Финансовый кризис повлиял на большинство девелоперских и строительных компаний. Строительство многих объектов, в том числе и торговых центров, было приостановлено или замедлилось. Банки ужесточили требования к заемщикам и уменьшили объемы финансирования проектов. Тем не менее банковское кредитование остается для большинства девелоперов приоритетным. В усложнившихся условиях застройщики ищут способы снижения издержек, страхования рисков и получения дополнительного дохода.
Каждый девелопер выбирает наиболее подходящий для своей компании способ финансирования проектов. В настоящее время основным видом финансирования проектов остается банковское кредитование. Кроме того, компании могут рассчитывать на следующие виды дополнительного финансирования: проектное, форвардное, мезонинное финансирование, также возможно использование ЗПИФов после принятия соответствующих нормативных актов, регламентирующих порядок деятельности ЗПИФ недвижимости.
Как отмечает Карина Мамедова, вице-президент по экономике и финансам компании ADG group, существует несколько основных схем финансирования equity (доля собственного финансирования проекта) проектов. Например, в момент приобретения площадки создается партнерство, состоящее из ее прежнего и нового владельцев, где в зависимости от достигнутых договоренностей партнеры финансируют затраты по реализации проекта до момента привлечения внешнего финансирования.
Второй вариант – создание партнерства (новый приобретатель + финансовый партнер/фонд) в момент приобретения новой площадки/проекта, где новый владелец площадки берет на себя функцию девелопера и финансирует проект в размере, пропорциональном его доле в акциях проекта. А финансовый партнер финансирует и свою часть equity, и берет на себя обязательство по привлечению внешнего финансирования на определенных условиях. Как правило, при такой схеме доля девелопера в акциях меньше, чем у финансового партнера.
Возможна и третья схема: при приобретении площадки совместно с другим девелопером/ финансовым партнером акции могут быть разделены равным образом, но при этом один из партнеров финансирует проект в большем объеме до момента привлечения проектом внешнего финансирования (это так называемый мезонинный партнерский кредит, ставка по которому зависит от воли дающего и может достигать величины ставки IRR проекта). И, наконец, самая элементарная схема – владелец проекта самостоятельно финансирует расходы по проекту до наступления возможности привлечения внешнего финансирования или полностью до введения центра в эксплуатацию.
Финансовый кризис, начавшийся с кризиса неплатежей в США, распространяется по всему миру. Некоторые специалисты считают, что в данном случае имеет место не столько кризис ликвидности, сколько кризис доверия, но результат налицо: в частном секторе банки сворачивают программы ипотечного кредитования, в корпоративном – ужесточают требования. Сегодня многие банки финансируют проекты в соотношении 40:60.
Некоторым девелоперам, можно сказать, повезло – их финансирует «материнская» компания. К примеру, проекты компании Finstar Properties по строительству торговых центров в 13 регионах России финансирует международный инвестиционный холдинг Finstar Financial Group, крупнейший в Восточной Европе оператор индустрии развлечений. Остальные застройщики вынуждены соглашаться с новыми условиями или искать альтернативы.
Так, сегодня AFI Development для реализации своих проектов привлекает в основном проектное банковское финансирование, причем холдинг старается привлекать кредитные ресурсы в соотношении 30:70. Еще одно следствие финансового кризиса – повышение процентных ставок по кредиту. Если год назад средние ставки по кредитам, предоставляемым на финансирование девелоперских проектов, находились в коридоре от 12 до 14 % годовых, то на текущий момент средняя ставка выше на 2–2,5 процентных пункта.
Кредит выдается в среднем на срок от 5 до 7 лет, с возможностью пролонгации, по желанию заемщика, под залог площадки/проекта или поручительство акционерных компаний В банк заемщик предоставляет бизнес-план проекта, включающий временной и организационный график реализации проекта, прогноз движения денежных средств по проекту, микро- и макромаркетинговую информацию, анализ конкурентной среды, данные о специфике строительства конкретного объекта, прогноз движения денежных средств в разрезе инвестиционного денежного потока на период строительства и операционного денежного потока после ввода объекта в эксплуатацию. «Финансово-кредитный институт обращает внимание на сроки окупаемости проекта, внутреннюю норму рентабельности инвестиций, производит тщательный анализ рисков проекта, и после этого принимает решение о займе», – комментирует Сергей Храмов.
Риски и их минимизация
Финансовые риски для девелопера связаны в первую очередь с управлением строительным проектом: выполнение заявленных сроков строительства и способность девелопера уложиться в изначально запланированную смету инвестиций в проект. Крайне актуальный сегодня внешний риск – удорожание строительства. Каждый год рост цен на стройматериалы опережает и инфляцию, и даже увеличение стоимости на недвижимость.
По данным Союза инженеров-сметчиков Ассоциации строителей России (АСР), в прошлом году повышение на основные строительные материалы составило 30 %, то есть больше, чем выросли цены на недвижимость (по данным www.arn.ru, рост цен на жилье составил 12 %). В этом году, согласно прогнозам АСР, только на цемент рост цен может достичь от 70 % до 14 0%. Уже сейчас удельный рост цемента в себестоимости жилья достиг 7 %, а не 2 %, как было ранее.
По словам Сергея Храмова, строительные риски могут быть снижены за счет качественного управления строительными проектами на всех фазах их реализации. Другая часть рисков затрагивает коммерческую сторону проекта – его востребованность у арендаторов и, как следствие, способность генерировать тот арендный доход, на который рассчитывал девелопер при первоначальном анализе проекта.
