«Служба заказчика» – что это такое и для чего нужна?
Служба заказчика – это отдел, который осуществляет полный контроль строительства объекта, начиная от получения разрешительных документов и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Служба может, как находиться в штатном расписании организации, так и сотрудничать с ней по контракту, не находясь в штате.
«Служба заказчика» в штате организации
Предприятия, для которых возведение крупных объектов является постоянной производственной деятельностью наиболее часто создают в своем штате Службу заказчика (СЗ). Для примера, большая торговая сеть создает в своем штате СЗ, в штате которой находятся обученные, аттестованные технические специалисты, которые осуществляют полный контроль всех строящихся объектов организации (новые магазины, РЦ). Такая практика приносит свои результаты, но стоит не дешево, так как фирме приходится держать у себя высококлассных и дорогостоящих специалистов.
«Служба заказчика» вне штата, по контракту
Но для подавляющего большинства организаций строительство объекта новое и разовое мероприятие и не пересекается с главным видом деятельности. К примеру, производственное предприятие, выпускающее пластиковые окна, планирует строительство еще одного цеха. У специалистов в штате нет достаточного опыта для ведения строительства и этот вопрос становится проблемой для руководства, потому что и руководству и менеджерам среднего звена придется изучать и вникать в абсолютно новую для них сферу деятельности:
- процесс оформления разрешительных документов, техусловий и порядок ввода объекта в эксплуатацию;
- выбор строительного предприятия, подрядчика, генподрядчика, который будет осуществлять работы и все это без знания и понимания рынка строительных услуг;
- контроль использования при проектировании и строительстве самых новых, передовых технических решений;
- регулярные проверки ходи строительства и сверка поступающих отчетов с реальностью;
- налаживание договорных отношений с генподрядчиком, с поставщиками материалов, проектирующими и контролирующими организациями, органами госнадзора;
- делать выбор, принятие решений, не понимая, как это может сказаться на всем объекте в итоге и в какие финансовые затраты может вылиться.
Получается, что контроль строительных работ и управление ими, лучше доверить специализированной, профессиональной организации.
Функции службы заказчика
Специалисты Службы заказчика:
- оформляют все требующиеся разрешительные документы и основания для начала работ по проектированию и строительству;
- прорабатывают идею, концепцию будущего здания;
- подбирают главного проектировщика;
- выбирают подрядчиков;
- рассчитывают стоимость работ по строительству объекта (техническая подготовка строительства);
- приобретают материалы;
- осуществляют надзорный контроль на объекте;
- передают объект в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик (генподрядчик) – кто это?
Генеральный подрядчик – организация (лицо), осуществляющее работы, согласно договору подряда с привлечением других наемных сотрудников или организаций и отчитывается перед заказчиком о ходе строительства и выполнении работ, несет ответственность за соблюдение сроков и качество работ.
Если уточнять, то в строительной отрасли, генподрядчик это строительная организация, которая заключила договор с заказчиком, получила подряд на строительство какого-либо объекта. Генподрядчик гарантирует выполнение всего объема работ в установленный срок и с надлежащим качеством. Генподрядчик на свое усмотрение может привлекать к строительству других подрядчиков на определенные виды работ, например установка окон, монтаж лифтов или выбрать одного – субподрядчика, которому отдать на выполнение весь объект. О субподрядчиках будет речь дальше.
Бывает, что при строительстве возможна такая схема:
Застройщик – Генподрядчик – Подрядчик – Субподрядчик
В такой схеме задача генподрядчика состоит в контроле подрядчиков и субподрядчиков, в случае, когда на строительной площадке одновременно работают Подрядчик, Субподрядчик и Генеральный подрядчик – отчитываться перед Застройщиком они могут одновременно и непосредственно.
Такая практика применяется, когда у генподрядчика отсутствуют в необходимом количестве персонал, оборудование или не хватает квалификация у имеющихся сотрудников, или, возможно, сроки строительства слишком сжаты. Основная особенность генерального подрядчика – он только ведет строительные работы и не может и не должен давать ответы на возможные вопросы инвестора – из чего состоит стоимость квартиры или насколько быстро можно будет реализовать имеющуюся недвижимость. Помимо это, зачастую, в обязанности генподрядчика не входит расчет смет и архитектурное проектирование. Такие работы застройщик либо выполняет сам или заказывает у специализированной подрядной организации, но иногда, сам генподрядчик является проектирующей и строящей организацией одновременно. В этом случае, заказчик может заключить договор с генподрядчиком на ведение авторского и технического надзора. Получится, что будет осуществляться контроль архитектором за качеством выполняемых строителями работ, согласно проекту ли выполняются строительно-монтажные работы и т.д.
Постановление №309 регламентирует права и обязанности технического надзора.
Заказчик строительства и кто такой Застройщик?
Застройщик – физическое или юридическое лицо, хозяин земельного участка или лицо, получившее право на возведение объектов жилого фонда на определенной территории.
Раньше законом было прописано понятие застройщик/заказчик (в таком же написании), но в дальнейшем, стало понятно, что формулировка «застройщик/заказчик» слишком размыта и дает возможность обходить закон, пользуясь юридическими коллизиями и по сути, в решении возникающих спорных моментов, помочь не может.
