Часто потенциальные покупатели квартир в новостройках задают вопрос, находится ли земля у застройщика в собственности или в аренде. Чтобы избежать проблем в будущем, немаловажно соблюсти существующие условия и требования к договору долевого участия. Покупка квартиры в новостройке от застройщика сопряжена значительные рисками в обмен на ряд преимуществ.
В большинстве случаев компания-застройщик владеет земельным участком, на котором находится строительная площадка, на праве аренды. Что делать дольщику в такой ситуации?
Что по закону значит право аренды на землю?
Прежде чем покупать жилье в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться с условиями ДДУ и документами строительной компании. В документах застройщика будет указано, если земельный участок, на котором ведется строительство объекта, находится у застройщика в аренде.
Это значит, что на землю, на которой возводится многоквартирный дом, у застройщика нет права собственности, а есть право временного владения и пользования.
Аренда земельного участка – это форма пользования и владения землей, при которой арендодатель передаёт участок во временное пользование арендатору. За передачу земли взимается установленная по договору между сторонами арендная плата.
Часто встречается аренда застройщиком земли, которая является муниципальной или государственной собственностью, для строительства здания – компания возводит объект на основании договора строительной аренды.
После завершения строительства дома застройщику выдается разрешение на ввод здания в эксплуатацию, после чего тот может передать квартиры в собственность дольщикам.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, если у строящегося дома земля в аренде, то с момента регистрации прав собственности на помещения за дольщиками земля поступает в собственность покупателей в новостройке на праве общей долевой собственности.
Застройщики оформляют аренду на землю несколькими способами:
- Договор аренды участка оформляется только на период, ограниченный строительством объекта (наиболее рискованный способ, так как в такой ситуации могут возникнуть сложности с оформлением прав собственности).
- Договор аренды заключается на длительный срок – 49 лет (в этом случае проблем не будет, но есть свои особенности).
Риски при покупке квартиры у застройщика на арендованном участке
Приобретая жилье в новостройке, построенной на земельной участке, находящемся в аренде, возникают следующие риски для покупателя:
- Необходимо проверить срок, на который оформлен договор аренды земли застройщиком с муниципалитетом. Покупать квартиру у застройщика лучше, когда участок арендуется на срок 49 лет с возможностью его пролонгации. Если земля арендована на короткий срок, то регистрационная служба может отказать в регистрации права собственности на жилье. Для решения вопроса дольщики будут вынуждены обратиться в суд.
- Риск признания договора аренды недействительным или незаключенным. Если договор был подписан лицом, у которого не было на то соответствующих полномочий, то покупатель жилья в новостройке может лишиться своего жилья. Например, через пару лет придут приставы с решением суда о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка. Также договор аренды может быть признан недействительным, если предоставленный в аренду земельный участок не соответствует требованиям закона для многоэтажного жилого строительства.
- Риски мошеннических действий. При оформлении аренды на землю, сложно проследить всю цепочку сделок, существует риски различных мошеннических «схем», злоупотреблений или просто допущения ошибок в правоустанавливающих документах.
- Риск признания новостройки «самовольной постройкой». Такое может случиться, если застройщик перестанет платить по каким-либо причинам арендную плату за земельный участок. Получить жилье в собственность в том случае станет проблематично. При признании объекта самостроем, дольщикам придется в судебном порядке узаконивать постройку.
- В основном договоре аренды может быть установлен запрет или ограничение на субаренду. Муниципалитет вправе установить любые ограничения по поводу права субаренды: разрешить субаренду при определенных условиях или полностью её запретить.
Нужно учитывать, что муниципалитет может расторгнуть соглашение аренды до истечения его срока, если компания-застройщик не начала строительство в течение трех лет со дня заключения договора. Поэтому покупатели, которые заключают ДДУ на ранней стадии реализации проекта, должны это понимать.
Какой вариант выгоднее для покупателей?
Проанализируем оба способа оформления земли под строящимся домом, их плюсы и минусы.
Если земля в собственности застройщика
Собственность на участок застройки – намного более безопасный вариант, т.к. дольщик может быть уверен, что земля под новостройкой перешла к застройщику на законных основаниях. Но даже в этом случае существуют определенные риски.
Например, земля имеет водоохранную зону для водного объекта, сервитут (право прохода, проезда) для третьих лиц. Эти сведения обязательно должны быть указаны в кадастровом паспорте на земельный участок. При заключении ДДУ или договора купли-продажи необходимо ознакомиться с данным документом и проверить, имеются ли какие-либо ограничения в пользовании участком.
Помимо этого, бывают случаи, когда происходит изъятие земельных участков у собственника для строительства дорог и других объектов федерального, регионального и местного значения. Строительство трасс – распространенная причина, по которой гос. органы инициируют изъятие участков у частных собственников. Например, в Москве и Московской области и иных крупных региона это происходит часто, т.к. там активно развивается инфраструктура дорожной сети.
Если земля в аренде
Если введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, квартиру в котором передаются дольщикам, находится на арендованной земле, покупателю следует обратить внимание на то, что собственником участка является муниципалитет. При этом срок аренды заключается на длительный срок – 49 лет, с возможностью пролонгации этого срока. Арендатор участка может использовать землю под строящимся домом по прямому назначению.
При аренде земли для строительства крайне важно наличие согласия муниципальных властей на застройку участка. Зачастую такое согласование сформулировано в договоре аренды как цель предоставления земли, к примеру, для строительства многоквартирного дома или торгового центра, но может быть просто указано в пункте договора (с правом строительства/застройки объекта недвижимости).
Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке нельзя. Однако если арендатор не приступил к строительству в течение трёх лет с момента заключения договора аренды земли, арендодатель может расторгнуть договор и передать земельный участок другой компании.
В такой ситуации новому арендатору не требуется согласие местной администрации на уступку прав по договору аренды. Это влечет за собой серьезные риски для покупателей квартир в новостройке.
Плюсом аренды земельного участка будет более дешевая стоимость жилья. Так как многие люди будут избегать такого объекта из-за риска истечения срока аренды.
Если срок под строительство истек
Прежде всего срок строительной аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для возведения многоэтажного дома, что дает застройщику значительный запас времени. Однако происходят случаи, когда строительная компания не успевает завершить стройку до истечения срока аренды.
Согласно Земельному кодексу РФ, продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов, как правило, допускается. Продление договора аренды обычно разрешается, если участок под застройку жилого дома был предоставлен на торгах. В этой ситуации муниципальный орган, выступающий в качестве арендодателя, может:
- Изъять недостроенный объект у неответственного застройщика и выставить его на торги с обременением в виде прав граждан-дольщиков.
- Передать участок застройщику для завершения строительства, если существуют причины задержки, не зависящие от компании-застройщика (к примеру, сроки оформления документации, проблемы с подводом инженерных сетей).
Важно понимать, что власти неохотно решают вопросы “обманутых дольщиков”. Когда это возможно, муниципальные органы лучше предоставят землю для завершения строительства. И в большинстве случаев они так и поступают.
В завершение нужно сделать вывод, что застройщик может строить жилой дом на земле, которая принадлежит ему на праве собственности или по договору аренды. В любом случае это соответствует положениям земельного законодательства.
Но дольщикам самим нужно внимательно проверять такие условия аренды, как срок, вид разрешенного использования земли и т.д. Если земля предоставлена на короткий срок, то это может привести к проблемам с вводом новостройки в эксплуатацию. Если участок оформлен на длительный срок, то покупателям квартир не о чем беспокоиться. Но при заключении договора долевого участия в таком объекте всегда нужно учитывать все “за” и “против”.
Читайте также: Плюсы и минусы аренды от застройщика.
