Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2023 году

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2023 году

ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» детально регулирует, какие требования предъявляются к строительным компаниям, реализующим жилье в многоквартирных жилых домах. Это закон направлен на защиту дольщиков от мошеннических действий и обеспечивает возврат денежных средств, если компания-застройщик недобросовестно выполняет свои обязательства по ДДУ. В законе описана процедура оформления сделок между застройщиками и участниками долевого строительства по покупке квартир в новостройках.

Рассмотрим в этой статье, каким критериям должны отвечать застройщики для продажи жилья в строящихся объектах.

Основные требования к застройщику

В 2023 году требования обновились. К ранее существующим требованиям добавлены правила наличия у застройщика трёхлетнего опыта по строительству многоквартирных жилых домов.

Разрешение на строительство. Чтобы иметь возможность продавать квартиры в строящихся многоквартирных жилых домах, компания-застройщик должна иметь разрешение на строительство. Без этого документа компания не имеет права начинать возведение капитального объекта недвижимости, иначе она будет оштрафована, а строительные работы «заморожены».

Процедура получения разрешения на строительство описана в ст. 51 В ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Документ выдается органом местного самоуправления по месту расположения земельного участка. Строительная компания может направить соответствующее заявление прямо в местную администрацию.

Организационно-правовая форма застройщика. Разрешение на строительство выдается только организациям в форме обществ с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерных обществ (АО). Минстрой отказывает в выдаче ИП или некоммерческим организациям.

Опыт ведения строительных работ. Застройщик должен обладать опытом в строительстве многоквартирных домов более 3-х лет. За время работы у компании должно быть более 5 тысяч кв. м. введенного в эксплуатацию жилья. Минстрой принимает во внимание объекты, построенные дочерними компаниями застройщика и объекты, где застройщик выступал генеральным подрядчиком или техническим заказчиком.

Площадь застройки. Площадь земельного участка под застройку должна быть более 10 тысяч кв. м.

Квалификация застройщика. Застройщик имеет право выполнять строительные работы самостоятельно. Но для проведения отдельных видов работ необходим специальный допуск СРО — саморегулируемой организации, имеющей лицензию на проведение соответствующих работ. При отсутствии допуска СРО, компания вправе привлечь к работам организацию с необходимой квалификацией в качестве технического заказчика.

Требования к документации

Для подтверждения отсутствия нарушений в проекте застройщик должен приложить к проектной декларации специальное экспертное заключение.

Строительная компания должна иметь земельный участок, на котором будет построен объект, на праве собственности или аренды.

Также существуют определенные требования к застройщикам после получения ими разрешения на строительство. В 214-ФЗ установлены правила, которые должен соблюдать застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Акт ввода объекта в эксплуатацию служит документальным подтверждением завершения строительных работ и готовности дома к заселению жильцов.

Кто может быть руководителем компании-застройщика

Руководящие посты у застройщика, а также должность главного бухгалтера, не могут занимать лица, которые:

  • были признаны судом банкротом;
  • имеют неснятую или непогашенную судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти;
  • привлечены к административному правонарушению в виде дисквалификации с действующим сроком;
  • владеющие как акционеры более чем 25% капитала застройщика.

Финансовое состояние застройщика

У застройщика должны быть собственные средства, превышающими 10% от стоимости, необходимой для реализации проекта. Эти средства могут включать не только денежные средства на счетах, но и другие активы – недвижимое имущество, земельные участки и др.

До получения разрешения строительная компания должна открыть счет в уполномоченном банке. На него нужно внести более 10% от проектной стоимости строительства. Если у компании нет такой суммы, он может обратиться в банк за кредитом. Размер кредита должна составлять не менее 40% от стоимости проекта.

Компания-застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования. Она также не вправе передавать свои активы в залог или выступать в качестве поручителя.

Министерство строительства отказывает в выдаче разрешения в следующих случаях:

  • в отношении застройщика рассматривается дело о банкротстве,
  • его деятельность приостановлена по вступившему в законную силу решению суда,
  • застройщик является должником по взятым ранее кредитам или займам,
  • имущество компании находится под залогом,
  • застройщик не выполнил контракт после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • компания не исполняет обязательства по уплате налогов и сборов.

При этом застройщик может получить целевой кредит для финансирования текущего строительства. Данный займ должен быть менее 20% от проектной стоимости. Процентная ставка по такому займу не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ более, чем на 2%. К примеру, в ноябре 2023 года размер ключевой ставки равен 15,00 %, поэтому строительная компания не может взять займ по ставке более 17,00%.

Наличие эскроу-счета

Перед тем, как начать заключать договоры долевого участия с дольщиками застройщику необходимо открыть эскроу-счет в уполномоченном банке. На данный специальный счет будут зачисляться средства покупателей.

О значении эскроу-счета при покупке новостройки, рассмотрено в этой статье

Также расчеты с подрядчиками и техническим заказчиком должны осуществляться только через счета, открытые в выбранном уполномоченном банке.

Подача периодической отчетности

Застройщик обязан размещать квартальные и годовые бухгалтерские отчеты в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства. Ежеквартальные отчеты должны быть представлены в течение 30 календарных дней после окончания квартала. Для годовых отчетов установлен более длительный срок: 120 дней с начала следующего года. Для подтверждения достоверности отчета он должен быть проверен аудитором.

Указанные требования должны быть соблюдены застройщиком до ввода объекта в эксплуатацию. После регистрации право собственности на одну из квартир первым дольщиком, ограничения снимаются.

Ответственность застройщика

Если строительная компания продала квартиру в новостройке без разрешения, покупатель имеет право подать исковое заявление о возврате стоимости квартиры и возмещении убытков. Также дольщик может получить двойные проценты по ипотечному кредиту, которые он выплатил к моменту подачи иска в суд.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права, то с компании может быть взыскано от 500 000 до 1 000 000 рублей.

В случае публикации застройщиком ложной или неполной проектной документации или несоблюдение срока ее публикации, то компании грозит штраф от 200 000 до 400 000 руб.

Штраф за нарушение срока подачи отчетности достигает 200 000 рублей.

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал