Покупка недвижимости за городом – часто это как игра в лотерею. Не все продавцы информируют потенциальных покупателей о нарушениях, допущенных при строительстве, и о других недостатках своего жилья. Зачастую технические и юридические нюансы может заранее понять только специалист – опытный риэлтор, юрист или независимый эксперт-оценщик. Возможные проблемы могут полностью испортить впечатление покупателя от приобретения коттеджа от застройщика.
Для максимальной надежности рекомендуется покупать коттедж в организованном и уже заселенном поселке. Если в домах уже проживают люди, значит там подключены инженерные коммуникации и существует необходимая инфраструктура. В случае покупки коттеджа с дефектами покупателю придется выполнить перестройку дома за свой счет и понести значительные расходы.
Преимущества дома от застройщика
При покупке готового дома отмечать новоселье можно уже через несколько месяцев после подписания договора. Важно понимать, что покупатель имеет право лично проконтролировать и убедиться в качестве материалов, из которых построен коттедж, а также проверить наличие необходимых коммуникаций.
Кроме того, на уже возведенные и сданные в эксплуатацию дома легче получить ипотеку в банке. Застройщики знают, что важно для быстрой продажи объекта учитывать и эмоциональный фактор: если покупатель видит красивый коттедж, готовый к проживанию, а не котлован на земельном участке, он намного быстрее согласится на сделку. Наконец, если коттеджный поселок уже обжит, появляется возможность сразу пообщаться с будущими соседями и узнать обо всех существующих проблемах.
Не следует забывать и об активном развитии новых строительных технологий. Чем новее проект коттеджа, тем выше вероятность того, что застройщик будет использовать при строительстве коттеджа современные качественные строительные материалы и новейшие технологии. Безусловно, здесь существуют исключения, многое зависит от класса поселка, и от надежности строительной компании.
Плюсом является то, что покупатели могут проверять качество работ на всех этапах строительных работ, и при необходимости вносить замечания для исправлений обнаруженных недостатков.
Кроме того, на стадии строительства застройщики часто организуют акции и предлагают покупателям скидки. Покупка коттеджа может обойтись дешевле, что также является важным фактором при покупке загородного дома.
Выбирая коттедж для покупки, необходимо трезво оценивать свои силы и время. Подбирайте дом исходя из своих личными предпочтений. Может быть, вы хотите жить недалеко от города, чтобы быстро добираться до своей работы, а может быть, основным фактором для вас является наличие рядом зеленых зон.
Риск затягивания строительства
Прежде всего, необходимо учитывать риски задержки или приостановки строительства. Даже если в договоре с застройщиком называются конкретные сроки сдачи дома и получения ключей, это не гарантирует точного соблюдения этих сроков.
В коттеджных поселках часто существует несколько очередей продаж для разных категорий домов. В связи с этим, покупатель, скорее всего, столкнется с 3-мя этапами: завершение строительства конкретного коттеджа, окончание строительства очереди, и окончание строительства всего поселка. И даже если все дома в поселке будут полностью проданы, в него не сразу заселяться люди.
Есть много коттеджных поселков, где до сих пор проживает всего 15-20%, хотя все объекты распроданы. Затягивание строительства объектов социальной инфраструктуры, сетей коммуникаций и дорог также могут затянуть новоселье.
В случае если коттедж будет готов в срок, но задержится строительство какого-либо важного объекта инфраструктуры, например, школы, то следует заранее узнать, где расположен ближайший поселок со школой, и как до него можно добраться.
Надежность застройщика
Еще одним фактором риска является надежность застройщика. Необходимо учитывать, что существует вероятность того, что проект может быть не завершен. Отечественный рынок недвижимости знаком и с такими случаями.
Поэтому прежде чем заключать договор на покупку коттеджа от застройщика, узнайте об истории деятельности застройщика, наличии лицензий на ведение строительства, и в каком состоянии находятся уже реализованные проекты. Не лишним будет проконсультироваться с грамотным юристом для проверки договора с компанией-застройщиком.
Качество строительства
Технические недочеты коттеджа редко удается обнаружить даже за несколько осмотров объекта. Часто встречаются такие дефекты, как трещины в фундаменте, наличие грибка и плесени.
Помимо этого, обязательно нужно оценить состояние кровли. Несоблюдение работниками застройщика требований к монтажным работам зачастую приводит к появлению конденсата и последующему гниению всей стропильной системы, а экономия на укладке утеплителя становится причиной протечек.
Следует также обратить внимание на помещения внутри дома. Желательно, чтобы специалист обследовал стены и углы в коттедже при помощи тепловизора. Лучше отказаться от покупки, если прибор покажет, что показания отклоняются от нормы, в противном случае новый собственник рискует постоянно бороться с грибком и плесенью.
Желательно осмотреть дом дважды: в ясный день и в дождливый день. В ясный день хорошо видно все недостатки фасада, а в дождливый день можно убедиться, что нет протечек кровли, а сделана система отвода дождевой воды на участке выполнена правильно.
Отсутствие инженерных коммуникаций
Подключение сетей коммуникаций – весьма проблематичный и дорогостоящий процесс. Трудности с прокладкой коммуникаций могут вынудить владельца коттеджа на время прервать строительные работы или вовсе прекратить их. Стоимость дома без коммуникаций намного ниже, чем цена аналогичного объекта с коммуникациями. Если застройщик не позаботился о подведении коммуникаций, покупатель будет вынужден затратить много сил, денег и времени сначала на их соласование, а затем на фактическое подключение.
При этом, даже если необходимые сети проложены, их качество может оставлять желать лучшего. Поэтому крайне важно обращать внимание на проверку необходимых коммуникаций. К примеру, попросить представителя застройщика провести демонстрацию работы (проверить есть ли вода, отопление, электричество и т.д.). Обычно, у застройщика есть контакты всех подрядчиков, проводивших строительные работы. Подтвердить наличие инженерных коммуникаций могут соответствующие договоры по их обслуживанию.
Проект планировки коттеджа
Дом, построенный застройщиком, может различаться с утвержденным индивидуальным проектом и не соответствовать планам покупателя. Отличия могут заключаться в фактической планировке и площади помещений, высоте потолков, толщине стен, расположении дверных и оконных проемов. Бывают также случаи, когда из-за прокладки дорог или объектов общественного назначения меняется местоположение дома.
Подобный спор можно решить в досудебном порядке: направить подрядчику претензию с изложением своих требований. Например, можно потребовать соразмерного уменьшения стоимости коттеджа или устранения недостатков. Если застройщик откажется выполнить указанные требования, то необходимо обращаться в суд.
Если характеристики дома не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, то могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на коттедж, особенно если параметры дома превысили максимально допустимые.
Читайте также: Что такое малоэтажная застройка, ее виды.
