Застройщики часто сталкиваются с ситуацией, когда их денежные средства заблокированы на эскроу-счетах, но строительным компаниям необходимо покупать земельные участки под новые проекты. Рассмотрим в данной статье, где взять средства на развитие и что для этого нужно?
Зачем застройщику сотрудничать с банком?
Для начала реализации любого крупного девелоперского проекта необходимо получить финансирование со стороны банка, которое помогает застройщику разделить с банком бремя первоначальных вложений.
Времена, когда основным способом финансирования строительства жилья были деньги будущих жильцов, ушли в прошлое. В настоящее время дедежные средства дольщиков на приобретение жилья хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после ввода новостройки в эксплуатацию.
В последнее время основным фактором привлечения средств дольщиков на первичном рынке стало субсидирование процентной ставки по ипотеке, ставшее результатом сотрудничества застройщиков и кредитных организаций.
Что такое проектное финансирование
Проектное финансирование – это схема привлечения финансирования, при которой кредитные средства предоставляются под конкретный строительный проект после оценки его возможной денежной прибыли. Обычно для реализации проекта создается новая компания.
Механизм проектного финансирования предполагает соинвестирование средств в проект с возможностью заимствования до 70-90% средств. В некоторых случаях банк готов финансировать проект застройщика на 100% под залог активов компании. Как правило, заемные средства предоставляются на реализуемый проект по частям, согласно с этапами строительства, предусмотренные бизнес-планом застройщика.
Кредит, как правило, предоставляется одним банком. Для очень крупных проектов в финансировании могут принимать участие сразу несколько банков. Кредитные учреждения подбирают проекты для финансирования в соответствии с величиной будущей прибыли по проекту, также учитывая сроки и порядок возврата заемных средств.
Проектное финансирование основывается на комплексном подходе к тому, как оцениваются риски нового проекта и определяется оптимальный размер и условия участия в нем инвесторов.
Строительные компании привлекают инвестиции для ведения работ по возведению многоквартирных домов и погашают кредит за счет средств, находящихся на эскроу-счетах покупателей, которые застройщики смогут получить после ввода объектов в эксплуатацию.
Какой банк выбрать
При выборе банка следует делить их на две категории: крупные банки и банки со средним рейтингом.
По статистике, в 2022 году 80% кредитов, выданных застройщикам, приходится на 10 крупнейших банков. Согласно прогнозам, объем кредитования крупных банков будет только увеличиваться с каждым годом. Но пока еще можно выбрать оптимальный для вариант:
- 10 крупнейших банков не имеют ограничений по кредитованию. Именно данные кредитные учреждения могут стать постоянными партнерами застройщиков, предоставляя им как промежуточные кредиты, так и проектное финансирование. Такие банки рассматривают проекты с точки зрения долгосрочной перспективы: как они будут построены, как будут вестить продажи квартир, когда будут завершены.
- У небольших банков существуют ограничения по кредитованию. Отдельные из таких банков в принципе не нацелены на предоставление финансирования застройщикам. Однако работа с небольшими банками также имеет и свои преимущества. К примеру, они могут глубоко не вникать в проект, не изучать все его детали и подводные камни. В то же время, такие кредитные учреждения могут предложить довольно выгодные условия, запросив дополнительные гарантии, например, поручительство более крупного банка.
Процедура получения проектного финансирования
Процесс получения проектного финансирования в банке для застройщика состоит из нескольких этапов:
Шаг 1: Подготовка и анализ заявки банком
Сначала строительная компания обращается с заявкой в банк на выдачу кредита. Для оформления финансирования проекта заемщик готовит необходимые документы. Список документов может отличаться в зависимости от специфики проекта.
Банком проводится предварительный анализ представленных документов и готовится предложение для застройщика, которое включает в себя следующие условия:
- сумма кредита;
- процентная ставка;
- условия кредитования;
- требуемое обеспечение;
- другие важные условия.
Предложение носит индивидуальный характер, его условия зависят от экономических показателей и концепции проекта, репутации компании-застройщика и ее реализованных проектов.
Шаг 2: Получение решения банка
Если застройщику подходит предварительное предложение, банк требует полный пакет документов и выполняет детальную оценку проекта, под который запрашивается финансирование, включая расчет эффективности, анализ возможных рисков и их вероятности.
Шаг 3: Подписание документов и реализация проекта
Если строительная компания соглашается с условиями, одобренными банком, то подписывается кредитно-обеспечительная документация. Подготовленные документы отправляются застройщику для подписания. После подписания договора банк перечисляет заемщику денежные средства в соответствии с договором.
Какие требования предъявляет банк
Основное требование – соответствие проекта 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”. Одним из основных документов, который должен предоставить девелопер, является ГПЗУ – градостроительный план земельного участка, который содержит информацию, необходимую для анализа будущего проекта.
На практике получить ГПЗУ в регионах гораздо проще, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Прочие документы являются формальными для крупных девелоперов. Однако малым и средним застройщикам придется приложить несколько больше усилий для сбора и этих документов.
Каждый крупный банк имеет свою экспертизу в области строительства, в рамках которой делаются выводы о доходности и рисках проекта. Если аналитики банка считают, что вероятность получения прибыли от реализации проекта и выплаты процентов выше, то застройщик получает кредит.
Если после неоднократных попыток получить финансирование под проект банк продолжает отказывать в кредите, у застройщика есть два варианта:
- Обновление проекта, смена команды и повторная попытка получить кредит.
- Обращение к посредникам. Как правило, это крупная компания, имеющая большой опыт сотрудничества с банками, что может ускорить выдачу финансирования, причем, в некоторых случаях, еще и на более выгодных для застройщика условиях. Таким образом, вложенные в него средства возвращаются, а проект реализуется в более короткие сроки.
Практические советы по получению кредита на строительство в банке
Первый совет – серьезно относиться к подготовке комплекта документов, они должны отвечать характеристикам достоверности, полноты и правильного оформления. Отправляя по одному документу, нельзя ускорить процедуру рассмотрения – наоборот, документы поочередно проходят согласование в нескольких отделах. Поэтому рассмотрение одного документа займет примерно столько же времени, сколько и рассмотрение десяти документов, но если их отправить по одному, время рассмотрения существенно увеличится.
Следующая рекомендация, которая позволит ускорить рассмотрение, – пронумеровать документы в соответствии со списком, присланным банком. Это ускорит рассмотрение и облегчит сотрудникам застройщика проверку того, все ли требуемые документы подготовлены.
Также важная рекомендация в том, чтобы убедиться в наличии специалистов, обладающих навыками и опытом взаимодействия с банком по вопросу проектного финансирования. Речь идет о сотрудниках, которые будут выступать связующим звеном между подразделениями застройщика и банком. Такие специалисты будут отвечать за подготовку отчетов по банковским формам, графиков финансирования, и должны быть хорошо знакомы с этапами строительства многоквартирного дома.
Читайте также: Как заполнять проектную декларацию застройщику.
