Значительная часть квартир на рынке недвижимости в РФ покупаются на стадии котлована, когда фундамент здания еще даже не готов. Такая сделка связана с большими рисками для дольщиков, но более низкая цена квартир по сравнению с уже сданными в эксплуатацию объектами привлекает покупателей.
Законодательство не устанавливает, что квартиры должны продаваться на определенном этапе строительства. Конкретный застройщик может сам определять, на каком этапе строительства он готов привлекать средства дольщиков и заключать с ними договоры долевого участия. Не все застройщики предлагают приобрести жилье на стадии котлована.
Порядок приобретения квартиры на стадии котлована
Поиск новостройки
Не все новостройки одинаковы: каждый многоквартирный дом может быть построен по различным стандартам строительства. При выборе новостройки, в которой будет находиться новая квартира, необходимо учитывать следующие факторы:
- Наличие социальной инфраструктуры. В новых микрорайонах часто возникает проблема: нехватка мест в детских садах и школах. Также большие очереди в поликлиниках и других государственных учреждениях. Иногда после переезда в новый дом могут пройти годы, прежде чем в районе будут построены новые социальные объекты.
- Проблема парковки. Это основная сложность для большинства районов новостроек. Чтобы избежать этой проблемы, следует заранее поинтересоваться у застройщика, есть ли свободные парковочные места. Если мест не хватает, новым владельцам придется пользоваться парковкой, которая не всегда находится рядом со сданным домом.
- Транспортная доступность. Новые районы часто плохо обеспечены общественным транспортом. В итоге многие новые жильцы, не имеющие собственного автомобиля, испытывают трудности с перемещением по городу.
- Наличие благоустроенной территории вокруг дома. Спросите у застройщика, планируется ли постройка рядом с домом детских, игровых и спортивных площадок. Для семейных людей это важный фактор при подборе нового дома.
На первоначальном этапе нужно изучить район, в котором будет построен новый дом, имеющиеся объекты инфраструктуры и состояние окружающей среды. Лучше всего лично посетить строительную площадку и самостоятельно все посмотреть.
Анализ надежности застройщика
Для того чтобы снизить риски, связанные с покупкой дома на стадии закладки фундамента, необходимо тщательно изучить деятельность застройщика. Интересующую информацию о строительной компании можно найти в открытых источниках в Интернете: на форумах, тематических группах в социальных сетях, специальных реестрах застройщиков и т.д. Обманутые дольщики часто создают сообщества или пишут отзывы о недобросовестных застройщиках. Если негативные комментарии преобладают, подумайте, стоит ли доверять данному застройщику.
Нередки случаи, когда застройщик объявляет о банкротстве, и строительство приостанавливается на неопределенный срок. Нужно учитывать, что даже после банкротства застройщик технически все еще может осуществлять сделки.
Чтобы проверить, есть ли строительная компания в списке банкротов, можно воспользоваться сайтом Единого федерального реестра сведений о банкротстве. С помощью него можно найти данные о застройщиках, у которых заморожены строительные объекты.
Рекомендуется доверять надежным застройщикам, аккредитованным в крупных российских банках. Во время аккредитации банки проводят самостоятельную независимую проверку компаний-застройщиков и предоставленной ими проектной документации. Поэтому получить ипотечный кредит у аккредитованного застройщика будет намного проще.
Предварительное общение с застройщиком и банком
Отдельные покупатели недвижимости на этапе строительства предпочитают сразу обращаться в банк за консультацией. Сотрудники кредитного учреждения могут предложить для ознакомления перечень аккредитованных застройщиков, с которыми сотрудничает банк, и предварительно одобрить ипотеку на требуемую сумму еще до выбора жилья. После этого выбор строительной компании и объекта недвижимости остается за покупателем.
Но будущие владельцы могут поступить иначе: сначала связаться со строительной компанией, а затем уже обратиться в банк. Менеджеры застройщика также подскажут, в какое финансовое учреждение лучше всего обратиться за ипотечным кредитом.
