Получение выгодной процентной ставки по ипотечному кредиту является результатом договоренностей между застройщиком и банком. Они подготавливают совместную программу, по которой предоставляют покупателю квартиры скрытую скидку. Данная скидка действует, как правило, в течение первого года, но может распространяться и на полный срок ипотеки.
Что такое субсидирование ипотеки
Субсидирование ипотеки – это процесс софинансирования покупки недвижимости со сниженной процентной ставкой. Оно может быть оформлено в виде программы государственной поддержки, которая позволяет снизить ставку, и тем самым помогает людям приобрести свое жилье с помощью ипотеки.
Застройщик в сотрудничестве с банком также может субсидировать процентную ставку. Банк предоставляет заемщику ипотечный кредит по низкой процентной ставке, а строительная компания компенсирует банку разницу между рыночной и фактически предоставленной покупателю ставкой. Однако застройщик не несет убытки, т. к. продает объект недвижимости по завышенной стоимости (примерно на 10-20% дороже).
Ипотека от застройщика – это одна из разновидностей льготных кредитов, когда застройщик совместно с банком предлагают заемщикам специальные условия. Субсидированная процентная ставка может действовать в первые 1-2 года погашения кредита, а может сохраняться на весь срок кредита. Размер ставки может составлять от 1% до 4,99%.
Основными отличиями от стандартной ипотеки являются: более высокая цена квартиры; повышенный размер первоначального взноса; более высокая сумма кредита; более низкий ежемесячный платеж; меньшая переплата в течение погашения кредита.
Такой вариант связан с повышением стоимости жилья, а первоначальный взнос составит более 25%. Но размер ежемесячного платежа будет почти в 2 раза ниже.
Ассоциация банков России предложила Центральному Банку РФ ввести минимальный порог процентной ставки по субсидированным программам ипотеки от застройщиков. Подобный подход приведет к тому, что условия ипотечных программ будут пересмотрены.
Почему застройщики субсидируют ставку
Процентную ставку по ипотеке субсидирует не банк, а застройщик. Застройщик берет деньги из своих собственных средств или одалживает их у той же кредитной организации.
Каждый процентный пункт снижения процентной ставки обходится компании-застройщику порядка 3,5% от стоимости объекта. В результате застройщик может перечислить банку до 30-40% от стоимости недвижимости.
Однако не следует думать, что строительные компании несут финансовые убытки. Обычно строительные компании повышают цены на квартиры на сумму комиссии, выплачиваемой банку. Иными словами, покупатель получает более дешевый кредит, но повышение стоимости на объект может составлять 20-25%.
В 2020 год, когда в мире произошла пандемия, на рынке жилья царил хаос. Но поддержку застройщикам оказало государство, которое субсидировало ипотечные ставки для новостроек: появилась ипотека с государственной поддержкой. Рынок восстановился и даже стал показывать хороший рост.
Однако весной 2022 года цены стремительно выросли, а вместе с ними выросли и ставки по ипотеке. Логичным итогом стало то, что в условиях роста ипотечных ставок спрос начал падать. Строительные компании нашли выход в самостоятельном субсидировании ипотеки. Это позволило им увеличить спрос и активнее продавать свои новостройки.
Доля продаж с использованием ипотеки у некоторых застройщиков достигла 80-90%. А чем проще покупателям выплачивать ипотеку, тем быстрее они решатся на покупку.
Субсидирование ставок позволяет заемщикам за счет уменьшения ежемесячных выплат понизить финансовую нагрузку.
Виды субсидирования
Существует несколько вариантов субсидирования ставок, позволяющих заемщику выбрать оптимальное для него решение.
- Субсидирование на полный срок действия ипотеки позволяет клиенту получить значительную экономию на переплате. Этот вариант подойдет клиентам, которые не планируют досрочно выплатить ипотеку в будущем, и для них важно сохранять невысокий ежемесячный платеж на весь срок кредитования.
- Субсидирование на 1-2 года снижает финансовую нагрузку заемщика в первые годы после получения кредита. Это удобно для клиентов, которые, например, ожидают окончания строительства многоквартирного дома и одновременно платят за аренду квартиры.
- Субсидия на отсрочку погашения основного долга также позволяет уменьшить проценты на первые 1-2 года и одновременно предоставить клиенту отсрочку погашения основного долга. В результате платеж для заемщика становится минимальным.
Недостатки субсидирования
Застройщикам выгодно реализовывать нераспроданные квартиры. Поэтому они в первую очередь предлагают выгодные условия на лоты, не пользующиеся большим спросом. Поэтому выбор предложений с субсидированием довольно ограничен.
Поскольку застройщики включают свои затраты в стоимость жилья, покупатели сильно переплачивают за него, даже если выплачивают ипотеку по низкой ставке. Из-за этого заемщики рискуют, если не могут регулярно погашать жилищный кредит или решают продать квартиру, т.к. стоимость такой недвижимости на 20-25% выше рыночной.
Субсидированная процентная ставка в большинстве случаев действует ограниченное время, и не все покупатели могут воспользоваться ей. С другой стороны, для тех, кто хочет досрочно погасить ипотечный кредит, этот вариант очень удобен.
В борьбе за клиентов многие застройщики начинают вводить подобные программы. Считается, что возникшая конкуренция может привести к перегреву рынка, поскольку средняя цена жилья на рынке повышается за счет наценок. Кроме того, одна и та же квартира может иметь разную стоимость в зависимости от способа ее продажи – за наличные либо по программе субсидирования.
Текущая ситуация
В связи с повышением базовой процентной ставки ЦБ РФ отдельные застройщики отказались от программ субсидирования. При этом программы кредитования населения продолжают действовать.
У некоторых крупных застройщиков по-прежнему действуют программы субсидирования ипотеки, но процентные ставки по ним сильно возросли – в 1,5-2 раза. Предоставлять их застройщикам стало нерентабельно: слишком много средств придется потратить, чтобы компенсировать разницу со среднерыночной ставкой.
Читайте также: что такое рассрочка от застройщика.
