостаток, который может проявиться: риск некачественного строительства. Покупая квадратуру в новостройке, хозяин должен быть готовым к устранению массы недоделок, а не только к ее облагораживающему ремонту. Это обычно:
- трещины в местах стыковки плит;
- плохо открывающиеся окна;
- перекосы дверных проёмов и пр.
Излишне высокая цена. Высокая стоимость – это, пожалуй, самый весомый недостаток такой недвижимости. Оценивается подобное жилье на 20 % дороже первички. Если же сравнивать с обычными вариантами вторички (панельными, кирпичными), то дороже на 30 %.
Как раз дополнительная квадратура становится причиной увеличения общей стоимости квартиры. Теперь трудно купить даже однушку экономкласса (от 38 кв. м), ее цена стала выше 5-6 млн руб. Зато малогабаритными квартирами заполнен традиционный вторичный рынок (28-33 кв. м), и здесь отмечается существенный разброс цен.
К примеру, однушка пл. 30 кв. м в Чертаново (старый панельный дом) оценивается в 4,5 млн руб. Такое предложение считается самым бюджетным из рассматриваемых вариантов соответствующего качества.
Значение 3-летнего срока. Большие площади – это не единственный фактор, влияющий на ценообразование. Допустим, квартира пребывает в собственности срок, не достигающий 3-х лет. Тогда при продаже владелец упомянутой недвижимости будет платить налог. Эта добавочная сумма закладывается в стоимость недвижимости.
Если же квартира была приобретена до истечения 3-летнего периода, в ней уже наверняка был сделан ремонт. Значит, его стоимость продавец непременно захочет отбить, перекладывая эту сумму на покупателя. Но практика показывает, что отделка способна повысить ликвидность недвижимости, и только. Дополнительную прибыль продавец вряд ли получит. Квартиры в новостройках с отделкой и без ремонта, что выставляются на вторичную продажу, имеют соотношение 1/9.
В новых домах также выявляются неликвидные варианты. Обычно это жилье:
- на первых этажах;
- с окнами, выходящими на шумные и задымленные магистрали;
- возведенное в отделенных районах.
Что в итоге покупать?
Решая, какой вариант лучше – вторичка или новостройка, покупателю стоит применить испытанную психологическую методику. В отдельные колонки выписываются все без исключения достоинства и недостатки каждого варианта. Лучше зафиксировать все плюсы и минусы, а не только те характеристики, которые кажутся значимыми в данный момент. Остается подсчитать их и сопоставить результаты.
Что такое ипотека от застройщика, ее плюсы и минусы, читайте здесь.
Видео: Что выбрать – новостройку или вторичку:
