Ввод в эксплуатацию объектов строительства – непростой и важный процесс, состоящий из множества этапов, требующий строгого соблюдения всех правил градостроительного законодательства РФ. Процедура начинается с окончания строительно-монтажных работ, формирования рабочей комиссии, и заканчивается получением разрешения на эксплуатацию здания. При проведении сдачи объекта в эксплуатацию необходимо учитывать различные факторы, такие как требования к оформлению документации, техническое состояние строений или сооружений и соблюдение нормативов СНиП и СаНПиН.
Далее мы узнаем, как осуществляется процедура ввода в эксплуатацию объекта строительства и рассмотрим подробно ее этапы.
Нормы законодательства о приемке в эксплуатацию объектов строительства
Сейчас еще действует Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 года под № 165 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов” и подготовленные на его основе СНиП 3.01.04-87 “Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения”.
На региональном уровне также действуют территориальные строительные нормативы, регулирующие порядок приемки объектов капитального строительства.
Согласно указаниям СНиП 3.01.04-87 установлена поэтапная система приемки и ввода в эксплуатацию зданий, на которых закончены строительные работы.
Завершенные строительством объекты промышленного назначения могут быть приняты в эксплуатацию приемочной комиссией только тогда, когда они готовы к эксплуатации (обеспечены операторами, ресурсами, сырьем и т.п.), в них установлено оборудование, устранены дефекты и запущено производство в объеме, который предусмотрен проектной документацией.
Порядок ввода объекта в эксплуатацию
Процедура сдачи объекта строительства в эксплуатацию выполняется в несколько этапов, каждый из них требует осуществления определенных мероприятий, а также подготовки документации.
Приемка объекта рабочей комиссией
Первым этапом является подготовка объекта строительства к приемке.
Перед назначением государственной приемочной комиссии заказчику нужно произвести приемку объекта и выполненных на объекте работ с представителем генподрядчика, согласно строительным нормам и правилам, т.е. сформировать рабочую комиссию по приемке.
Заказчик обеспечивает мероприятия по подготовке здания к эксплуатации. Для этого требуется завершить строительно-монтажные работы, выполнить испытания инженерных сетей и оборудования, выполнить исследования качества конструкций объекта и его безопасность.
Далее заказчику нужно подать заявку о назначении государственной приемочной комиссию в местную администрацию. К заявке следует приложить необходимую документацию:
- Правоустанавливающие на земельный участок документы;
- Проектную и рабочую документацию;
- Акты приемки инженерных сетей;
- Другие документы, подтверждающие соответствие объекта установленным требованиям.
Формирование государственной приемочной комиссии и ее работа
Орган, который назначает приемочную комиссию, утверждает состав ее участников, куда обязательно входят представители:
- застройщика (заказчика),
- генподрядчика,
- местной администрации (по территориальному принципу расположения объекта),
- инспекции государственного строительного надзора,
- эксплуатирующей организации, которая выполняет техническое обслуживание возведенного объекта,
- проектной организации (если предусмотрен авторский надзор),
Дополнительно в состав государственной приемочной комиссии могут входить представители органа, который выдал разрешение на строительство (например, департамента архитектуры), районных инженерных служб и т.д.
При приемке здания, завершенного компанией, выступающей как заказчик, генеральный подрядчик, проектировщик и др., в состав комиссии включается ответственные представители функциональных служб данной компании. Поскольку должностному лицу запрещено занимать в комиссии несколько должностей.
Учреждение, назначающее комиссию, обязано назначить комиссию в письменной форме в течение 7 дней после получения заявления заказчика или дать письменный отказ о ее назначении. Для производственных объектов длительность работы комиссии не должна быть дольше 3-х месяцев.
Комиссия осуществляет осмотр построенного объекта, проверяет представленные документы, оценивает их достоверность и комплектность, определяет соответствие объекта требованиям проекта и нормативных актов и подготавливают Акт о приемке объекта в эксплуатацию по установленной форме.
Комиссия имеет право привлекать исполнителей отдельных видов работ (подрядчиков) и поставщиков материалов для решения вопросов соответствия произведенных ими работ и поставленных материалов, вне зависимости от того, приняты ли они застройщиком или нет.
Затраты в процессе приемки объекта в эксплуатацию несет застройщик, если другие условия не согласованы между участниками, реализующими строительный проект.
Государственные органы не берут плату за участие в приемке объектов строительства в эксплуатацию.
Завершающим этапом строительства является приемка объекта строительства и ввод его в эксплуатацию. После завершения этой стадии взаимоотношения между сторонами договора подряда прекращаются (если контракт оформлен на строительство одного объекта), или это соглашение изменяется в соответствии с дальнейшими намерениями сотрудничества сторон – заказчика, застройщика и генподрядчика.
