В соответствии со ст. 21 ФЗ-214 от 30 декабря 2004 г., по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Разберемся с определением понятия данного документа и где его получить.
Что такое проектная документация и зачем нужна?
Проектная документация – это документ, который содержит материалы в виде текста и в виде схем, определяющий функционально-технологические, архитектурные, конструктивные и инженерные решения по обеспечению строительства или реконструкции объекта недвижимости.
Проектная документация (ПД) представляет собой “личное дело” каждого жилого дома, к составлению которого предъявляются определенные требования. В ней содержится детальная информация о доме, прилегающей территории: архитектурные чертежи, планы, каждого строения, сметы на строительные работы, капитальный ремонт или реконструкцию, применяемые материалы и др.
Помимо этого, в проектной документации указываются мероприятия, связанные с пожарной безопасностью, охраной окружающей среды, доступностью для инвалидов, правилами безопасной эксплуатации и обслуживания дома. Она может состоять из сотен страниц текста и схем, которые согласованы и заверены соответствующими органами.
Со временем ПД может дополняться новыми деталями, застройщик имеет право вносить в нее изменения в процессе строительства, если при этом не затрагиваются интересы дольщиков. Впоследствии добавляется информация об общих учетных приборах, акты проверки инженерных коммуникаций (вентиляции, водоснабжения, канализации, электрических сетей), приказы жилищной инспекции, задания и оценки периодических проверок и другие документы, описывающие состояние и изменения общедомового имущества.
Проектная документация является обязательной для управляющей компании, в этом документе прописаны основные аспекты обслуживания многоквартирного жилого дома. Без нее не могут обойтись подрядчики при строительстве, капитальном ремонте или реконструкции здания. Но большинство жильцов даже не подозревают о существовании такого документа.
Подготовка проектной документации может выполняться заказчиком, индивидуальным подрядчиком или юридическим лицом, заключившим соответствующий договор на подготовку ПД с заказчиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию многоэтажного дома, региональным оператором.
Заказчик может самостоятельно изготовить проектную документацию, но он должен состоять в СРО (саморегулируемой организации), имеющей допуск к деятельности в области архитектурно-строительного проектирования. Также ПД подготавливается с привлечением иных компаний на основании договора на подготовку проектной документации.
Исполнители, изготавливающие ПД, несут ответственность за качество документации, а также ее соответствие требованиям технического регламента.
В договоре на подготовку проектной документации может предусматриваться поручение проведения инженерных изысканий. В таком случае исполнитель также организует и координирует проведение изысканий и несет ответственность за качество, полноту и достоверность проведенных инженерных изысканий. Договор может также предусматривать получение технических условий указанным лицом.
Читайте также: Технический план от застройщика.
Кто отвечает за проектную документацию
Проектная документация, в зависимости от возраста дома и типа управления им, может храниться у различных лиц.
ПД находится у застройщика до момента передачи здания управляющей организации.
Согласно ст. 161 Закона “О жилищно-коммунальном хозяйстве РФ”, ПД может передаваться управляющей компании, товариществу собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительному кооперативу (ЖСК). В редких случаях управление домом осуществляется самими жильцами (это называется непосредственным управлением), в этом случае документы передаются представителю собственников или совету собственников.
В случае банкротства застройщика документация на объект незавершенного строительства переходит к новому застройщику, который отвечает за достройку многоквартирного дома.
В процессе управления проектная документация хранится в управляющей компании (ТСЖ, жилищном кооперативе или у представителя собственников). При смене управляющей компании документация передается новой компании. При каждой передаче ПД принимающая организация должна проверить, все ли документы получены, и составить акт приема-передачи. При отсутствии каких-либо документов или их неправильном оформлении, в акте приемки должны быть указаны соответствующие отметки. Копия акта направляется в Жилищную инспекцию.
Ответственность за эти документы несет передающая организация: она должна восстановить или исправить их за свой счет в течение трёх месяцев.
По истечении 20 лет со дня постройки дома проектная документация передается в Архивный фонд РФ. Для получения информации необходимо подать заявку, специальной формы которой не существует. Запрос можно отправить через Госуслуги, МФЦ или по почте, но нужно оставить свои контактные данные – адрес, телефон, электронную почту. В течение 30 дней ответ будет предоставлен бесплатно. При обращении не в то отделение архива, поданный запрос будет переадресован по верному адресу в течение пяти дней.
Запрос проектной документации у застройщика или УК
Застройщик по требованию собственника квартиры обязан предоставить ему определенные документы, касающиеся дома, включая проектную документацию, эта норма закреплена в ФЗ-214. Но это не обязывает застройщика предоставлять дольщику ПД или делать копии документов.
Застройщик отвечает за сохранность ПД, поэтому дольщик может ознакомиться с документами в удобном для застройщика месте. При этом представитель застройщика может присутствовать рядом, чтобы следить за сохранностью документа.
Для ознакомления с ПД необходимо подать заявление на имя руководителя управляющей компании или адрес застройщика, если дом не передан в управление УК. В заявлении должна быть указана просьба об ознакомлении с ПД и установлен срок для этого (например, в течение 7 дней). Данное заявление следует послать заказным письмом с описью и уведомлением через Почту России.
Это позволит Вам подтвердить в суде факт подачи заявления на ознакомление с проектной документацией, если застройщик проигнорирует поданный запрос. Обычно это происходит, когда документы не в порядке или компания-застройщик намеренно игнорирует заявление собственника квартиры.
Если собственник не получил ответ в установленный срок, он может обратиться с жалобой в Жилинспекцию – орган, осуществляющий контроль за деятельностью управляющих компаний. Если жилищная инспекция не решила вопрос с предоставлением ПД, то необходимо обратиться в суд, ссылаясь на права, предусмотренные 214-ФЗ.
Читайте также: Обязан ли застройщик предоставлять проектную документацию собственникам?
