Права и обязанности генерального подрядчика

Генподрядчиком называют строительную компанию, которая является основным контрагентом заказчика проекта по договору строительного подряда. Генеральный подрядчик имеет право привлечь других лиц для выполнения работ одновременно или после подписания основного договора. Рассмотрим, задачи генподрядчика при строительстве, его права и обязанности и типы сотрудничества с ним.

Кто такой генеральный подрядчик, его задачи

Генеральный подрядчик – это организация или индивидуальный предприниматель, который принимает на себя ответственность за выполнение и ввод в эксплуатацию определенного строительного проекта или проведение работ по его реконструкции. Генеральный подрядчик – это ключевая фигура в процессе реализации проекта, так как он занимается координацией всех стадий строительства.

Генподрядчик является основным элементом в строительной сфере, поскольку он не только выполняет строительные работы, но и контролирует весь процесс строительства и гарантирует сдачу объекта заказчику. Он обеспечивает взаимодействие всех участников проекта и добивается качественного завершения проекта в установленные сроки.

При работе генподрядчик обязан руководствоваться СП 48.13330.2011 Организация строительства.

Задачи генерального подрядчика включают в себя:

1. Управление проектом: Генеральный подрядчик контролирует ход строительных работ, обеспечивает соблюдение требований СНиПов и стандартов безопасности. Он также решает технические и организационные вопросы, возникающие в процессе строительства.
2. Контроль качества всех видов проводимых работ. Генеральный подрядчик контролирует качество выполняемых работ и проверяет соответствие результатов строительства требованиям заказчика. Он проводит инспекции, осуществляет тестирование материалов, а также применяет необходимые меры для устранения возникающих недостатков.
3. Подбор подрядчиков и поставщиков. Генподрядчик отвечает за найм подрядных организаций и поставщиков материалов, которые будут участвовать в строительном проекте. Он проверяет репутацию и опыт конкретных компаний, заключает договоры на поставку материалов и выполнение работ.
4. Планирование и составление сметы. Он разрабатывает детальный план работ, определяет сроки выполнения и составляет смету строительных работ. Он также ведет бухгалтерский учет и статистический учет.
5. Организация работы строительных бригад и согласование графика работы.
6. Получение всей необходимой разрешительной документации для строительства (разрешение на строительство и др.)
7. Учет строительных нормативов, а также контроль за соответствием работ градостроительному законодательству.
8. Взаимодействие с заказчиком и архитекторами. Генеральный подрядчик регулярно информирует заказчика о ходе работ, расходах и изменениях в проекте. Он предоставляет заказчику информацию о всех аспектах строительства.

Права генерального подрядчика

Основные права генерального подрядчика:

• Выбор субподрядчиков. Генподрядчик имеет право нанимать подрядчиков и специалистов для выполнения определенных работ на строительной площадке. Он также может решить произвести замену субподрядчика, если выполнение работы не соответствует качеству проекта или при затягивании установленных сроков.
• Контроль проектно-сметной документации. Генеральный подрядчик имеет право проверять смету, он следит за расходами, контролирует затраты и управляет финансовыми ресурсами, чтобы достичь оптимального распределения средств.
• Руководство и координация работ. Он имеет право установить график работ, определить этапы выполнения конкретных мероприятий, а также назначить ответственных прорабов для контроля за процессом строительства.
• Право вести переговоры с заказчиком от лица всех субподрядчиков и работников на строительной площадке. Он представляет интересы всех участников строительного процесса и обеспечивает взаимодействие между ними.
• Документирование и отчетность. Генеральный подрядчик имеет право вести учет обо всех субподрядчиках, материалах и работах, связанных с проектом.
• Защита своих прав. В случае возникновения каких-либо споров на строительной площадке, генподрядчик имеет право защищать свои интересы и права, в том числе обращаться арбитражный суд для разрешения конфликтов.

Обязанности генерального подрядчика

Обязанности генерального подрядчика различаются в зависимости от конкретного проекта и заключенного договора с заказчиком, однако, как правило, выделяются основные обязанности:

• Сдача проекта заказчику: генеральный подрядчик отвечает за своевременную сдачу проекта заказчику и гарантирует качество выполненных работ в соответствии с договором.
• Гарантийные обязательства. Он несет гарантийные обязательства по договору по завершению проекта. Генподрядчик отвечает за обслуживание объекта, ремонт возможных дефектов, которые могут возникнуть после завершения строительства.

• Обязанность по подбору и найму субподрядчиков, которые будут осуществлять различные виды работ на строительном объекте (например, подведение электричества, сантехнику, отделку помещений, общестроительные работы и др.)
• Генеральный подрядчик отвечает за координацию работ всех субподрядчиков и обязан проверять выполнение ими работ согласно установленным требованиям. Он также обязан контролировать их работу, чтобы завершить проект в установленные сроки.
• Обеспечение материалами и оборудованием. Он обязан своевременно обеспечивать объект строительства всеми необходимыми материалами и специальной техникой, в том числе контролировать качество строительных материалов и согласовывать сроки их доставки.
• Обязанность обеспечить безопасность труда и соблюдение всех требований Трудового кодекса РФ.
• Решение непредвиденных ситуаций и проблем. Генподрядчик должен быть готов к оперативному реагированию на экстренные ситуации и находить эффективные решения для завершения проекта точно в установленный срок.