Обычно застройщики аккредитованы сразу в нескольких банках, и покупатель может выбирать из них. Однако условия предоставления кредита могут различаться в зависимости от регламентов финансового учреждения.
Подписание предварительного договора с застройщиком
После выбора строительной компании потенциальные дольщики переходят к следующему шагу: подписанию соглашения о бронировании квартиры. Распространена практивка, когда строительные компании требуют за эту услугу внесение аванса или обеспечительного платежа.
После того как этот платеж будет перечислен застройщику, можно готовить документы для предоставления в банк, если покупка жилья планируется с привлечением кредитных средств.
Чиитайте подробнее: Сроки строительства многоквартирного жилого дома.
Получение одобрения по ипотеке
После того как Вы подписали договор о бронировании квартиры и выплатили аванс, наступает время подготовить документы для подачи в банк. Список таких бумаг будет зависеть от соответствующей ипотечной программы, индивидуальных параметров кредита и прочих факторов.
Если клиент официально состоит в браке, в банк необходимо предоставить свидетельство о заключении брака. Также сотрудник банка может потребовать письменное согласие от супруга на получение кредита, заверенное у нотариуса.
Нужно учитывать, что банки обычно рассчитывают сумму ипотечного кредита исходя из совокупного дохода семьи. Поэтому наличие детей или жены, находящейся в декрете, может повлиять на итоговый размер жилищного займа.
Заключение ДДУ и его регистрация
Основным документом, подтверждающим сделку со строительной компанией, является договор долевого участия. Особенности правоотношений между застройщиком и дольщиками регулируется ФЗ-№ 214.
Информация, содержащаяся в договоре должна полностью соответствовать проектной документации. В случае обнаружения неточностей суд может признать сделку недействительной по иску дольщика.
По закону договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Требование регистрации призвано защитить приобретателей строящегося жилья от недобросовестных застройщиков, чтобы те не смогли повторно перепродать недвижимость.
Документы на регистрацию ДДУ можно подать через МФЦ. Срок регистрации этом случае потребует не более 7 рабочих дней.
Оформление ипотечного договора
После регистрации ДДУ дольщик должен предоставить недостающие документы в банк и подписать ипотечный договор. Средства, полученные по ипотеке, перечисляются не напрямую застройщику, а на специальный счет – эскроу. Только банки, допущенные ЦБ РФ к банковскому сопровождению застройщиков жилья, имеют право открывать эскроу-счета.
Средства остаются в банке до тех пор, пока дом не будет достроен и введён в эксплуатацию. Строительная организация может использовать данные средства только после приема гражданами квартир в новостройке.
Эскроу-счета защищают будущих владельцев недвижимости от недобросовестных строительных компаний. Если строительство приостанавливается, эскроу-счет закрывается, а деньги возвращаются покупателю.
После того, как кредитные средства перечислены на счет эскроу, заемщику остается только вносить регулярные платежи в банк и ждать завершения строительства МКД.
Подписание акта приемки и регистрация права собственности
Когда строительство дома завершено, застройщик готовит необходимые документы и присваивает зданию адрес. Затем дольщикам направляются приглашения на приемку новых квартир. У покупателей есть 7 дней, чтобы осмотреть объект и принять работу строителей. Если покупатели удовлетворены качеством, они подписывают акт приема-передачи и получают ключи от своего нового жилья. Если обнаруживаются дефекты жилых помещений, то составляется акт о недостатках, в этом случае застройщик обязан устранить их за свой счет.
После подписания акта приемки можно приступать к заключительному этапу – регистрации права собственности. Данная процедура опять же делается через службу Росреестра, на что уйдет 5-7 дней, в зависимости от способа подачи документов (напрямую или через МФЦ).
После регистрации права собственности покупатель жилья получает выписку из ЕГРН. Если новая квартира была куплена в ипотеку, в документе будет отметка о том, что на квартиру наложены обременения.
Читайте также: Что выгоднее новостройка на стадии котлована или готовое жилье?
