Вторичка от застройщика

Вторичка от застройщика Застройщики

Квартира, купленная на вторичном рынке, может оказаться вполне приличным вариантом. Только желательно выбирать дом, выстроенный не слишком давно. Чем новее здание, тем лучше.

Первый учитываемый фактор — это то, что качество такого жилья выше. Ведь такая вторичная квадратура более соответствует современным требованиям.

Также нужно принимать во внимание, что чем короче история правообладателей, тем меньше юридических рисков.

Приобрести удается даже вариант в новостройке, но уже с выявленным правом собственности. А ведь нередки случаи, когда получения этого права инвесторы ожидают годами.

Наступает кризис — интерес к вторичке возрастает. Вторичка от застройщика в такие периоды становится лучшим вариантом. Эксперты негласно причисляют такое жилье к отдельному сегменту. Вторичкой подобную недвижимость называют лишь формально, но и к первичке ее причислять нельзя. Остается разобраться, насколько правомерным может считаться обозначенное обособление подобных товарных вариантов.

Первичное и вторичное жилье

Первым делом нужно рассматривать такие жилые объекты с юридических позиций. К первичному жилью может быть причислена квартира:

  • без собственника в настоящий момент (у застройщика иной статус);
  • без регистрации в Росреестре (объектом недвижимости квартиру пока считать нельзя, так как дом всё еще строится).
Жилье приобретают у застройщика, заключая с ним договор о долевом участии, хорошо известный как ДДУ. Также может быть составлено соглашение по поводу вступления в жилищно-строительный кооператив.

Первичное и вторичное жилье

Основное отличие первичного и вторичного жилья заключется в том, была ли пройдена процедура государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. «Первичка» не имеет записи в ЕГРН, т.е. на квартиру еще ни разу не оформлялось право собственности в службе Росреестра. Приобрести первичку можно следующими способами:

  • по договору ДДУ у компании-застройщика;
  • по договору переуступки права в строящемся доме – у компании либо физического лица;
  • на основании договора купли-продажи в здании, которое подверглось реконструкции – у организации.

Вторичное жилье на момент продажи уже существует. У вторички есть хозяин. Этим собственником могут стать:

  • гражданин;
  • муниципалитет;
  • коммерческая фирма;
  • некоммерческая организация;
  • государство.

Эти субъекты могут стать собственниками в силу заключения договора купли-продажи. Также вторичное жилье может представлять собой абсолютно новую квадратуру, которую ранее никто не занимал. То есть в доме никто ранее не проживал, однако объект был принят в эксплуатацию, пребывает на кадастровом учете. Такие квартиры выставляются на продажу в статусе вторичного жилья.

Вторичка от застройщика: особый формат

Если жилье выставлялось на рынок недвижимости в течение последних 3-х лет, тогда его условно назовут «вторичкой от застройщика». Строительная фирма уже успела оформить право собственности на созданный ею объект. В Росреестре эта организация указывается как собственница этого дома.

Ипотека от застройщика

Известно, что покупка жилья в незавершенной новостройке не означает, что покупатель обретает право владения квартирой, становится ее полноценным собственником, и вот почему.

  1. Здания пока что нет.
  2. Госкомиссией объект не принят.
  3. Востребованные документы не оформлены.

Процесс обретения права собственности порою затягивается на слишком продолжительный период. Владелец квартиры иной раз остается в неопределенном статусе 3, 5, а то и больше лет.

Право собственности на жилье обретается только после предоставления застройщику выписки из ЕГРН. С этого момента квартира как раз и выходит на вторичный рынок.

Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья сводится к наличию или временному отсутствию полного комплекта документов о собственности. Учитывая этот признак, новую вторичку как раз и причисляют к категории вторичного жилья.

При этом дом остается новым, а квартиры в такой новостройке предлагаются без сопутствующей отделки. Значит, такой объект может стать конкурентом возводимому жилью, ведь по качественным характеристикам сравниваемые квартиры ничем не отличаются.

Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья

Для покупателей квадратуры подобного рода эти тонкости роли не играют. Для новоселов начинается новый этап в их жизни. Они обретают более комфортные и просторные условия проживания, а еще — возможность инвестировать.

