Таунхаус – достаточно новый для нашей страны формат жилья. В Англии такие дома строились еще в 19-м веке и считались объектами городской недвижимости, в России они впервые появились в 90-х годах в Московской области и стали компромиссным вариантом между квартирой в городе и частным домом за городом.
Разберем, что собой представляют таунхаусы, их преимущества и недостатки, а также подводные камни проживнаия в них.
Что такое таунхаус
Сегодня таунхаусами называют в основном загородную недвижимость. Данный формат жилья отличается от стандартной квартиры тем, что в таунхаусе у каждой семьи есть свой земельный участок, который можно благоустроить по своему вкусу: поставить беседку, сделать зону для отдыха или посадить кустарники. Но если Ваш образ жизни не совпадает с образом жизни соседей, которые любят проводить время на соседнем участке по-другому, то могут возникнуть конфликты, так как отделить свою территорию от территории соседей не представляется возможным.
В таунхаусе, в отличие от обычного многоквартирного жилого дома, может проживать только 3-4 семьи. Благодаря этому в таунхаусах менее шумно, при этом их жильцы при желании могут общаться с соседями. В таком типе жилья счета за коммунальные услуги будут ниже, поскольку здесь, например, не нужно платить за лифт и мусоропровод.
По сравнению с таунхаусами обычные квартиры, разумеется, выгоднее с финансовой точки зрения, но таунхаусы обычно больше квартир по площади. По сравнению с бюджетом на покупку квартир, средняя цена таунхауса сопоставима со стоимостью 2-комнатной квартиры в пределах ТТК, в сегменте массового жилья. Квартира площадью около 70 квадратов и таунхаус площадью до 120 кв. м стоят примерно одинаково. А стоимость таунхауса, по сравнению с коттеджем, более привлекательна.
Таунхаусы зачастую строятся как 2- или 3-этажные здания на несколько секций либо на две семьи – так называемые «дуплексы». Так как таунхаус является компромиссным решением между квартирой и частным домом, наиболее распространенным форматом является двухэтажный таунхаус. Первый этаж, как правило, отводится под гостиную и кухню, а второй – для спален (двух или трех). Площадь таунхауса зависит от его класса. Наиболее распространенными являются дома площадью до 120 квадратных метров.
Важной составляющей таунхауса является наличие небольшого земельного участка придомовой территории, на котором располагаются зона отдыха и парковочное место для автомобилей.
Чаще всего для строительства таунхаусов используется монолитная или блочная технологии строительства. В большинстве случаев покупатели отдают предпочтение проектам с монолитной конструкцией. Такое жилье надежнее и обладает высокими теплоизоляционными качествами. Отдела фасадов таунхаусов выполняется различными способами – вентфасады, декоративная штукатурка, искусственный камень и др. Последнее время популярна отделка фасадов клинкерной плиткой.
Законодательство РФ не содержит понятия “таунхаус”, это скорее маркетинговое понятие. С юридической точки зрения такой формат жилья называется домами блокированной застройки. Согласно Градостроительному Кодексу РФ, таунхаус – это жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (квартирами), не выше 3-х этажей (допускается один мансардный этаж), расположенный на отдельном участке с выходом на общую территорию.
Таунхаусы в Новой Москве и Подмосковье
По данным “Инком-Недвижимость”, на загородном рынке Московской области насчитывается 69 поселков с таунхаусами, 1,9 тыс. участков для первичной продажи. Типовое количество этажей – от двух до двух с половиной. Средняя площадь – 185 кв. м + 2,7 га (придомовая территория). В классе “стандарт” цены стартуют от 10 млн. рублей, а в классе “элит” – в среднем от 55 млн. рублей. Большая часть всех таунхаусов на первичном рынке представлена в классах стандарт и комфорт – 16% и 52%. Еще 15% приходится на бизнес-класс, 12% – на премиум-класс и 5% – на класс-люкс.
Наибольшее количество таунхаусов на первичном рынке реализуется на Новороссийском шоссе – 28%, затем Калужское шоссе – 9%, Дмитровское – 9%, Каширское – 8%, Киевское – 8%, Ленинградское – 7%, Ильинское – 7%. Оставшиеся предложения в небольших пропорциях разделены по другим направлениям столицы.
Наиболее распространенным таунхаусом является двухэтажный (от 2-х секций) блокированный дом. Трех- и четырехэтажные строятся значительно реже. Средняя площадь квартир в таунхаусах составляет 90-130 кв. м.
Популярность таунхаусов среди покупателей
В период пандемии и перехода на удаленную работу в Московском регионе значительно возрос спрос на приобретение загородной недвижимости. Формат таунхауса является достаточно нишевым, но его популярность растет как альтернативный вариант жилью в городе. Особенно высока популярность таунхаусов на территории Новой Москвы, благодаря возможности получения московской прописки.