Типы сотрудничества с генподрядчиком

Взаимодействие с генеральным подрядчиком может осуществляться по разным сценариям. В зависимости от степени его вовлеченности в проект различают:

1. Генподряд. Это редкая практика для нашей страны. Это означает, что генеральный подрядчик полностью реализует все – от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Этот вариант упрощает задачу застройщика, который перекладывает решение всех вопросов на одну компанию-контрагента. Но такая схема возможна только при полном доверии к генподрядчику.
2. Управление. Эта схема работы наиболее распространена в России. Но особенности такого сотрудничества различаются. Каждый заказчик выбирает в договоре с генподрядчиков набор его прав и степень их ограничений. К примеру, генподрядчик отвечает за базовое управление всеми работами, а за найм и передачу на утверждение генеральному подрядчику субподрядчиков отвечает застройщик. Большую часть работ по подготовке площадки, строительству и вводу объекта в эксплуатацию генподрядчик берет на себя.
3. Консультирование. Этот сценарий сотрудничества далек от стандартного. Обращение к подрядчику происходит только при выполнении определенных этапов проекта. В данном случае его вряд ли можно назвать генеральным, поскольку он не несет ответственности за общий ход строительства. К примеру, генподрядчик оказывают только консультационную поддержку при составлении технического задания, экспертизы, графика работ, оценке качества и др.

С практической точки зрения, эффективность выстраивания отношений заказчика, генподрядчика и субподрядчиков, зависит от опыта и навыков генподрядчика.

В соответствии с п. 3 ст. 706 Гражданского кодекса РФ, генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком.

Если компания имеет необходимые материальные и кадровые ресурсы для реализации всего проекта, то любой заказчик доверит ей управление проектом. Для этого также необходим большой опыт работы с надежными субподрядными организациями.

Плюсы и минусы работы с генподрядчиком

При работе с генеральным подрядчиком можно выделить следующие преимущества:

1. Значительный опыт. Генподрядчик, как правило, обладает многолетним опытом работы в области строительства, что позволяет ему профессионально подходить к различным сторонам реализации проекта. У генподрядчиков обычно в штате состоят специалисты в разных областях, которые обладают необходимой квалификацией.
2. Эффективная организация работы. Генподрядчик эффективно выполняет организацию строительных работ, в том числе осуществляет грамотное планирование графика работ, управляет подрядчиками и рабочей силой. Это позволяет снизить риски, связанные с задержкой сдачи объекта.
3. Управление рисками. Профессиональный посредник обеспечивает соответствие работ строительным нормам и правилам, а также гарантирует получение необходимых разрешений от муниципальных властей. Это минимизирует риски приостановки строительных работ в результате отсутствия разрешительной документации.
4. Экономия средств. Сотрудничество с генеральным подрядчиком может привести к экономии финансов. Благодаря выстроенным долгосрочным отношениям с поставщиками и подрядчиками, он зачастую имеют хорошие возможности для получения скидок при закупке материалов и оборудования.
5. Простота контроля хода работ. Работая с генподрядчиком, заказчик может обсудить все вопросы, связанные с проектом, с одним контрагентом. Это упрощает взаимодействие и улучшает согласованность всех участников проекта.

Недостатки работы с генеральным подрядчиком:

1. Дополнительные расходы. Сотрудничество с профессиональным посредником может повлечь за собой и дополнительные расходы. Стоимость услуг генподрядчика может быть выше, чем самостоятельная организация проектом застройщиком.
2. Ограниченные возможности контроля за проектом. Заказчик отдает контроль над ходом работ генподрядчику. Это означает, что у первого будет меньше возможностей для принятия решений и координации процессом строительства. Возможны ситуации, когда генеральный подрядчик выполняет свои функции ненадлежащим образом, но заказчику будет сложно повлиять на конечный результат без замены генподрядчика.
3. Зависимость от генерального подрядчика. В случае, если генподрядчик не в состоянии завершить проект или выполняет его некачественно, заказчик может оказаться в проблемной ситуации. Потребуется нанимать другого генподрядчика, что может приведет к задержкам в сроках строительства и возможному повышению его стоимости.

Генеральный подрядчик и субподрядчики

Генеральный подрядчик вправе привлечь третьих лиц для реализации проекта застройщика. Генподрядчик несет полную ответственность за качество выполненных работ и квалификацию рабочих, задействованных в работах.

Взаимодействие осуществляется следующим образом:

• Заказчик обращается к генеральному подрядчику и заключает с ним договор;
• Генподрядчик занимается поиском субподрядчиков для выполнения отдельных стадий или полного комплекса работ;
• Генеральный подрядчик подписывает договоры с субподрядчиками;
• Генподрядчик берет на себя полную ответственность за ход ведения работ и их общее качество перед заказчиком.

Право на привлечение субподрядчиков может быть указано в договоре, заключаемом между генеральным подрядчиком и застройщиком. Все условия договоров с субподрядчиками должны быть согласованы в условиях основного договора генерального подряда. Ключевое внимание уделяется таким условиям, как основные виды работ, сроки, стоимость, содержание различных мероприятий и т. д.

Конечно, при заключении договора с генеральным подрядчиком заказчик оставляет за собой право заключения договоров с другими подрядными организациями. Такие соглашения являются прямыми и не являются частью «субподрядных» договоров.

Важно учитывать, что закон не устанавливает ограничений на количество договоров генерального подряда. Заказчик имеет право заключить несколько договор с генподрядчиками и поручить им соответствующие задачи. В свою очередь, субподрядчики, в свою очередь, имеют полное право нанять одного или нескольких субподрядчиков для выполнения работ.

На практике часто встречаются ситуацию, когда оформляется договор генерального подряда с пунктом о том, что непривлечении субподрядчиков или о необходимости получения предварительного письменного согласия клиента на их привлечение.

Читайте также: Виды и особенности строительного подряда.