Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Понятие и назначение технического плана от застройщика

Технический план от застройщика

Часто у дольщиков по каким-либо причинам возникает необходимость получить технический план от застройщика. В этой статье рассмотрим, что такое план застройщика, когда он может потребоваться и как его получить.

Что такое план застройщика

План застройщика — это элемент технической документации, представляющий собой графический чертеж квартиры, разрабатываемый в процессе строительства дома, на основании которого проводятся строительные работы. В большинстве случаев копия поэтажного плана прилагается к договору долевого участия.

Технический (поэтажный) план может содержаться либо в проектной документации стадии П, либо в рабочей документации стадии Р.

В одной и той же проектной документации авторы проекта могут называть его по-разному:

  • План этажа;
  • План здания;
  • Строительный план застройщика;
  • Типовой поэтажный план;
  • Выкопировка плана квартиры из от автора-проекта;
  • План жилого этажа;
  • Технический план квартиры от застройщика.

Зачем нужен план застройщика?

Существует несколько ситуаций, при которых может потребоваться подготовка плана застройщика:

  1. Различия между планами этажей в документах БТИ и планами квартир;
  2. Определение границ комнат в квартире, если квартира имеет так называемую «открытую планировку»;
  3. Установление расположения несущих конструкций;
  4. Споры с компанией-застройщиком об окончательной площади квартиры после проведения приема-передачи квартиры.

Существуют и другие случаи, когда может понадобиться план дома (этажей, квартир). Не будем перечислять их все, но основные случаи необходимости его получения связаны с согласованием перепланировки квартиры.

Давайте рассмотрим все эти варианты:

1. Различия между планом этажа, указанным в документах БТИ с фактической планировкой квартиры.

Часто поэтажный план застройщика необходим для исправления ошибок в документах, которые возникают после того, как дом был сдан, а квартира принята дольщиками.

В некоторых случаях кадастровые инженеры или специалисты БТИ допускать ошибки в измерениях площадей. Однако подготовленные ими документы имеет юридическую силу, и часто бывает так, что фактический план квартиры отличается от планов документации, выданной на новую жилплощадь.

Самый распространенный случай — несоответствие документов БТИ и фактической планировки квартиры.

Представьте себе ситуацию, застройщик предоставляет проектную документацию (с внесенными в ходе строительства изменениями), кадастровые инженеры готовят на ее основе технические планы, подают их в Росреестр, собственник получает выписку из ЕГРН, а на этапе получения документов для БТИ обнаруживается ошибка, и всю эту цепочку приходится «возвращать» для исправления плана квартиры застройщиком.

План 2 этажа застройщика

2. Определение границ помещений в квартире, если она сдавалась со «свободной планировкой».

Застройщики часто сдают квартиры с так называемой «свободной планировкой». Например, такую планировку часто используют известные застройщики Донстрой и Capital Group.

Суть подобных планировок заключается в том, что в квартире есть только одна кухонная зона, одна комната и одна ванная/туалет. Перегородки могут быть включены в общую площадь квартиры и таким образом продается покупателю больше квадратных метров.

Более того, все это преподносится покупателю под красивым заголовком «свободный дизайн — делайте, что хотите».

Однако на практике именно такие квартиры являются наиболее проблемными с точки зрения получения разрешений, поскольку в них нет «коридорных» зон, т.е. есть кухня, санузлы и большая гостиная, которая по документам начинается прямо от входа в квартиру.

Нужно учитывать, что по закону ванные комнаты и туалеты (так называемые «мокрые зоны») могут быть расширены только за счет коридорных помещений. Таким образом, в квартирах «свободной планировки», ванная и туалет не могут быть расширены, так как в квартире фактически нет коридоров. Кроме того, существуют и другие ограничения.

В некоторых (не во всех) случаях поэтажный план застройщика позволяет выделить эти коридорные помещения и внести исправления в документы БТИ.

3. Определение расположения несущих конструкций

План застройщика описывает как графически, так и письменно конструктивные элементы дома.

Другими словами, предоставление поэтажного плана этажа позволяет Жилинспекции принять решение об одобрении перепланировки без необходимости требовать дополнительные документы, например, техническое авторское заключение от проектировщиков, которое довольно сложно получить.

4. В случае возникновения споров с застройщиком относительно площади жилья.

План застройщика помогает урегулировать споры с застройщиком.

Дольщик имеет право не подписывать акт приемки квартиры, указав на несоответствие сведений, содержащихся в поэтажном плане, площади и комплектации сданной квартиры.

Желательно перед этим составить акт осмотра сдаваемой квартиры и подписать его с застройщиком. Необходимо снять копию с технического плана в части выявленных расхождений. После чего нужно направить претензию застройщику, указав на несоответствие планировки квартиры с планом, и потребовать его устранения путем внесения изменений в план.

Где получить план от застройщика

Технический план застройщика представляет собой один из листов проектной документации.

Эта документация содержится в копиях в различных организациях.

К ним относятся:

  • Компания, выполняющая строительные работы, т.е. застройщик;
  • Проектная организация, изготовившая проектную документацию;
  • Управляющая компания. Каждая УК после сдачи дома должна иметь копию проектной документации на многоквартирный дом.

Вот и весь список основных организаций, у которых владелец квартиры может получить план застройщика.

Читайте также: Обязан ли застройщик предоставлять проектную документацию собственникам?
Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал