В некоторых ситуациях, дольщик может передумать покупать квартиру в строящемся доме. Если договор долевого участия еще не заключен, то все решается несложно: стороны не подписывают документы и двигаются дальше. Если же ДДУ подписан и за квартиру внесена оплата, то ситуация усложняется, поскольку заключение такого договора регулируется отдельным законом ФЗ-№214.
В этой статье рассмотрим, можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть уплаченные средства, нужно ли обращаться в суд и как действовать при расторжении договора.
Как расторгается ДДУ?
Договор долевого участия может быть расторгнут несколькими способами: по соглашению сторон, по решению застройщика, по решению дольщика на основании уведомления учредителя и по решению суда.
Основное, что нужно понимать о расторжении сделки, – это то, что для этого необходимы основания. Внезапное изменение финансовых обстоятельств, развод, другая школа, в которой будет учиться ребенок, потребность в большей площади: ни одно из указанных обстоятельств не является существенным основанием для расторжения ДДУ.
С другой стороны, если застройщик не выполняет свои договорные обязательства, это может быть причиной.
Если оснований нет, а расторжение ДДУ необходимо, можно ссылаться на условия договора. Однако расторжение без причины, как правило, наносит ущерб застройщику. Например, застройщик имеет право договориться о том, что он вернет деньги покупателю, но в рассрочку в течение нескольких лет.
Другими словами, если застройщик завершает работы в срок, соблюдает требования, предъявляемые органами строительной компании, и расплачивается со своими кредиторами, то законных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве нет.
Одностороннее расторжение ДДУ участником строительства
Основания для расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве со стороны дольщика:
- нарушение срока передачи объекта строительства более, чем на 2 месяца;
- невыполнение заказчиком гарантийных обязательств, предусмотренных законодательством;
- невыполнение застройщиком требований к качеству новостройки;
- иные случаи, предусмотренные договором (однако дополнительные причины для расторжения ДДУ дольщиком никогда не прописываются в договоре).
Наиболее распространенным основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке со стороны гражданина является нарушение строительной компанией сроков передачи права собственности на жилье более чем на 2 месяца. Однако важно отметить, что срок передачи должен составлять именно более 2 месяцев.
Допускается перенос застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца, при отсутствии фактической задержки. Это основание не может служить законной причиной одностороннего расторжения договора со стороны дольщика.
Нарушение сроков ввода в эксплуатацию со стороны застройщика также не является законным основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Заказчик несет ответственность лишь за нарушение сроков передачи строительной площадки.
Если застройщик объявлен банкротом, и в отношении него начата процедура банкротства, это является существенным основанием для одностороннего расторжения договора.
Первоначально рекомендуется предложить застройщику расторгнуть договор долевого участия по соглашению сторон. В противном случае компании следует направить уведомление об одностороннем расторжении договора.
Какая компенсация полагается в случае расторжения договора?
С 2018 года можно приобрести строящийся дом через эскроу-счет. Ранее деньги покупателя шли напрямую застройщику. Другими словами, они использовались застройщиком по его усмотрению.
Поэтому, если договор, заключенный до 2018 года, расторгается, дольщик имеет право требовать уплаты неустойки. Ее размер должен быть указан в ДДУ и не может быть менее размера, установленного законом: 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, которая действует на день выполнения обязательств. Граждане-дольщики имеют право получить неустойку с застройщика в двойном размере.
Проценты необходимо рассчитывать со дня внесения денежных средств дольщиком до момента дня полного взаиморасчета.
Если договор расторгается после 2018 года, дольщик не имеет права на неустойку; он получит сумму, уплаченную при покупке недвижимости.
Составление уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке
Строгой формы не существует. Заявление в свободной форме должно включать следующие пункты:
- Данные застройщика и участника долевого строительства – наименование компании, ее адрес, ИНН, ФИО, паспортные данные дольщика;
- Реквизиты ДДУ (номер, дата заключения);
- Причины расторжения договора (должна быть указана ссылка на норму ФЗ-214 указанием конкретного пункта статьи);
- Подробный расчет суммы, подлежащей возврату – стоимость квартиры плюс неустойка (если дольщик имеет право на получение неустойки, расчет прикладывается отдельно);
- Банковские реквизиты счета дольщика, на который нужно осуществить возврат;
- Дата подачи уведомления;
- Перечень приложений.
Перед отправкой уведомления заказным письмом необходимо сделать его ксерокопию: копия понадобится для регистрации расторжения в службе Росреестра. Затем направить уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.
Дата почтового отправления является датой аннулирования договора, а не дата получения письма застройщиком.
