Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

На сайте застройщика качество отделки отличается от указанной в ДДУ

На сайте застройщика качество ремонта отличается от указанного в ДДУ

Часто встречаются ситуации, что на сайтах застройщиков очень подробно и красиво описана отделка квартир в новых ЖК. Обещаются натяжные потолки, окрашенные стены и полностью готовые ванные комнаты. Указываются конкретные производители красок, плитки, моек, ванн, смесителей, приборов освещения и т.д.

Однако в приложении к договору долевого участия уже содержатся скромные заявления об отделке, например, «потолки будут натяжными или оштукатуренными» и «застройщик имеет право использовать как указанные в приложении к ДДУ материалы, так и другие аналогичные».

Является ли такое расхождение между информацией на сайте и в договоре законным или дольщиков тем самым вводят в заблуждение? Если попросить застройщика указать в дополнении все детали отделки, как они перечислены на его сайте, будет ли компания обязана это сделать?

Что такое предложение о заключении договора (оферта)?

Прежде всего, вы должны понимать, что обещания застройщика на сайте – это всего лишь реклама, а не договор. Как известно, товары не всегда выполняют обещания, данные в рекламе. Но давайте поговорим немного подробнее о том, можно ли обещать одно, а предлагать совсем другое, и не противоречит ли это закону.

Если производитель предлагает товар, а квартира – это тоже товар, то можно как рекламировать ее, так и предлагать заключить определенный договор, то есть делать оферту. Существует два типа оферт: адресные и публичные оферты. Публичная оферта – это предложение купить товар на строго определенных условиях неопределенному кругу лиц, то есть всем, кто знает о конкретном предложении, в том числе в виде рекламы. Адресная оферта – это оферта конкретному лицу.

В соответствии со статьей 494 ГК РФ, существует разница между рекламой товара и офертой. Реклама не содержит всей важной информации о продаваемом товаре и существенных условиях договора. Если вы заключили договор, но не согласовали с контрагентом существенные условия договора, договор не считается заключенным. Например, если заключен договор купли-продажи, но не указана цена товара, такой договор считается незаключенным и не имеет последствий для сторон.

Например, предположим, застройщик пишет: «Купите квартиру в нашем красивом ЖК с отличной отделкой». Это рекламное объявление. Вы не знаете ни площади квартиры, ни цены, ни срока сдачи дома. Все это является обязательным условием для заключения договора долевого участия. Застройщик просто пытается привлечь ваше внимание.

Публичных оферт в строительстве нет

Публичные предложения, как правило, делаются на практически одинаковые товары массового спроса. С другой стороны, квартиры уникальны по своим характеристикам. Например, застройщик пишет: «Предлагаем всем потенциальным покупателям однокомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в жилом доме по такому-то адресу. Цена – 5 миллионов рублей. Срок действия – 1 июня 2022 года». Теоретически такое предложение квалифицируется как публичная оферта, однако публичной офертой оно все равно не является.

Причины этого следующие. Согласно пунктам 4 и 5 статьи 214-ФЗ, долевое строительство является строго регулируемой сферой и имеет свой отдельный закон. Этот закон устанавливает закрытый и строгий перечень обязательных условий для договоров долевого участия, в который входят не только цена и площадь, но и гарантийные сроки, информация об энергоэффективности дома, планы, проектная документация и многое другое.

Если хотя бы одно из обязательных условий отсутствует, договор долевого участия считается незаключенным. Поэтому объявление, не содержащее всей этой информации, не является офертой. Однако, ремонт в квартирах не является существенным условием договора, а договор долевого участия действителен, даже если пункт о нем не включен в ДДУ (пп. 7—9 ст. 28 ФЗ «О рекламе»).

В чем разница между публичной офертой и рекламным объявлением?

Однозначного мнения по этому вопросу пока нет. Сфера продаж слишком изменчива, чтобы строго регулироваться законом. Продавцы находят способы продажи своих товаров. Законодатель следит за этим, но воздерживается от вмешательства, если только речь не идет о явном обмане и введении в заблуждение потенциальных покупателей.

В силу 11 ст. 28 ФЗ «О рекламе», рекламное объявление, носящая характер оферты, не может считаться офертой, когда прошло больше 2 месяцев с момента его публикации. Исключение составляют случаи, когда более длительный срок указан в самой рекламе.

Что указывают в рекламе застройщики?

Можно четко изложить всю полную информацию о продукте и в то же время иметь варианты, которые не относятся к оферте. Для этого, как правило, все продавцы отдельно указывают в своих объявлениях маленькими буквами фразу «Данное предложение не является публичной офертой». В большинстве случаев, в вашем случае, вы найдете такое уведомление на сайте застройщика.

Предположим, что такой фразы нет, а на сайте застройщика есть не только объявление, но и, например, образец ДДУ и ссылка на проектную декларацию. Эти документы содержат все обязательные пункты договора, и суд может рассматривать такое рекламное предложение как оферту. Он может принять его и обязать застройщика заключить с вами договор на всех указанных на сайте условиях, включая обещание достроить. Однако подобные ситуации на практике очень редки.

Кроме того, если на сайте не указано, что предложение не является офертой, то это упущение продавца. В большинстве случаев застройщик откажется подписывать договор на нужных вам условиях. Единственный способ заставить его сделать это – судебный порядок. Эта процедура длительная, сложная и дорогая. Поэтому решайте сами, стоит ли идти в суд с требованием о заключении договора с застройщиком.

Иногда кажется, что слова об оферте просто написаны очень мелким шрифтом. За подобные действия застройщик должен быть привлечен к ответственности. Например, один из застройщиков в Ленинградской области написал информацию о себе мелким нечитаемым шрифтом. Его оштрафовали на 300 000 рублей.

Если информация на сайте сильно отличается от реальности

Как вы могли заметить, заставить застройщика подписать с вами договор на условиях, указанных на сайте, вряд ли получится. Также маловероятно, что застройщик согласится на какие-либо дополнительные соглашения к ДДУ. Поскольку реклама на сайте не считается офертой, вы не можете заставить застройщика заключить договор.

Если вас не устраивают условия застройщика в договоре, вы можете его не оформлять. Застройщик не обязан переделывать условия ДДУ под вас. Кроме того, по закону застройщик обязан опубликовать проект договора участия в капитальном строительстве на сайте наш.дом.рф, поэтому проект одинаков для всех.

Однако необходимо рассмотреть, не является ли поведение застройщика недостоверной рекламой, введением в заблуждение и обманом покупателей. Недостоверная реклама –  это реклама, в которой информация не соответствует действительности.

Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ «О рекламе», недостоверной может быть информация о характеристиках и комплектации товара. Теоретически отделка квартиры является характеристикой товара, а наименование производителя или конкретного отделочного материала – его комплектация. Подробное описание отделки на сайте может содержать признаки ложной рекламы, что можно использовать в суде.

Также можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или антимонопольную службу. Все эти учреждения уполномочены проводить проверки по таким вопросам. На застройщиков как на юридическое лицо может быть наложен штраф в размере от 100 000 до 500 000 рублей.

Однако следует понимать, что крупные застройщики заранее включают стоимость штрафов в свои рекламные бюджеты, поскольку их доходы от недобросовестной рекламы превышают стоимость штрафов.

Существует также ответственность за введение в заблуждение по поводу потребительских свойств товаров. Но для того чтобы воспользоваться этой статьей закона, необходимо заключить договор и получить товар.

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал