Многие дольщики задаются вопросом, связанным со временем, когда управляющая компания может взимать деньги коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, напрмиер, новостройка еще не сдана в эксплуатацию, или с дольщиком не оформлен акт приемки квартиры.
Например, застройщик только сдает новостройку, квартиры еще пустые, без ремонта, стены совершенно голые, с черновой отделкой. Но управляющая компания уже начала рассылать квитанции дольщикам об оплате коммунальных услуг. Можно ли произвести перерасчет? Ведь квартира по-прежнему совершенно не пригодна для проживания.
Что говорит по этому поводу закон?
Ответ на поставленные выше вопросы зависит от нескольких факторов, в том числе:
– Передано ли жилое/нежилое здание в пользование покупателя;
– занимают ли здание арендаторы (дольщики);
– С какого момента в договоре прописана обязанность акционера по оплате услуг и управления?
– фактически ли услуги по управлению предоставляются управляющей компанией, ТСЖ или компанией, предоставляющей услуги по управлению через управляющую компанию или ТСЖ;
– имеется ли разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
– установлено ли официально право собственности на недвижимое имущество в здании.
И это несмотря на то, что статьей 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание жилого помещения.
В то же время эти правила, установленные ЖК РФ, не применяются в случаях, когда имущество возникает как вновь созданное и требует содержания и эксплуатации до регистрации такого имущества, то есть в отношении строительства и продажи квартир и нежилых помещений в домах-новостройках.
Ничто в законе не запрещает эксплуатацию и содержание вновь построенных объектов, строящихся, не введенных в эксплуатацию и не зарегистрированных в качестве недвижимости. Даже не введенные в эксплуатацию здания требуют обслуживания, например, отопления, освещения, охраны и многого другого.
Такое обслуживание требуется для жилых или нежилых зданий в соответствии с пунктом 2 статьи 781 Гражданского кодекса, в частности, если такое обслуживание связано с проживанием или иным использованием будущим владельцем-покупателем или реальным пользователем. Указанные лица (пользователи) обязаны нести расходы по эксплуатации и содержанию принадлежащих им помещений соразмерно своей доле в праве общей собственности на все здание в соответствии с пунктом 2 статьи 781, статьями 779, 432, 433, 1102 и 1105 Гражданского кодекса РФ.
Следует отметить, что в данном случае имеет место прямое действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
При этом прямое применение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве государственного жилья и иных объектов недвижимости» может быть использовано в качестве примера только при определенных условиях:
– Если между строительной компанией и дольщиком заключен договор участия.
Если договор участия заключен между строительной компанией и дольщиком;
– если квартира передается после завершения строительства.
Например, если застройщик и покупатель заключили инвестиционный договор, предварительный договор купли-продажи, договор о передаче прав, договор о передаче участка в собственность путем участия в ЖСК или другие договоры, но не заключили договор «участия в долевом строительстве».
Если по каким-либо причинам передача здания происходит до начала эксплуатации здания, это не является основанием для освобождения собственника от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг.
Если по каким-либо причинам передача здания происходит до начала его эксплуатации, это не является основанием для освобождения собственника от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг.
Однако для того, чтобы застройщик, ТСЖ или управляющая компания избежали возможных споров впоследствии о законности передачи в пользование имущества, находящегося в недействующем здании и, соответственно, о взимании коммунальных и эксплуатационных платежей, о возможности использования переданного объекта в недостроенном здании и о возможности использования переданного объекта в здании, в котором жизнь и здоровье людей и отсутствие каких-либо причин, препятствующих или ограничивающих использование имущества, необходимо заключение.
В каких случаях жилец новостройки обязан оплачивать коммунальные платежи?
- Дольщики по договорам участия в долевом строительстве, прошедшие регистрацию в Росреестре. На них может быть возложена обязанность оплачивать расходы на обслуживание и содержание:
– С момента ввода жилья в эксплуатацию, если такая обязанность предусмотрена договором.
– С момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не предусмотрены иные условия возникновения этой обязанности.
- Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения (ст. 153 ЖК РФ) (в случае, если жилое помещение не является жилым в связи с его непригодностью, применяются положения пункта 2 статьи 781 ГК РФ) (пункт 2 статьи 781 ГК РФ; статьи 779, 432, 433, 1102 и 1105 ГК РФ);
- Собственник обязан оплачивать расходы на содержание и обслуживание с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, но это не исключает обязанности того же лица оплачивать расходы по использованию помещения.
- Собственник должен нести расходы по эксплуатации помещения и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на квартиру, что не исключает обязанность дольщика покрывать расходы по эксплуатации помещения;
- Пользователи жилых и нежилых помещений, как физические, так и юридические лица, обязаны нести расходы по их использованию и содержанию, как в случае начала использования помещения, так и при отсутствии разрешения на начало использования, после подписания акта приема-передачи и получения объекта недвижимости по средствам связи, предусмотренным для использования.