Но платить деньги с расчетом на покупку квартиры в возводимом доме люди всё же опасаются. Значительно более привлекательным вариантом остается покупка жилья уже после завершения оформления права собственности. В этом случае покупатель получает возможность:

  • изучить потребительские характеристики многоэтажного здания, причем лично;
  • скрупулезно рассмотреть свое будущее жилье;
  • привлечь сторонних специалистов, которые смогут выявить недостатки строительства, если таковые имеются.

Рекламные проспекты всегда привлекательны, они обнадеживают. Однако основывать свой выбор исключительно на этих данных не стоит.

Преимущества вторички от застройщика

Основным преимуществом таких построек, бесспорно, остаётся качество.

Во-первых, новые дома всегда обеспечиваются:

  • более совершенной инженерией;
  • исправными лифтами;
  • совершенными системами мусоропроводов;
  • красивыми и надежными фасадами;
  • современными отделочными материалами. 

Во-вторых, в таких домах предусматривается более удобная планировка.

В-третьих, квартиры просторные, с большей квадратурой.

В-четвертых, придомовая территория хорошо обустроена, имеются детские площадки и парковки.

В-пятых, отмечается формирование в новых домах единой социальной среды, у жителей появляются общие потребности и интересы.

В-шестых, покупателю гарантируется юридическая чистота квартиры. Ведь она фактически новая, без «темного прошлого».

Так что с советскими панельными застройками микрорайонов современные качественные предложения несравнимы. Хотя можно сравнить вторичку от застройщика и первичку. Но и тут выявляются явные преимущества новой вторички: покупателем ценится юридический статус собственника. Новосёлу остается только переоформить право собственности, передаваемое продавцом-застройщиком.

Еще одним серьезным плюсом может считаться беспроблемность оформления прав собственности, когда совершается сделка. Если же приходится покупать квартиру в еще не выстроенном доме, всегда с оформлением правоустанавливающих документов возникают сложности.

К тому же полностью отсутствует риск, что дом окажется недостроем. Он уже сдан в эксплуатацию, стал жильем на вторичном рынке.

И еще, покупатель получает возможность узнать соседей поближе еще момента, когда сделка будет оформлена, деньги переданы. Познакомившись с ранее заселившимися гражданами, можно узнать массу интересных фактов о тех косяках, что были допущены строителями.

Получить ипотеку для приобретения такой квартиры также оказывается несложно. Российские кредиторы более охотно выдают крупные суммы, если жилье покупается на вторичном рынке. Специалистам банка тогда проще произвести оценку квартиры. К тому же наличие права собственности дает возможность будущему обладателю ипотечного жилья взять кредит на 1-2 % ниже, а то и еще выгоднее. При совершении сделки на первичном рынке таких преференций кредиторы не обещают.

Недостатки новой вторички

Отсутствие отделки. Любой вариант, даже новая вторичка, обладает определенными недостатками. Основной минус таких квартир — это отсутствие отделки. Квартиры-трёхлетки обычно продаются в том состоянии, что определил застройщик. То есть это квадратура «в бетоне». Естественно, у новосела отпадает возможность тут же въехать в купленное жилье, как это обычно бывает после совершения покупки на вторичном рынке.

Уже впоследствии, спустя несколько лет, когда гражданин накопит достаточно средств для вложения в хороший ремонт, квартира, купленная в старом доме, обретет желанный вид. Пока же она вполне пригодна для проживания. Чего не скажешь о квадратуре «в бетоне».

Постоянный ремонт. Из этого минуса вытекает следующий недостаток: новые жилые комплексы имеют низкий процент заселенности. Соседские квартиры постоянно ремонтируются, достраиваются. Кто первым произведет отделку и въедет, тому вряд ли удастся ощутить долгожданный комфорт. Ведь повсеместно разносится из разных квартир грохот не стихающих перфораторов.