По мнению специалистов рынка недвижимости, сейчас в стране растет спрос на коттеджи, таунхаусы и небольшие приусадебные участки. Это связано, в частности, с тем, что загородное жилье стало конкурировать с городским. Люди все чаще покупают квартиру в таунхаусах, а не жилье в новостройках на окраине Москвы.
В последние годы интерес к таунхаусам возрос как среди застройщиков, так и среди покупателей, и вышедшие на рынок проекты показывают хорошую динамику. Однако в будущем такая застройка вряд ли станет массовой, таунхаусы так и останутся нишевым продуктом. Это объясняется двумя причинами: высокой ценой по сравнению с квартирами и не очень большой аудиторией для такого предложения.
Потенциальные покупатели домов блокированной застройки – это достаточно обеспеченные люди, поскольку участки застройки такого жилья предполагают наличие большого земельного участка. По сравнению с трехкомнатной квартирой в стандартной новостройке таунхаус стоит обойдется дороже. Однако по сравнению с индивидуальным домом этот вариант дешевле. Большинство людей могут позволить себе только жилье в многоэтажном доме, а состоятельные покупатели предпочитают индивидуальное жилье. Таким образом, таунхаусы остаются нишевым продуктом на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.
Что необходимо проверить при покупке таунхауса
При покупке такого жилья необходимо в обязательном порядке проверить документы на землю. Земельный участок должен относиться к категории “земли поселений” и иметь один из следующих видов разрешенного использования:
- “жилищное строительство”,
- “малоэтажное строительство”,
- “блокированная застройка”.
Если принят генеральный план застройки, то участок должен быть зонирован под блокированную застройку.
При выборе таунхауса следует учитывать статус участка, на котором он будет построен. Наиболее распространенными вариантами являются:
- земельный участок под малоэтажную жилую застройку. На таких участках можно строить жилые дома. В этом варианте необходимо в первую очередь обратить внимание на этажность, которая не должна превышать трех этажей;
- земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Участки с таким статусом позволяют вести строительство загородных домов и коттеджей. Однако строительные компании могут возводить на этих участках и таунхаусы. В этом варианте размер земельного участка будет ограничен, при этом каждая секция таунхауса регистрируется как индивидуальный дом.
С правовой точки зрения надежным таунхаусом является дом, построенный на земле, зонированной под малоэтажное строительство, при этом дом не выше 3-х этажей, в котором у каждой секции есть отдельный вход.
Переход таунхаусов на эскроу-счета
Поправки к 214-ФЗ обязывают застройщиков оформлять договоры участия в долевом строительстве при продаже таунхаусов. Данное нововведение сделано для защиты приобретателей таунхаусов от мошеннических действий (например, двойные продажи), а также от банкротства застройщика, но усложняет реализацию проектов для застройщиков, которым проще продавать крупные проекты жилых комплексов.
Под новые нормы финансирования жилищного строительства (с помощью счетов эскроу) попадают многоквартирные дома высотой до 4-х этажей и дома блокированной застройки с 3-мя и более секциями, которые обычно продаются на первичном рынке загородной недвижимости в Московской области. К таким объектам относятся таунхаусы и малоэтажные ЖК. Застройщики обычно возводят их в организованных поселках. Другие форматы небольших загородных домов не подпадают под действие новых законодательных норм о счетах-эскроу.
Сегмент террасных домов перестал активно развиваться после 2020 года, новые поселки не запускаются, сейчас продается только оставшееся предложение. Основной причиной, по его словам, является переход на эскроу-счета и усиление административного контроля за этим сегментом. Однако покупатели ищут именно этот сегмент загородного жилья: он нишевый, небольшой, но всегда имел своего покупателя.
Преимущества и недостатки таунхаусов
- Стоимость и обслуживание. Таунхаус может стать компромиссом между приобретением собственного дома и квартиры. Однако следует учитывать, что коммунальные расходы будут существенно выше, чем в обычной квартире.
- Удаленность от города. Для одних людей это может быть плюсом, а для других минусом. Необходимо рассматривать индивидуальные потребности семьи и учитывать, как часто, на какое расстояние Вам необходимо ездить в город. В любом случае большим плюсом будет являться свежий воздух и возможность отдыха на природе.
- Меньше соседей. В таунхаусе намного меньше соседей, чем в обычном МКД.
- Система отопления. В каждой секции таунхаусов установлены котлы для отопления: жильцы смогут контролировать температуру исходя из своих предпочтений. Но есть и недостаток – для обеспечения безопасности проживания в доме нужно постоянно следить за котлом, и соблюдать требования его эксплуатации.
- Объекты инфраструктуры. Отпускать детей на прогулку намного спокойнее на приватной территории поселка, чем на улицах города. Но в плане инфраструктуры загородная жизнь будет не такой комфортной как в городе, поэтому следует заранее поинтересоваться наличием детского сада, школы и поликлиники.
Читайте также: Малоэтажная застройка: что это, сколько этажей, виды.
