Чего больше всего боится каждый дольщик? Просрочки сдачи новостройки застройщиком. Такая ситуация всегда неприятна и может сильно повлиять на планы покупателя относительно переезда в новое жилье. В статье рассмотрим, от чего зависят задержки сроков сдачи домов застройщиками, и как выйти из этой неприятной ситуации.
Что считается просрочкой сдачи дома?
Планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома должна быть указана в договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и дольщиком. После завершения строительных работ компания-застройщик должна получить разрешение на ввод жилого дома, а затем передать квартиры будущим жильцам в установленный срок, этот срок также обязательно фиксируется в ДДУ. В качестве срока может быть указана конкретная дата или квартал, например, II квартал 2023 года. Первым днем просрочки будет считаться день, следующий за датой сдачи дома, указанной в ДДУ.
Нужно учитывать, что срок ввода объекта в эксплуатацию и дата подписания акта приёмки являются различными сроками.
Срок ввода МКД в эксплуатацию представляет собой дату, к которой объект должен быть возведен и подготовлен для заселения жильцов.
А срок подписания акта приема-передачи – это, говоря простыми словами, дата передачи ключей дольщикам. Как правило, дата подписания акта приёмки указывается в договоре долевого участия с компанией-застройщиком. После подписания акта квартира считается официально переданной покупателю, и он вправе заселиться в нее с семьей.
Просрочки в передаче квартир дольщикам могут происходить по различным причинам, например, если будущий владелец квартиры не подписал акт приёмки из-за обнаруженных недостатков в отделке квартиры.
Застройщик обязан уведомить дольщиков о своем намерении передать квартиру. После чего дольщик обязан в течение 2-х месяцев явиться для получения ключей от квартиры. Если в этот срок покупатель не обратился за ключами, то это влечет за собой составление акта приема-передачи застройщиком в одностороннем порядке.
Причины просрочки сроков сдачи домов
В первую очередь, необходимо понимать, что несвоевременная сдача новостройки может происходить не только у недобросовестных строителей. Причин задержки может быть очень много, но не каждая из них напрямую зависит от застройщика. Разумеется, ни одна из них не отменяет необходимости выполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия.
Распространенные причины переноса сроков сдачи дома застройщиком:
- невыполнение подрядчиками своих обязательств по поставке строительных материалов или оборудования;
- препятствия в получении разрешительной документации со стороны местных властей;
- затянувшиеся сроки подведения инженерных коммуникаций к объекту;
- недостаток финансирования;
- форс-мажорные обстоятельства и стихийные бедствия;
- расхождения между фактическими и проектными характеристиками здания.
Застройщик обязан уведомить покупателей официально в письменной форме о том, что срок сдачи объекта переносится не позже, чем за два месяца. Застройщики могут предложить подписать дополнительное соглашение к заключенному договору долевого участия, в котором указаны новые сроки завершения работ, где также могут быть прописаны основания задержки. Подписывать или нет дополнительное соглашение – это сугубо индивидуальный вопрос для каждого покупателя.
В каждом конкретном случае нужно подумать, соглашаться ли на подписание допсоглашения к ДДУ или нет. Оформление дополнительного соглашения может быть выгодным для дольщика, т.к. часто застройщик предлагает какие-либо скидки, например, на стоимость отделочных работ или может предложить взамен кладовую или бесплатное парковочное место.
Однако в этом случае дольщик лишается возможности требовать уплаты пени за просрочку. В случае дальнейшего переноса даты передачи квартиры компенсация может быть взыскана только с предполагаемой даты передачи, указанной в дополнительном соглашении.
Когда можно взыскать неустойку?
Взыскать с компании-застройщика неустойку можно за каждый день просрочки сдачи дома, если сроки, установленные в ДДУ нарушены. Подчеркнем, что при оформлении дополнительного соглашения, в котором указаны новые сроки сдачи МКД, Вы не сможете потребовать возмещения убытков, так как это фактически соглашение о продлении сроков.
Расчет суммы неустойки производится по формуле:
Неустойка = (цена квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(учетная процентная ставка ЦБ РФ).
Также дольщик имеет право получить возмещение убытков, например, на оплату съемного жилья, а также морального вреда и юридических расходов. Заявляйте эти требования заранее, иначе суд присудит взыскать с застройщика только сумму, причитающуюся за фактическую просрочку.
Порядок взыскания неустойки
Для взыскания неустойки нужно направить претензию в письменном виде заказным письмом на адрес застройщика. Вы можете потребовать выплатить компенсацию либо при текущей задержке сдачи дома, либо уже после его приемки.
Добросовестный застройщик выплачивает неустойку сразу же после получения и рассмотрения претензии. Если компания отказывается платить или затягивает с ответом на присланный документ, покупатель вправе обратиться в суд. Если суд примет положительное решение, застройщик будет не только обязан выплатить сумму неустойки, но и будет оштрафован на 50% от суммы за добровольный отказ от выплаты неустойки (в соответствии с Законом “О защите прав потребителей”).
Получить деньги можно самостоятельно через ФНС, узнав реквизиты строительной компании, а затем попросить банк перечислить присужденную судом сумму со счета застройщика. Можно также обратиться в Федеральную службу судебных приставов, которая взыщет с застройщика денежную компенсацию и штраф в порядке исполнительного производства.
Подробнее о том, как взыскать неустойку с застройщика читайте здесь.
Расторжение ДДУ при нарушении сроков сдачи объекта
Согласно положениям Закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” дольщик может расторгнуть договор долевого участия в случае задержки сдачи дома более чем на 2 месяца от установленного договором срока.
Необходимость расторжения договора в одностороннем порядке следует оценивать в каждом конкретном случае. К примеру, если многоквартирный дом находится на конечной стадии строительства, то расторжение договора может привести к потере прибыли, поскольку стоимость жилья, скорее всего, возрастет.
Если же строительство объекта еще далеко от окончания, расторжение ДДУ может защитить покупателей квартир дальнейших убытков и излишнего стресса. Но все ситуации индивидуальны, поэтому следует анализировать конкретные случаи для принятия верного решения.
Счет эскроу для защиты прав дольщиков
В 2019 году произошло изменение схемы приобретения и финансирования жилья. С середины этого года застройщики и дольщики оформляют ДДУ, по которым покупатель не вносит стоимость квартиры непосредственно на счет застройщика, а перечисляют деньги на специальный банковский счет – эскроу. Такие счета были введены специально для обеспечения финансовой безопасности сделок между застройщиками и гражданами.
Для открытия эскроу-счета покупатель, застройщик и банк подписывают трехстороннее соглашение. Срок, в который дольщик должен внести средства на счет эскроу, зависит от даты сдачи дома в эксплуатацию.
Читайте также: Сроки строительства многоквартирного жилого дома.
