Вы планируете приобрести квартиру у застройщика, но хотите избежать проблем при оформлении сделки? Не знаете, как заключить договор долевого участия и проводить расчеты с компанией?
Если Вы уже сотрудничаете с агентом по недвижимости, то Вам не о чем волноваться. Но что делать, если такой поддержки нет и необходимо купить квартиру в новостройке без риэлтора? Читайте нашу статью.
Почему следует подготовиться к сделке
Покупка жилья – важная сделка, но опыта зачастую в этой области не хватает. А рисков, связанных с ней, очень много.
Если вы уже нашли реэлтора, договоритесь с ним об основных моментах: какие документы ему нужно проверить перед заключением ДДУ, каким образом он будет проверять компанию-застройщика и сколько обойдутся его услуги.
Если Вы намерены проводить сделку самостоятельно, то существуют нюансы, которые необходимо продумать заранее.
Проверка застройщика
Покупка квартиры у застройщика имеет свои возможные риски, ключевыми из которых являются приостановка строительных работ, задержка ввода объекта в эксплуатацию и незавершенное строительство. Чтобы свести данные риски к минимуму, нужно тщательно изучать информацию о застройщике.
Проверить застройщика можно на Едином реестре застройщиков (ЕРЗ), который ведется с 2017 года. На этом портале собрана база данных застройщиков, осуществляющих жилищное строительство. На ЕРЗ можно найти сведения не только о профессиональных застройщиках жилья, но и о подрядных организациях, которые являются непосредственными собственниками земельных участков под застройку и привлекают денежные средства граждан-дольщиков.
Перед покупкой квартиры необходимо ознакомиться с юридическими документами на саму компанию-застройщика (ИНН, ОГРН, Устав), разрешением на строительство и действующим допуском СРО, дающим право выполнять строительные работы.
Отдельное внимание нужно уделить финансовым документам организации, которые во многом определяют сроки и качество строительства. Чтобы узнать финансовое положение компании, можно посмотреть данные годовой бухгалтерской отчетности.
Читайте подробнее: Как проверить застройщика перед покупкой.
Проверка документации на объект недвижимости
Возведение многоквартирного жилого дома обязывает компанию-застройщика получать большое количество документов.
Будущему дольщику необходимо проверить у застройщика следующий перечень документов:
- Разрешение на строительство – основной документ, позволяющий вести строительство многоквартирного дома;
- Проектная документация со всеми изменениями;
- Документы на земельный участок, которые подтверждают право собственности застройщика;
- Заключение государственной экспертизы проектной документации;
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
Проектная документация в целом дает представление о характеристиках строящегося многоквартирного дома. В ней прописываются условия, необходимые для ввода дома в эксплуатацию. К примеру, местная администрация часто обязывает застройщика обеспечить инфраструктуру рядом со строящимся объектом: поликлиники и больницы, детские сады и школы и т.д. Часто это имеет важнейшее значение на последнем этапе реализации проекта: если выдвинутые условия не соблюдены, дом нельзя сдать, а ввод в эксплуатацию затягивается.
Согласно нормам Федерального закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” сотрудники застройщика не могут отказать в предоставлении вышенаванных документов. Более того, потенциальный покупатель имеет право сделать копии с необходимых документов или сфотографировать их.
Изучение договора долевого участия
Как правило, договор долевого участия представляет собой стандартный договор. Однако необходимо проверить, чтобы в ДДУ были указаны наименование строительной компании, стоимость квартиры, точный адрес объекта, план помещения, площадь квартиры и описание того, как будут выполняться расчеты, если площадь квартиры окажется меньше или больше установленной площади после ввода объекта в эксплуатацию.
Покупателю нужно обратить внимание на пункты, содержащие обязательства строительной компании по сдаче жилья: должен быть прописан срок, например, III квартал 2021 года. Если застройщик обязуется передать ключи в течение какого-то количества дней после ввода МКД в эксплуатацию, но не указывает конкретный срок, следует быть внимательным, поскольку местная администрация может не выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В договоре долевого участия также должен быть указан гарантийный срок (от 5 лет на конструктив и от 3 лет на инженерные коммуникации), а при покупке первичного жилья по новым правилам действует обязанность дольщика внести деньги на счет эскроу, который открыт в банке, выдавшем ипотеку (если покупка происходит на кредитные средства).
Если квартира приобретается с отделкой от застройщика, то к договору должно быть подготовлено приложение с описанием видов отделки, подробного перечня работ и используемых материалов.
Расчеты с застройщиком
В течение последних трех лет в России действует новая система приобретения жилья через специальные эскроу-счета.
Эскроу-счет – это банковский счет, который открывается для проведения операций между покупателем квартиры в новостройке и застройщиком. Покупатель вносит средства в банк и они временно блокируются. При этом застройщик сможет получить денежные средства за квартиру только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию в установленный в ДДУ срок.
Если же застройщик не сдает вовремя объект, деньги средства с эскроу-счета возвращаются дольщику. Но забрать внесенные средства с этого счета по своему желанию гражданин не может, возврат средств происходит только при невыполнении застройщиком условий договора участия в долевом строительстве.
Например, дольщик обращается за ипотекой в банк и оформляет со строительной компанией ДДУ, который предусматривает, что расчеты между сторонами будут осуществляться через счет эскроу.
Затем договор долевого участия регистрируется в Росреестре, а дольщик открывает в банке, выдавшем ипотеку, бесплатный счет эскроу. В данном случае банк является посредником, гарантирующим финансовую безопасность дольщика.
Расчет времени, необходимого для завершения сделки
Вся процедура оформления покупки квартиры у застройщика может занять не одну неделю: подготовка договора участия, проверка документации на объект, подписание договора с застройщиком, подача документов на регистрацию, получение документов, долгожданное заселение.
В настоящее время регистрация договора долевого участия занимает до 5 рабочих дней со дня поступления документов в регистрирующий орган. В случае подачи документов в МФЦ регистрация ДДУ займет до 7 рабочих дней.
Читайте также: Какие документы нужны для покупки квартиры от застройщика.
