Есть два типа застройщиков: государственные и частные. Государственные застройщики выступают в качестве заказчика, координатора, а также источника финансирования.
Частные застройщики занимаются тем же, но одновременно с этим выступают в качестве подрядчика, то есть являются непосредственным исполнителем строительных работ. Строительство (подрядные работы) государственных проектов осуществляется частными застройщиками.
Частные застройщики
При приобретении квартиры в строящемся многоквартирном доме всегда имеется определенный риск, который варьируется в зависимости застройщика. Строительством такого жилья могут заниматься не только строительные компании, но и физические лица (частные застройщики).
Как правило, вторые предлагают куда более привлекательные цены, что закономерно привлекает большое количество потенциальных клиентов. Если вы заинтересованы в предложениях застройщика, являющегося физическим лицом или индивидуальным предпринимателем, необходимо быть особенно осторожным, поскольку в таком случае риски являются самыми большими.
Согласно действующему с 01.04.2005 законодательству привлечение финансовых средств граждан Российской Федерации на возведение многоквартирного жилья с принятием на себя обязательств, после реализации которых у гражданин возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, могут осуществлять исключительно юридические лица. В частности это могут быть застройщик и жилищно-строительные кооперативы, работающие согласно федеральным законам, которые регулируют их деятельность.
Согласно ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ под застройщиком подразумевается хозяйственное общество (основное общество, либо одно из его дочерних хозяйственных обществ), которое обладает как минимум трехлетним опытом в принятии участия в строительстве (создании) многоквартирного жилья площадью от 5 тыс. кв. метров. Одновременно с этим в наличии должны быть разрешения на ввод в эксплуатацию подобного многоквартирного жилья в качестве застройщика, полученные в порядке, который установлен на законодательном уровне.
У застройщиков в собственности или на праве аренды должен быть земельный участок. Для привлечения денег участников долевого строительства на возведение на данном земельном участке многоквартирного жилья требуется соответствующее разрешение.
Привлечение денег на строительство в подавляющем числе случаев рассматривается как предпринимательская деятельность. Если деятельность такого типа ведется без государственной регистрации в качестве ИП или юридического лица, тогда согласно статье 171 УК РФ она будет расценена как незаконное предпринимательство. Как уже было отмечено выше, в качестве застройщика может выступать исключительно юридическое лицо.
Возведения жилого дома должно осуществляться только по выданному разрешению и согласно действующим правилам и нормам строительства. Причем это должно быть разрешение на возведение многоквартирного, а не индивидуального дома.
Право собственности на самовольную постройку не возникает у того, кто ее возводил. С юридической точки зрения нового дома попросту не существует и, следовательно, вы не сможете стать законным собственником жилья.
Государственные застройщики
Есть работающие по государственным заказам застройщики. В случае Москвы это правительство столицы, в регионах — местные правительства, министерство обороны. Все они выступают в качестве заказчиков, осуществляют свою деятельность через прокладки. Объекты на месте могут возводиться кем попало, а официальный застройщик практически не ведет контроль за процессом.
Если говорить касательно качества строительства, тот или иной государственный застройщик не имеет очевидных преимуществ в сравнении с коммерческими застройщиками и даже уступает им в ряде аспектов. Если же говорить о надежности касательно сроков и сдачи объектов, то государственный застройщик куда предпочтительнее.
С начала октября в ведении Министерства строительства числятся такие федеральные казенные учреждения:
- Дирекция, отвечающая за развитие спорта и физической культуры;
- Дирекция единого заказчика, занимающаяся строительством, текущим и капитальным ремонтом;
- Дирекция по строительству, реновации, а также реконструкции;
- Северо-Западная дирекция, занимающаяся строительством, реконструкцией и реставрацией;
- Объединенная дирекция единого заказчика ФНС;
- Дирекция единого заказчика-застройщика.
Учреждения были объединены в ведении Министерства строительства с целью создания новой публично-правовой организации «Единый государственный заказчик в сфере строительства» к 1 января 2021 года.
Единый государственный заказчик в строительной сфере
Единый заказчик отвечает за заказы государства в сфере строительства. Его компетенция не распространяется на возведение объектов безопасности государства и транспортной инфраструктуры. Единый заказчик занимается исключительно гражданским строительством.
Наблюдательный совет является главным органом управления компании. В него должны входить:
- вице-премьер правительства;
- генеральный директор новой государственной компании;
- министр строительства.
Единый государственный заказчик не может быть признан банкротом, а для его ликвидации или реорганизации потребуется принятие федерального закона.
Функции единого государственного заказчика
В обязанности нового единого государственного заказчика будет входить создание объектов в рамках федеральной адресной инвестиционной программы и отдельных государственных программ. В функции новой государственной компании войдут заказы не только в сфере строительства, но и проектирования, капитального ремонта, реставрации, реконструкции, а также инженерных изысканий.
На данный момент различные министерства самостоятельно занимаются возведением подведомственных им объектов. Так, например, Министерству здравоохранения выделяются средства на строительство больниц, а Министерству культуры — на реставрацию культурных объектов. Министерства контролируют организации, на которые возлагаются функции заказчика строительства.
После формирования новой государственной компании службы заказчика различных министерств будут объединены. В обязанности единого государственного заказчика будет входить строительство стадионов, а также возведение объектов науки, частично или полностью финансируемых из федерального бюджета.
Читайте также: какие функции выполняет застройщик, его понятие.
Видео о том, как проверить застройщика перед покупкой жилья:
