Часто встречаются ситуации, когда дольщикам приходится признавать право собственности квартиры в новостройках после заключения договоров долевого участия с застройщиками. Во многих случаях дольщики вносят полную стоимость за жилье и ждут передачи ключей, но не могут оформить право собственности через МФЦ и вынуждены обращаться в суд для закрепления за ними права собственности на квартиры.
Зачем дольщики обращаются в суд?
Основные проблемы, возникающие при оформлении права собственности на квартиры в новостройках, вынуждающие дольщиков прибегать к судебной защите:
– Неисполнение инвестиционного контракта, заключенного между застройщиком и другими участниками инвестиционного контракта по окончании строительства (как правило, городская администрация предоставляет застройщику строительную площадку, а в некоторых случаях и средства на строительство).
– В случае ошибок, неточностей или исправлений при передаче застройщик отказывается подписывать новый акт приема-передачи объекта долевого строительства, что влечет за собой отказ в выдаче свидетельства в Росреестре.
– При покупке квартиры у ЖСК (по договору долевого участия с ЖСК) возникает необходимость признания права собственности, так как право собственности на квартиру ЖСК не зарегистрировано.
– Если застройщик ликвидирован до регистрации права собственности дольщика.
– Даже при наличии подписанного передаточного акта дольщик вынужден обратиться в суд для признания права собственности. Это связано с тем, что регистратор, получив информацию о банкротстве застройщика, принимает решение о приостановке регистрации для уточнения информации у конкурсного управляющего о подлинности акта, а по истечении срока приостановки конкурсный управляющий отказывает в регистрации на том основании, что не смог установить подлинность акта.
– Также встречаются случаи «двойных продаж» квартир на основании предварительных договоров.
– Застройщик не зарегистрировал объект в кадастре.
Порядок признания права собственности в судебном порядке
Если в процессе регистрации права собственности возникают какие-либо из вышеперечисленных проблем, следует обратиться в суд с иском о признании права собственности. В большинстве случаев дольщики до последнего момента ждут официального решения застройщика о праве собственности и пишут коллективную жалобу в государственные органы, но это не имеет реального эффекта, так как другие государственные органы (например, Министерство строительства, муниципалитет, строительная инспекция) не имеют полномочий для решения данного вопроса. В этом случае единственным эффективным способом защиты ваших прав является признание судом права собственности на новостройку.
Лучше не затягивать с регистрацией права собственности на новостройку, так как застройщик может быть признан банкротом, компания может быть ликвидирована или изменится судебная практика. Кроме того, если право собственности на квартиры в новостройках не зарегистрировано, дольщики лишают себя многих преимуществ собственности, например, базовое медицинское обслуживание, школы, детские сады и, в некоторых случаях, имущественные налоговые вычеты до регистрации права собственности дольщика.
Заявление о признании права собственности на квартиру в новостройке подается в суд по месту нахождения квартиры (если застройщик признан банкротом, заявление должно быть подано в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика). Если дольщик – физическое лицо, заявление подается в суд общей юрисдикции (районный суд).
Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд оплачивается госпошлиной за рассмотрение дела в суде.
Документы для оформления права собственности в новостройке через суд
Для подачи иска в суд нужно было собрать кучу документов. Нужно правильно составить исковое заявление, чтобы канцелярия суда не отклонила иск из-за ошибок, чтобы не пришлось платить госпошлину заново.
Необходимо иметь полный пакет документов для признания права собственности. Это связано с тем, что при отсутствии документов, необходимых в соответствии с процессуальным законодательством для признания иска, суд может оставить иск без движения. Кроме того, если документы необходимы для принятия окончательного решения по делу, суд отложит слушание до предоставления документов в суд.
Нужно снять копии документов и именно их приложить к иску в суд — кроме копий, заверенных печатью застройщика. Суд может самостоятельно заверить копии документов, после того, как ему предоставят оригиналы. Кроме того, документы, приложенные к исковому заявлению, приобщаются в дело и истцу уже не возвращаются.
Сделайте 4 копии искового заявления: одно – для суда, второе – для ответчика, третье для службы Росреестра, 4-е для истца с отметкой о принятия иска. Дальше документы направляются в суд.
Для суда нужны копии следующих документов:
- Паспорт истца (копии заполненных страниц).
- Договор долевого участия в строительстве.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Уведомление Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности.
- Выписка из ЕГРН о том, что в квартире никто не зарегистрирован и что у нее нет кадастрового номера.
- Договор уступки права требования (если квартира приобретена по договору уступки).
- Справка от застройщика о выполнении первым дольщиком своих обязательств по основному ДДУ.
- Выписка из ЕГРЮЛ на компанию-застройщика.
- Технический паспорт на квартиру.
- Квитанции оплаты коммунальных платежей за последние 3 месяца.
- Информационное письмо застройщика о невозможности поставить здание на кадастровый учет из-за недостроенных помещений.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Копии документов, заверенные застройщиком. К ним относятся:
- Разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Решение о присвоении дому адреса.
- Разрешение на строительство объекта капитального строительства.
- Уведомление об уступке (если была уступка).
Дольщику важно определить третьих лиц, чьи права могут быть затронуты решением суда о признании права собственности, и уточнить это в ходе разбирательства (если третьи лица будут вовлечены в разбирательство в будущем, суду потребуется больше времени на рассмотрение дела, что потребует дополнительного времени на вручение процессуальных документов и судебных повесток).
Регистрация права собственности по решению суда
После получения судебного решения (решения суда или решения арбитражного суда по делу о банкротстве) о признании права собственности на новостройку собственник должен обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
Для регистрации права собственности на основании решения суда в Росреестр подается заявление о регистрации, квитанция об уплате госпошлины и два экземпляра утвержденного судом решения (оригинал решения истцу не выдается, так как в картотеке суда хранится только один экземпляр).
По закону суд обязан направить копию решения о признании права собственности в Росреестр в течение трех дней со дня его вступления в силу, однако зачастую суд не направляет письменное решение в Росреестр или направляет его с нарушением срока. Поскольку суд не получил копию решения, Росреестр может приостановить регистрацию, чтобы запросить у суда подлинность отправленного решения. Если в течение срока приостановки от суда не поступит ответа, Росреестр откажет в регистрации. Чтобы избежать отказа, мы всегда уточняем у суда дату отправки информации в Росреестр и, по возможности, доставляем письмо с решением в Росреестр от имени суда (в запечатанном конверте и с сопроводительным письмом).
Если квартира не зарегистрирована в земельном кадастре, дольщику необходимо одновременно с регистрацией права собственности или до нее обратиться в земельный кадастр для регистрации права собственности. Для этого необходимо предоставить соответствующую форму заявления и технические чертежи здания.
Что такое технические чертежи? Технический план участка подготавливается кадастровым инженером, информация о котором вносится в реестр земельных участков. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру необходимы планы квартир, лицензия на эксплуатацию здания и решение о присвоении почтовых адресов. Эти документы можно запросить у подрядчика или в организации по надзору за строительством. Перед заказом технического плана также рекомендуется уточнить у застройщика, подготовлен ли им технический план на вашу квартиру. Технические планы предоставляются на дисках CD-R в специальном формате.
Регистрация права собственности на новые квартиры подтверждается документом из ЕГРН (в настоящее время этот документ не выдается). В документе из ЕГРН в качестве основания возникновения права собственности указывается «решение суда».
