Приобретение нежилых помещений в новостройках от застройщика

Недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. Нежилая недвижимость состоит в основном из коммерческой или промышленной недвижимости. Учитывая нюансы регулирования, такую недвижимость можно приобрести не только на вторичном рынке, но и непосредственно у застройщика. При покупке нежилой недвижимости следует учитывать все подводные камни.

Что такое нежилые помещения

Нежилые помещения в новостройках – это промышленные или отдельно стоящие офисные здания, здания торговых и развлекательных центров, а также первые этажи многоэтажного жилого дома, используемые для коммерческой деятельности.

Как правило, крупные офисные или торговые здания возводятся застройщиком в рамках проекта развития микрорайона или на основании предварительной заявки. Также возможно оформление тендера. Застройщик самостоятельно выбирает подходящую схему реализации проекта.

Плюсы и минусы приобретения нежилой недвижимости от застройщика

У этого решения есть свои достоинства и недостатки, которые нужно учитывать.

Преимущества покупки:

• Оформив договор долевого участия (ДДУ) на ранней стадии строительства, выгода покупателя может составлять до 30% от стоимости нежилого помещения;
• большое количество помещений разного размера (подвальные, размещенные на 1-м или 2-м этаже, расположенные на первой линии от основного потока либо внутренние, с отдельным или общим входом);
• возможность получения источника пассивного дохода путем увеличения стоимости недвижимости;
• возможность получения дохода в результате сдачи нежилых помещений в аренду;
• некоторая часть инвестиций, даже при плохой окупаемости, будет сохранена;
• минимальные риски, связанные с титулом собственности, благодаря покупке непосредственно у застройщика;
• длительный срок эксплуатации здания, так как оно является новостройкой;
• недвижимость дает возможность получить кредит на выгодных условиях (под залог);
• недвижимость можно использовать как ресурс для развития своего бизнеса, например, открыть ритейл – торговую точку в шаговой доступности от собственного дома.

Активное строительство жилых комплексов приводит к появлению целых новых кварталов в городах. Они быстро развиваются, привлекая людей, которые выбирают эти места для жизни, учебы, работы и отдыха. Поэтому в новостройках есть постоянный поток возможных клиентов. И чем больше развивается район застройки, тем больше он привлекает людей, обладающих покупательской способностью.

Однако следует учитывать и недостатки, чтобы потом не пожалеть о покупке:

• Покупка нежилого помещения у застройщика имеет определенные риски. Компания может обанкротиться, строительства может быть заморожено. Существует также риск, что дом будет построен с нарушением строительных норм и правил;
• Сделка может быт неправильно оформлена. Есть риск попасть на мошенников и лишиться вложенных средств;
• Цены на нежилые помещения в районе могут не вырасти;
• Может быть трудно определить перспективы развития района. А когда они проясняются, проблематично купить недвижимость на выгодных условиях, так как стоимость квадратного метра сильно повышается;
• Коммунальные услуги на нежилую недвижимость обходятся дороже. Кроме того, вам придется тратить деньги на содержание недвижимости и уход за общей территорией;
• Если арендаторы вступят в конфликт со своими арендодателями, собственник нежилого помещения также можете нести издержки;
• Нередко район развивается довольно медленно. В результате появляется большое количество нежилых помещений, а арендная плата может начать резко падать.

Главный риск покупки нежилых помещений связан с неопределенностью, т.к. пока не завершено развитие района, трудно сказать, как он будет развиваться и сможет ли он привлечь достаточное количество людей. Кроме того, не всегда можно предсказать ситуацию со сроками сдачи новостройки.

Как выбрать нежилые помещения в новостройке?

