В течение последних трех лет в России действует новая система приобретения жилья через эскроу-счета. Благодаря этой системе новых обманутых дольщиков становится все меньше. Рассмотрим, для чего необходим эскроу-счет, принцип его работы и какие плюсы он дает покупателям квартир в новостройках.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет, открытый в банке, который предназначен для проведения операций между приобретателем жилья в строящемся многоквартирном доме и компанией-застройщиком. Покупатель вносит средства в банк, после этого они депонируются, т.е. блокируются. Застройщик сможет получить средства дольщика за квартиру только после сдачи новостройки в эксплуатацию в срок, установленный в договоре участия в долевом строительтве.
Если строительная компания не сдаст дом своевременно, средства со счета-эскроу будут возвращены дольщику. Но забрать свои средства со счета эскроу приобретатель сможет не в любой момент, а только, если компания-застройщик не исполнила свои обязанности, оговоренные в ДДУ.
Прежде всего новая система была введена органами государственной власти для защиты интересов дольщиков. В случае приостановки строительства либо признании застройщика банкротом покупатель имеет гарантии возврата своих средств обратно, тем самым обеспечивается финансовая безопасность граждан-дольщиков.
Счет застройщика и эскроу-счет
Не стоит путать специальный счет застройщика и эскроу-счет, они выполняют различные задачи. Эскроу-счет открывается в банке на имя покупателя. Застройщик же должен иметь специальный счет в том же кредитном учреждении.
Банк перечисляет денежные средства со счета эскроу дольщика на счет застройщика, только когда выполняются условия договора долевого участия в строительстве.
Покупатель может заключить договор об эскроу-счете сразу же после подписания договора с застройщиком. Однако перевести деньги на эскроу-счет покупатель сможет только после прохождения процедуры регистрации договора о долевом участии в Росреестре.
В соглашении об эскроу-счете указываются основания для передачи денег застройщику, стоимость и срок хранения денег на эскроу-счете. Если строительная компания выполняет условия договора о долевом участии в установленный срок, банк перечисляет средства на расчетный счет застройщика. Если условия нарушаются, банк возвращает деньги покупателю.
Нужно учитывать, что срок хранения денежных средств на счете эскроу не должен быть более 6 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. Этот срок фиксируется в проектной декларации.
Дольщик может вернуть уплаченные средства с эскроу-счета и до истечения данного срока. Например, в случае приостановки строительства дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия по решению суда. Как только решение суда о расторжении ДДУ вступит в законную силу, договор эскроу прекращает свое действие, а денежные средства, находящиеся на эскроу-счете, переводятся обратно дольщику.
Схема эскроу-счета также защищает дольщиков от банкротства банка. Средства дольщиков застрахованы Агентством по страхованию вкладов, данное требование закреплено законодательством. Если у банка отзывается лицензия, Агентство вернет деньги — выплатит сумму, равную цене квартиры. Максимальная сумма, которую можно вернуть таким способом составляет 10 млн. рублей. После чего застройщику и дольщику необходимо подписать новый договор эскроу-счета, но уже в другом кредитном учреждении.
Как открыть счет эскроу
Этот счет может быть открыт в любом банке, входящем в перечень Центрального банка РФ. В этот перечень включены банки, соответствующие критериям, установленным Правительством РФ. По состоянию на 29 августа 2023 года в данный список входят 89 кредитных организаций, но он обновляется каждый месяц. Актуальную информацию можно узнать на официальном сайте ЦБ РФ.
Для заключения договора эскроу-счета с покупателем банку необходимо предоставить подписанный договор долевого участия и учредительные документы застройщика. В ДДУ должно быть прописано, что платежи по договору будут осуществляться путем перевода денежных средств на эскроу счет, открытый в данном банке.
Лучше всего сравнить условия различных банков и оценить свои финансовые возможности: если вы собираетесь инвестировать собственные средства без ипотеки, то можете заключать договоры эскроу-счета с любым банком.
Открытие эскроу-счета при покупке жилья в ипотеку
Для открытия эскроу-счета необходимо предоставить паспорт и оригинал договора долевого участия, прошедшего регистрацию в Росреестре.
Чтобы открыть такой специальный счет необходимо заключить трехсторонний договор между застройщиком, покупателем квартиры и банком, в котором открывается счет.
Банк, предоставивший ипотечный кредит, перечисляет средства (начальный взнос и сумму ипотечного кредита) на счет эскроу безналичным путем. После чего застройщик и дольщик не имеют доступ к внесенным средствам. Только после ввода дома в эксплуатацию банк перечисляет денежные средства со счета эскроу компании-застройщику.
Читайте также: Правила покупки квартиры у застройщика.