Подводя итог – заказчиком может являться любое физическое или юридическое лицо. И хотя, бывают случаи, когда термины «застройщик» и «заказчик» меняют местами и они перепутаны, а это используют в своих интересах нечистоплотные исполнители, чаще всего, именно в договоре с инвестором четко прописывается «кто есть кто» и какие функции выполняет каждая из сторон договора, поэтому внимательное изучение текста договора – обязательное условие перед подписанием!
Только застройщик/заказчик принимает решение каким будет будущее здание и выбирает для реализации проекта подрядчиков. В вопросе целевого назначения участка, то это должно быть обязательно решено совместно с органами местного самоуправления, но не в одностороннем порядке самим заказчиком работ.
У застройщика в обязательном порядке должна быть действующая лицензия на осуществление хозяйственной деятельности. Лицензия выдается только Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее представительствами на местах. Лицензия – первый и самый обязательный документ, подтверждающий законность строительства зданий и сооружений.
В круг обязанностей застройщика входит:
- контроль над ходом и сроками строительства, аудит качества работ, выполняемых подрядчиком;
- документальное сопровождение работ, ведущихся на объекте;
- -материальное обеспечение строительства, если это не оговорено договором с генподрядчиком;
- последующая реализация недвижимости и оформление договорных отношений с инвесторами.
Технический надзор
Сфера технического надзора полностью ложиться на плечи застройщика, в случае если не оговорено договором с генподрядчиком и не отошло в сферу его ответственности. Застройщик имеет возможность вести технадзор следующими способами;
– собственными силами, в случае наличия в штате квалифицированных кадров, имеющих на руках сертификат, выданный архитектурно-строительной комиссией, согласно действующему законодательству;
– обращаясь за услугами к третьей стороне, имеющей соответствующую лицензию.
Получается, что застройщик – основное действующее лицо, через которое идет процесс общения с инвесторами, покупателями, в том случае, если отсутствует управляющая компания. Только застройщик отвечает перед инвесторами за ход выполнения работ, сроки и качество, согласно ранее подписанному договору.
Функции и обязанности заказчика
Из-за вступления в СРО обязанности заказчика увеличиваются и помимо управления материальными ресурсами, он может реализовывать и другие шаги, среди них:
- разработка и согласование конструкторской документации и смет;
- заключение договоров с подрядчиками и генподрядчиком;
- осуществление бухгалтерского учета;
- контроль за производством изыскательных работ, в том числе, исследование грунта, воды и воздуха;
- контроль за ходом работ на стройплощадке (авторский и технический надзор) ;
- составление и согласование документации, касающейся ввода в эксплуатацию дома.
Инвестор – кто это?
Инвестор осуществляет выделение денежных средств под определенные проекты. Закон №39-ФЗ детально раскрывает смысл этого понятия, согласно ему, инвестором может быть любое лицо, не обращая внимания на его статус, это могут быть граждане, организации и даже субъекты хозяйствования иностранного происхождения. Основной функцией этих субъектов является финансирование реализации какого-либо строительного проекта.
В сфере строительства денежные средства вкладываются в сооружение построек самого разного назначения. Инвестировать (вкладывать) можно как собственные так и привлеченные финансовые средства.
Инвестиции - это вложения денежных средств, призванные принести вкладчику прибыль в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
Подрядчик – кто это?
Застройщик – это подрядчик или заказчик? Для понимания, подрядчик – занимается непосредственно проведением работ, свою деятельность он ведет, основываясь на поручении других лиц. Застройщики и заказчики могут выступать в их роли.
Заказчик обязан создать все условия для выполнения подрядчиком своих обязательств. Подрядчики (исполнители) в свою очередь, обязаны выполнить и предъявить заказчику весь объем выполненных работ в соответствующие сроки, оговоренные договором. Ход строительных работ должен вестись только в строгом соблюдении проекта и имеющихся строительных правил и норм.
Подрядчик несет ответственность за качество. Выполняемых им работ и сроки их выполнения согласно проекту. Помимо этого, подрядчик должен иметь на руках все требуемые лицензии, на выполняемые виды работ. Чаще договор подписывается с основным – генеральным подрядчиком.
Этот подрядчик уже может на собственное усмотрение заключать договоры и нанимать других подрядчиков, которые, таким образом, становятся субподрядчиками. Зачастую, заказчики напрямую контролируют вопрос передачи ведения работ над реализацией их проекта.
Распределение ролей, согласно нормативной документации
Не только организация самой эффективной модели сотрудничества для реализации проекта, является вопросом определения границ ответственности между различными субъектами хозяйствования. Конечно, имеющиеся модели и схемы совместной работы значительно облегчают работу всех объектов и помогают избегать организационных ошибок. Распределение рамок, прав и ответственности очень важно при рассмотрении возможных будущих хозяйственных споров. И, учитывая что суд при вынесении своего вердикта, будет опираться на действующие законодательные и нормативные документы, стоит в первую очередь обращаться к первоисточникам.
Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы, читайте здесь.