Требования к объекту приемки
Вводимые в эксплуатацию строения и здания, а также их элементы, конструктивные составляющие и системы, должны отвечать положениям нормативных актов и строительным правилам. Законодательные акты и нормативы, действовавшие до даты передачи проектной документации подрядчику, считаются действующими. Если законодательный акт введен в действие после этой даты, то допускается несоответствие принимаемых объектов новым нормативам по согласованию с учреждением, которое приняло новый стандарт.
Все конструктивные, архитектурные, технические и другие проектные решения, реализованные строителями, должны соответствовать проектной документации. Какие-либо отклонения от проекта должны оформляться в определенном порядке момента подачи заявки на приемку объекта в эксплуатацию.
Документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию
Получение разрешения на эксплуатацию объекта – один из основных этапов ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Нужно точно понимать, какой список документов требуется для получения разрешения, и знать, в какой форме эти документы оформляется.
Прежде всего заказчику нужно обратиться в государственный орган, который выдавал разрешение на строительство. Чаще всего это муниципальный орган по месту нахождения объекта. Например, выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию в Москве осуществляет Министерство строительного комплекса Московской области или другие уполномоченные гос. органы.
В заявлении необходимо указать информацию об объекте строительства, его назначении и основных технических параметрах.
Перечень документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию:
- Заявление;
- Правоустанавливающий документ на земельный участок;
- Градостроительный план земельного участка;
- Разрешение на строительство (не истекшее);
- Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
- Заключение о соответствие объекта требованиям технических регламентов и подписанное лицом, осуществляющим строительство;
- Заключение, подтверждающее соответствие параметров построенного объекта требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и подписанное лицом, осуществляющим строительство;
- Справки, подтверждающие выполнение технических условий и подписанные организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
- Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей в границах земельного участка;
- Заключение органа строительного надзора, в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора;
- Технический план объекта капитального строительства.
После осуществления проверки предоставленных документов, если все документы заполнены правильно, государственный орган выдает разрешение на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.
Акт ввода объекта в эксплуатацию
Акт ввода объекта в эксплуатацию – документ, подтверждающий передачу построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию и его готовность к использованию в соответствии с назначением. Подготовка акта приемки объекта в эксплуатацию – это процесс проверки того, что строительство, капитальный ремонт, реконструкция объекта выполнены в соответствии с требованиями проекта, действующих норм и правил, а также стандартов безопасности.
Составление акта приемки здания начинается с комплексного обследования выполненных строительных работ экспертами и ответственными лицами и проверки их соответствия проекту, строительным нормам и правилам. Во время этой процедуры также выявляются возможные недочеты, а также дополнительные требования, вытекающие из конкретных обстоятельств и условий строительства.
Акты оформляется членами комиссии, включая представителями застройщика, генподрядчика и экспертных организаций. В акте должны быть отражены сведения о получении положительного заключения рабочей комиссии прохождении проверок на соответствие техническим условиям и стандартам. Также в акте может указывается перечень выявленных недостатков и рекомендации по их устранению.
В теле документа указывается дата проведения обследования, состав членов приемочной комиссии, подробное наименование объекта. В нижней части документа содержатся графы для подписи членами комиссии.
Следует понимать, что акт ввода становится основным документом на объект, на основании которого осуществляются дальнейшие мероприятия, связанные с эксплуатацией строения. Он имеет юридическую силу и является документом, удостоверяющим готовность здания к использованию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства является завершающим этапом строительно-инвестиционной деятельности и подтверждает готовность объекта к эксплуатации.
В Градостроительном кодексе не установлены какие-то ограничивающие сроки для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Но без данного документа невозможно получить технические документы на объект, а также поставить его на государственный учет и зарегистрировать в установленном порядке право собственности в Росреестре.
Получение этого разрешения включает в себя несколько основных этапов.
Орган государственного строительного надзора проверяет предоставленные заявителем материалы и в случае положительного решения выдает заключение о допуске объекта к эксплуатации. При наличии нарушений строительных норм и правил заявителю предоставляется возможность их устранить, а затем повторить проверку.
Приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию обязательно является представленный застройщиком технический план объекта строительства.
После получения заключения государственного строительного надзора заявитель обращается в орган местного самоуправления с заявкой о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Муниципальный орган проверяет представленные документы и принимает окончательное решение в течение 7 рабочих дней.
В случае положительного решения руководящего органа заявителю выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего можно будет использовать в соответствии с назначением построенный объект.
