Возникают ситуации, когда застройщик, начавший строительство, по разным причинам не может его завершить. В этом случае функции застройщика переходят к другой организации, которая в состоянии завершить строительство новостройки.
Если строительная компания, строящая дом, сменяется, возможны три варианта. Рассмотрим их подробно.
Банкротство застройщика
В случае начала процедуры банкротства в отношении застройщика, дом может быть передан по решению арбитражного суда Фонду защиты прав граждан – участником долевого строительства, и достроен за счет средств Фонда. Все права и обязанности застройщика также переходят к Фонду.
В соответствии с главой 7 Закона «О банкротстве» дольщики должны сначала подать заявление о включении в реестр кредиторов и принять участие в собрании кредиторов компании-должника. Таким образом, смена застройщика в строящемся доме не может быть проведена без ведома дольщиков.
Процедура банкротства застройщиков – отдельная, достаточно большая тема, подробнее о которой вы можете узнать из этой статьи – инструкции.
Передача прав и обязанностей
Передача прав и обязанностей застройщика дома может осуществляться двумя способами: новому юридическому лицу или по договору.
Согласно п. 2.1 ст. 2 ФЗ № 214 «О долевом строительстве», в настоящее время к застройщикам применяется правило: один застройщик может строить один объект строительства, а точнее получить одно разрешение на строительство. Но одно разрешение на строительство может выдаваться сразу на целый ЖК, включающий в себя несколько жилых корпусов.
Однако и здесь есть исключения. Например, если разрешение на строительство было выдано до 1 июля 2018 года и первый договор участия в капитальном строительстве был зарегистрирован до этой даты, застройщик может достроить все дома без ограничения по количеству. При этом он не может начать строительство нового жилья в соответствии с новыми правилами об эскроу-счетах и участии дольщиков, пока не завершит строительство старого жилья.
Даже если на строителей наложены некоторые ограничения, это не означает, что они могут делать с домом все, что захочется. Нельзя передать его новому застройщику только потому, что им так удобнее. Чтобы начать новый проект строительства, предыдущий должен быть достроен.
Также застройщик может передать свои права и обязанности, если он по разным причинам хочет от них избавиться. Это происходит, когда застройщик еще не обанкротился, но понимает, что не может завершить строительство дома самостоятельно. Кроме того, застройщик может больше не соответствовать требованиям каких-либо законодательных норм, например, если он был включен в реестр недобросовестных поставщиков.
В ФЗ № 214 не указано, как в таких случаях можно заменить застройщика, процедура смены застройщика там не прописана. Суды, рассматривая подобные споры, отмечают, что к таким случаям применяются нормы о замене лиц в обязательствах, содержащиеся в главе 24 Гражданского кодекса РФ.
Если дольщик выплатил оплату по ДДУ, то застройщик является его должником. Поэтому при смене застройщика долг переходит к новому застройщику. Для перевода долга необходимо письменное согласие кредитора, то есть дольщика. В отличие, например, от переуступки долга, которая является отдельной процедурой, в данном случае вместо должника меняется кредитор, то есть участник долевого строительства. Без согласия дольщиков невозможно перевести права застройщика-должника.
Исключение составляют случаи, когда долг переводится в силу закона. Именно так обстоит дело в случае банкротства. В этом случае суд решает, кто будет новым должником, и согласия дольщика не требуется, но он все равно должен участвовать в процедуре банкротства, например, путем голосования на собрании всех кредиторов.
Поэтому при обычных обстоятельствах застройщик не может по своему желанию передать права на строительство другой компании без согласия дольщиков. Такая сделка является недействительной, т.к. не соответствует установленным требованиям закона.
Кроме того, застройщик должен не только уведомить дольщика. Он должен согласовать с ним свои действия. Это связано с тем, что участники долевого строительства имеют право залога на участок земли, на котором ведется строительство.
В соответствии со ст. 13 ФЗ-214, без согласия всех участников долевого строительства юридически невозможно передать права новой строительной компании, которая заменит старого застройщика, за исключением процедуры банкротства.
Реорганизация застройщика
О реорганизации можно узнать, запросив выписку из ЕГРЮЛ на компанию-застройщика. Компания может быть реорганизована, например, в форме слияния или выделения нового юридического лица.
Выделение – это форма реорганизации юридического лица. В этом случае из состава компании выделяется одна или несколько других компаний и передаются некоторые обязательства «материнской» компании. При этом материнская компания продолжает существовать. Реорганизация также может принимать форму слияния, например. В этом случае происходит слияние двух компаний, и одна из них юридически прекращает свое существование.
После принятия решения о реорганизации организация обязана дважды с интервалом в один месяц опубликовать информацию о реорганизации в средствах массовой информации. Публикация размещается в «Вестнике государственной регистрации».
Согласно законодательству, в этом случае в суд может быть подано заявление в суд о досрочном исполнении обязательства по достройке объекта или расторжении договора долевого участия. Такие исковые заявления могут быть поданы в течение 30 дней с момента публикации итогового уведомления. Но на практике это невозможно. Это связано с тем, что достроить жилье за такой короткий срок не представляется возможным.
Новое юридическое лицо должно быть зарегистрировано, и должно получить разрешение на строительство взамен ранее выданного первоначальному застройщику.
Трудно сказать, чем это может грозить дольщикам в будущем. Необходимости в подобной манипуляции со стороны застройщиков ранее не было, так как закон не ограничивал количество строительных домов для застройщиков.
Согласно закону, реорганизация застройщиков как частных юридических лиц не регулируется специальным образом и не отличается от реорганизации других юридических лиц. Основные правила основаны на ГК РФ: в результате реорганизации права кредитора должны быть не ущемлены. Кроме того, вновь выделенное юридическое лицо должно соответствовать всем требованиям законодательства, которые предъявляются к строительным компаниям, ведущим строительство многоквартирного жилого дома. Это наиболее важный для дольщиков аспект.
Закон предъявляет ряд требований к юридическим лицам, желающим привлекать средства дольщиков. Соответствует ли юридическое лицо, созданное в результате реорганизации, этим требованиям, зависит в первую очередь от муниципальных властей, которые должны выполнять проверку этих требований.
При желании обратитесь в надзорный орган (обычно это местная администрация) и попросите объяснить, соответствует ли новый застройщик требованиям ФЗ № 214 и не были ли нарушены ваши права в связи с реорганизацией, в том числе при передаче прав на землю.