С панорамными окнами связано множество практических, технических и финансовых сложностей. Под панорамным остеклением подразумеваются застекленные проемы во всю стену, дающие ощущение простора, даже в скромной, типовой хрущевке. Само собой, тратить средства и силы на панорамное остекление рационально, когда вид поднимает настроение и завораживает, а не угнетает. Поэтому такие изыски актуальны для высотных зданий, либо загородных домов и коттеджей. Река, лес или даже клумбы и газон заслуживают обзора без каких-либо ограничений. Особый спрос на сплошное остекление наблюдается именно в частном секторе. Такой фасад без каких-либо сомнений будет потрясающе смотреться при любом дизайне. Однако, не стоит забывать о различных технических, практических и финансовых нюансах, о чем и пойдет ниже. Сфера применения панорамных окон За счет своей универсальности панорамы оказываются востребованными в разнообразных ситуациях: Остекление лоджий и балконов. Для проживающих в городе людей есть одна возможность визуально увеличить пространство - благодаря лоджии и балкону. Это может быть как полная ассимиляция балкона, когда он преобразуется в часть комнаты, а под панорамные стекла отводится вся плоскость, так и частичное остекление верхней части. В основном встречается именно последний вариант Зона бассейна. Остекление как альтернатива глухим наружным стенам в помещении с внутренним бассейном позволяет достичь чувства единения, стирая грань между помещением и улицей. При этом мусор не будет падать в чашу, температура всегда колеблется в комфортном диапазоне, и ветер не задувает. Крыши. Реже встречаемый вариант, используемых в оранжереях, зимних садах, оранжереях, террасах и бассейнах. Любопытным дизайнерским решением окажутся застекленные навесы. Террасы. Чаще всего именно для них делается панорамное остекление. Это идеальное место для чаепития в кругу семьи и друзей, а также любования природой, а не обоями, какими бы они красивыми не были. Круговые панорамы. В подавляющем числе случае ими оформляются эркеры: стеклянный фасад не только открывает прекрасный вид, но и выступает в качестве украшения здания. Зимние сады и оранжереи. Растения нуждаются в естественном освещении, которое не способна заменить даже самая продвинутая лампа дневного света. Стеклянные стены позволят по максимуму продлить даже короткий световой день в холодное время года. К тому же бессмысленно прятать выращенные красоты, которые стоит продемонстрировать окружающим. Частичное остекление. Из стекла могут быть сделаны любые стены, допустим, угловые, либо выходящая в сад стена. В данном случае из стекла делается даже дверь. Подавляющее число хозяев, которые используют панорамное остекление, делают выбор в пользу частичного варианта, когда виражи устанавливаются вместо одной стены фасада, а в редких случаях – пару угловых. Преимущества панорамного остекления Популярность данного решения обусловлена множеством преимуществ. В частности можно отметить следующее: Получаемый через панораму вид во всю стену производит неизгладимое впечатление, которое не способно обеспечить обычное окно, каких бы габаритов оно не было. Пространственное расширение – панорамное остекление позволяет объединять помещение с улицей, увеличивая площадь визуально. Даже скромные по габаритам комнаты со стеной из стекла становятся визуально просторнее. Качество освещения – естественный свет очень важен для организма человека и панорамное остекление позволяет полностью удовлетворить потребность в нём, пропуская максимальное количество. Вариативность оформления –панорама компенсирует мрачность в интерьере, что обрадует любителей темных тонов. Недостатки Как и любой другой вариант оформления помещения, панорамные окна имеют как положительные, так и отрицательные качества. Из недостатков данного решения можно упомянуть: Стоимость. Панорама без преувеличений является дорогим удовольствием, сильно влияющим на итоговый бюджет стройки или ремонта. К сожалению, нет никаких способов сократить расходы, зато можно легко найти производителя, который изготовит подходящие конструкции по индивидуальному заказу. Сложность монтажа. В то время как подавляющее число строительных работ можно выполнить самостоятельно, это не касается панорамного остекления. Из-за увесистых и габаритных окон с большой вероятностью придется привлекать специализированную технику. К тому же, для достижения желаемых результатов в случае столь сложной потребуется большой опыт и знания. Уход. Если панорамное остекление на первом этаже еще можно привести в порядок с помощью стремянки, то для уборки второго этажа придется уже привлекать