Целесообразность приобретения нежилых помещений в строящемся доме зависит от грамотного подхода к выбору объекта. Необходимо учитывать следующее:

1. Месторасположение. Предпочтение может быть отдано жилым комплексам, построенным в центре города. Однако нужно учитывать, что в этом случае недвижимость будет стоить значительно дороже. Кроме того, не исключены риски признания застройщика банкротом или юридических проблем документами на новостройку. Но в случае удачного завершения проекта, прибыль гарантирована, даже если Вы просто перепродадите недвижимость на более позднем этапе.
2. Расположение помещений в комплексе. Разные помещения в одной и той же новостройке могут иметь разную стоимость. Конечная цена зависит от того, расположены ли нежилые помещения на первой линии, какова предполагаемая вместимость объекта, есть ли отдельный доступ в помещение.
3. Общая площадь. Отдельные застройщики предлагают приобретение нежилых помещений только от определенного минимума площади. Многие строительные компании, при покупке значительной площади, готовы делать серьезные скидки. Все это следует принимать во внимание.
4. Планировка. Застройщики предлагают различные варианты планировки, которая может быть свободной, строгой либо комбинированной. Любой вариант нужно оценивать с точки зрения привлекательности со стороны арендаторов. Инвестируя в такие помещения для сдачи их в аренду или дальнейшей перепродажи, нужно подумать, кто будет клиентом и что ему нужно.
5. Соответствие санитарным и противопожарным нормам. Понятно, что должно быть элементарное соответствие установленным нормам, иначе здание просто не будет введено в эксплуатацию. При этом необходимо иметь в виду, что для некоторых коммерческих помещений существуют вполне конкретные и строгие требования касательно минимальной площади, вентиляции, путей эвакуации и т.д.
6. Парковка и удобный доступ. Все больше и больше людей становятся автовладельцами. Открывая, например, кафе или ресторан в нежилом помещении в новостройке важно, чтобы клиенты смогли доехать на машине прямо к двери заведения. Это будет большим плюсом.
7. Решение вопросов с коммунальными услугами. В нежилом помещении, используемом для коммерческой деятельности, должны быть такие коммуникации, как электричество, отопление, водоснабжение, вентиляция и др. Также важно иметь возможность установить дополнительные коммунальные системы, к примеру, телефонную линию, сеть интернет, охранные системы, видеонаблюдение и т.д.

Нужно понимать, что если Вы слишком затянете с выбором оптимального нежилого помещения для инвестиций, Вы рискуете опоздать и получить в итоге откровенно дорогую недвижимость или недвижимость с серьезными дефектами, потому что все остальные предложения застройщика будут уже выкуплены.

Проверка надежности застройщика

Важной частью процесса покупки является выбор правильного застройщика. Следует внимательно изучить историю реализации его объектов в эксплуатацию и наличие связанных с этим проблемных ситуаций и судебных дел. Также нужно проанализировать информацию о том, насколько вероятно, что его признают банкротом.

Основное внимание следует уделить тому, какая именно компания подписывает договор с Вами, независимо от вида договора – ДДУ или договор купли-продажи. Заключать договор может только сам застройщик либо его официальный агент, но не постороннее лицо с неопределенным статусом.

Если сделка совершается по доверенности, то полномочия представителя следует проверить особенно тщательно.

Для снижения рисков и повышения безопасности сделки для покупателя имеет смысл провести комплексную юридическую проверку нежилых помещений и застройщика. Другой вариант – заказать у юристов сопровождение сделки, такая услуга связана с дополнительными расходами, но значительно понижает риски.

Читайте также: Проверка надежности застройщика.

Как оформляется договор

Приобретение нежилых помещений у застройщика оформляется двумя способами:

1. Покупка недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию. Сделка осуществляется через договор долевого участия. Такой способ может обеспечить значительную экономию для покупателя;
2. Совершение сделки через оформление договора купли-продажи. В этом варианте застройщик уже выступает уже в качестве собственника нежилых помещений, т.е. он должен быть указан в этом статусе в ЕГРН. Риски покупателя с момента завершения строительства новостройки значительно ниже, но цена за квадратные метры намного выше.

В первом способе приобретатель обычно свободен в выборе между различными предложениями застройщика. В начале строительных работ большинство объектов еще доступны, однако после окончания строительства комплекса можно приобрести только те, помещения, что остались. Их стоимость может быть сильно завышена либо они имеют какие-либо существенные недостатки.