Снизить данный риск могут предварительные соглашения с «якорными» арендаторами. «Риски очень хорошо видны в самой финансовой модели ТРЦ, –комментирует Карина Мамедова. – Абсолютно исключить риски, на мой взгляд, маловероятно, а уменьшить их возможно путем ответственного и качественного подхода к проработке каждого из них еще на момент разработки проекта реализации конкретного ТРЦ». Исследования рынка, а также социальной и демографической ситуации в том районе, где девелопер планирует реализовать новый проект, являются основополагающим элементом при разработке концепции самого ТЦ.
Риски, связанные с неопределенностью в данном вопросе, могут свести на нет коммерческую выгоду от строительства комплекса. Главная цель исследований – понимание, насколько жители района заинтересованы в будущем торговом центре, каким он должен быть, кто должен стать «якорным» арендатором. Девелопер должен быть уверен, что доход «якорного» арендатора не будет случайным и он не начнет искать другие площади взамен арендованной.
Платежеспособность населения района необходимо рассматривать как один из базовых элементов для будущих прогнозов. Еще один важный риск концепции – отсутствие ее как таковой.
Выбрать «якорь»
Идеальная ситуация для девелопера – сдать 100 % площадей по договорам предварительной аренды до ввода торгового комплекса в эксплуатацию. Так действительно иногда бывает – с наиболее успешными проектами. На практике торговые центры редко открываются целиком заполненными, и торговая галерея продолжает заполняться уже после открытия ТЦ.
В первую очередь до продаж остальных площадей, выбираются «якоря». «Это очень важный этап, от правильно выбранных «якорей» во многом зависит успешность будущего ТРЦ», – говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Алгоритм действий девелопера примерно следующий: сначала определяются предпочтительные для размещения товарные группы (продуктовый супермаркет, магазин электроники, спортивных товаров и пр.), затем с учетом концепции ТЦ формируется список потенциальных арендаторов для каждой товарной группы, разрабатываются критерии отбора и составляется short-лист.
«Якорные» арендаторы подбираются сразу по нескольким параметрам: имя/брэнд, качество работы, арендуемые площади, условия аренды и дополнительные предложения. Например, когда AFI Development в ТРЦ Mall of Russia подбирала «якорного» арендатора – кинотеатр, она обратила внимание на актуальное предложение компании «Формулы кино». Та предложила оборудовать кинозалы новыми для России технологиями – 4D и 5D, что поможет привлечь в мультиплекс и, соответственно, в весь ТРЦ самую прогрессивную аудиторию.
Предварительные договоры аренды с «якорными» арендаторами подписываются после получения разрешения на строительство торгового комплекса. С точки зрения проектных работ, чем раньше у девелопера появится определенность с «якорным» арендатором, тем быстрее будет происходить процесс проектирования, получения согласований и собственно само строительство. Это связано с тем, что «якорные» арендаторы выдвигают ряд специфических требований в отношении площадей, которые они снимают в аренду (планировки, электроснабжение и т. п.).
В случае расторжения предварительного договора аренды по инициативе арендатора он по условиям контракта теряет обеспечительный взнос. Последствие для арендодателя – это незаполненные площади в ТЦ на момент открытия, что в случае с «якорем» может привести к существенным финансовым потерям. Поэтому в проектах документов (предварительном договоре и договоре аренды) присутствуют условия страхования арендатором различных рисков.
Как правило, арендатор обязуется заключить и поддерживать в силе в течение всего срока аренды следующие договоры страхования: страхование имущества арендатора, находящегося в помещениях, а также неотделимых улучшений, произведенных в помещениях, на сумму полной восстановительной стоимости имущества; страхование гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц. Договором аренды устанавливается лимит страховой суммы.
Также арендатор при проведении в помещениях отделочных работ обязан заключить договор страхования всех строительных рисков на период проведения работ в помещениях. «До момента получения такого полиса арендатору может быть отказано в проведении отделочных работ (данный договор страхования арендатор должен заключить как при первоначальном выходе на отделку помещений, так и при условии проведения ремонта/перепланировки/ переустройства после открытия ТЦ), – рассказывает Наталия Петушкина, руководитель юридического департамента компании “Торговый Квартал”. – Арендатор должен предоставить арендодателю копии указанных страховых полисов, оформленных в страховой компании высокой степени надежности, предварительно согласованной с арендодателем».
Ценовая политика
Сегодня распространена система взимания фиксированной арендной ставки на торговые площади, которая более стабильна, нежели рискованная ставка с товарооборота арендатора. Кроме того, негативным фактором для широкого использования подобной схемы является финансовая закрытость многих компаний, что делает возможным для них «занижать» собственные обороты.
В США и развитых европейских странах широко используется система арендных платежей в зависимости от оборота. В России, по данным Сергея Храмова, в настоящее время процент с товарооборота приобретает все большую популярность. Если процентная ставка по кредиту не фиксированная, а плавающая (например, привязанная к LIBOR), в случае ее роста компания может столкнуться с нарушением финансовых критериев, установленных в кредитном соглашении (например, коэффициента покрытия процентов).
Следовательно, увеличивается стоимость финансирования. В ТЦ ценовая политика сильно зависит от качества проекта, это может быть средняя арендная ставка для всего ТЦ, которая может незначительно или в большей степени варьироваться в зависимости от арендуемой площади или центральности расположения магазина.
Проекты, удачно расположенные и имеющие успешную концепцию, пользующиеся большим спросом у арендаторов и покупателей, формируют ценовую политику в зависимости от товарооборота или совмещают оба варианта. Ставки аренды в действующем ТЦ могут отличаться от ставок аренды по предварительным договорам. Как замечает Марина Аграчева, руководитель департамента брокериджа компании «Торговый Квартал», это связано в первую очередь с уменьшением риска для арендатора.