профессионалов, либо брать в аренду туру. Безопасность. Защищенность также оставляется желать лучшего: окна во всю стену действуют на злоумышленников, словно красная тряпка для быка. Технический аспект При панорамном остеклении дома важно выбрать стеклопакеты. От используемой разновидности будет зависеть не только внешний вид окон, но и их стоимость. Помимо этого не менее важными аспектом является способ и формула монтажа. Рамы Стоит сразу отметить, что бывает безрамный вариант, однако он актуален только для лоджий, где габариты стекла позволяют обойтись одними направляющими, без необходимости устанавливать жесткий каркас. Для застекления домов подойдут такие решения: ПВХ – бюджетный вариант с некоторыми ограничениями по габаритам. Дерево – клееный брус. Алюминий – легкий, прочный, долговечный, но дорогой вариант, который является оптимальным вариантом для массивных окон. Способ монтажа В частном строительстве принято использовать следующие методы. ОДС: оконно-дверная система. Характеризуется внутренним остеклением, заключенными в рамы витражами. По сути, представляет собой монтирующиеся к перекрытиям окна больших размеров. Структурное остекление. Не имеет выступающего каркаса снаружи, стоечно-ригельная обрешетка располагаются внутри, в то время как стекла усаживают на специальный клей, а стыки обрабатывают герметиком. Оба метода дают возможность создавать монолитные или раздвижные окна, а также комбинировать остекление и дверные проемы. Самым простым и доступным решением станут монолитные окна, однако ради возможности открыть доступ воздуху в теплое время года и не задумываться о дополнительной вентиляции можно выделить больший бюджет. Характеристики К панорамным стеклопакетам предъявляются серьезные требования, так как они тоньше стены, пропускают лучи солнца и отдают тепло. Чтобы не мерзнут зимой и не мучиться из-за жары, в панорамном остеклении применяются следующие стекла. Триплекс (3.3.1/4.4.1) – стекло с множеством слоёв, получаемое путем склеивания стекол толщиной 3-4 мм и поливинилбутеральной пленки. N – за счет напыления оксида серебра, стекло данного типа характеризуется энергосберегающими и теплозащитными качествами. Также данную разновидность называют i - стеклом или низкоэмисионным. Разновидность может иметь такие маркировки: Top-N, Top-N+, CLGuN. Применяется как в обычных стеклопакетах, так и в триплексе. MF – мультиформатное стекло солнцезащитой и функцией энергосбережения. Считается оптимальным вариантом для панорамного триплекса. З (зак) – противоударное стекло, характеризующееся высоким показателем прочности. Оптимальный вариант для витража Если говорить про воздушные прослойки, обеспечивающие минимальную теплопроводность и шумоизоляцию, то самым эффективным решением станет СПД – двойной стеклопакет. Без такого стеклопакета не обойтись, если воздушные рамки будут иметь разные габариты, хотя для находящегося достаточно далеко от трассы поселка хватит и пакета с одной воздушной камерой (СПО). Многие производители предлагают стеклопакеты с инертным газом внутри (обычно используется аргон). Но если бюджет позволяет, стоит отдать предпочтение криптону, характеризующемуся меньшими показателями. Толщина стекла – 4 мм для панорамы будет недостаточно, так как предел по площади два квадрата, а потому стоит начинать как минимум с 6 мм. Желательно, чтобы наружное стекло было устойчивым к ударам, а другие слои мультиформатом и низкоэмиссионными. Воздушная прослойка – ширина рамки должна быть не менее 12 мм. Класс – для витражей оптимальным решением станет максимально прозрачное стекло М1, при котором исключаются оптические искажения. Не менее важным является вес конструкции, двойной стеклопакет ощутимо тяжелее. Для второго этажа лучше использовать СПО. Вывод Если бюджет позволяет и решающим фактором является эстетика, то панорамное остекление станет отличным дизайнерским решением. Если вас смущает то, что через окна все видно, решить проблему можно с помощью мультиформатных стекол или обычных шторам. Техническая аспект не станет препятствием, если будут соблюдаться определенные рекомендаций. Панораму нужно закладывать в процессе проектирования для учета нюансов монтажа, и требований к перекрытиям, поскольку витраж не может служить опорой, каким бы не было остекление. Помимо обычного отопления, понадобятся конвекторы, либо теплый пол в зоне панорамных окон. Одних окон с подогревом сами для обогрева комнаты недостаточно. Не нужно экономить на материалах и услугах профессионалов, если общая стоимость застекления и так достигает сотни тысяч. Лучше немного доплатить, чем тратить время и нервы впустую.

Принято считать, что большой процент инвестиционных квартир в новостройке ухудшает общее положение. Недвижимость тогда из года в год изымается, перепродается. Так что последний покупатель, когда прочие жильцы уже заселятся, еще успеет наделать шума. Более того, большой процент инвестиционных квартир приводит к сложностям в обслуживании дома эксплуатационной организацией. И коммунальные платежи тоже будет сложно собирать.

Однако в кризисный период квартиры чаще приобретаются покупателями для самих себя, такое жилье сразу же отделывается. И здесь вероятность проживать в неудобствах из-за всеобщего строительного грохота такая же, как при покупке жилья старого фонда. Сейчас новые вторички обычно продаются теми гражданами, которых почему-то не устроило именно это жилье.

Конструктивные недоделки. Стоит назвать следующий серьезный недостаток, который может проявиться: риск некачественного строительства. Покупая квадратуру в новостройке, хозяин должен быть готовым к устранению массы недоделок, а не только к ее облагораживающему ремонту. Это обычно:

  • трещины в местах стыковки плит;
  • плохо открывающиеся окна;
  • перекосы дверных проёмов и пр.

Излишне высокая цена. Высокая стоимость — это, пожалуй, самый весомый недостаток такой недвижимости. Оценивается подобное жилье на 20 % дороже первички. Если же сравнивать с обычными вариантами вторички (панельными, кирпичными), то дороже на 30 %.

Запущена акция от MR Group о беспроцентной рассрочке в ЖК D1

Как раз дополнительная квадратура становится причиной увеличения общей стоимости квартиры. Теперь трудно купить даже однушку экономкласса (от 38 кв. м), ее цена стала выше 5-6 млн руб. Зато малогабаритными квартирами заполнен традиционный вторичный рынок (28-33 кв. м), и здесь отмечается существенный разброс цен.

К примеру, однушка пл. 30 кв. м в Чертаново (старый панельный дом) оценивается в 4,5 млн руб. Такое предложение считается самым бюджетным из рассматриваемых вариантов соответствующего качества.

Значение 3-летнего срока. Большие площади – это не единственный фактор, влияющий на ценообразование. Допустим, квартира пребывает в собственности срок, не достигающий 3-х лет. Тогда при продаже владелец упомянутой недвижимости будет платить налог. Эта добавочная сумма закладывается в стоимость недвижимости.

Если же квартира была приобретена до истечения 3-летнего периода, в ней уже наверняка был сделан ремонт. Значит, его стоимость продавец непременно захочет отбить, перекладывая эту сумму на покупателя. Но практика показывает, что отделка способна повысить ликвидность недвижимости, и только. Дополнительную прибыль продавец вряд ли получит. Квартиры в новостройках с отделкой и без ремонта, что выставляются на вторичную продажу, имеют соотношение 1/9.

В новых домах также выявляются неликвидные варианты. Обычно это жилье:

  • на первых этажах;
  • с окнами, выходящими на шумные и задымленные магистрали;
  • возведенное в отделенных районах.

Что в итоге покупать?

Решая, какой вариант лучше — вторичка или новостройка, покупателю стоит применить испытанную психологическую методику. В отдельные колонки выписываются все без исключения достоинства и недостатки каждого варианта. Лучше зафиксировать все плюсы и минусы, а не только те характеристики, которые кажутся значимыми в данный момент. Остается подсчитать их и сопоставить результаты.

Мнение эксперта
Захарычев Сергей
Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос
И еще, желательно проконсультироваться с юристом, занимающимся вопросами недвижимости. Можно задействовать опытного риелтора. Главное, это чтобы специалисты сумели развеять все возникшие сомнения. 

Что такое ипотека от застройщика, ее  плюсы  и минусы, читайте здесь.

Видео: Что выбрать — новостройку или вторичку:

 

Оцените статью
Деловой квартал
Добавить комментарий