Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Почему застройщики придерживают квартиры

Почему застройщики придерживают квартиры

Практически все новые современные новые дома в России выводятся на рынок застройщиками постепенно, в порядке очереди. Вместе с тем застройщики резервируют некоторые квартиры на последний момент. Существует так называемый «резерв», который состоит из наиболее ликвидных квартир, которые несложно продать даже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Как организованы продажи в новостройках?

В благополучные докризисные времена у основной части застройщиков на момент открытия дома почти не оставалось непроданных квартир. В текущий момент доля остатков может составляет 10 — 15% от общего числа предложений. Более того, это не только плохо продающиеся квартиры, но и довольно востребованные, просто-напросто застройщики придерживают их, стремясь заработать больше денег.

Опытные застройщики определяют наиболее ликвидные квартиры исходя из планировки, лучших видовых характеристик, удачного расположения в доме и т.д. Чаще всего это происходит на ранней стадии, т.е. до открытия продаж.

Каждый застройщик может сделать все по-своему. Отметим лишь наиболее распространенные особенности организации продаж квартир застройщиками.

Особенности организации продаж новостроек

  1. Прежде всего, застройщики никогда не заинтересованы выставлять на продажу весь объем квартир, если есть хоть небольшие сомнения в корректности опубликованных цен. Сначала покупатели увидят небольшую подборку предложений.
  2. Застройщики, даже если они уверены в выставленных ценах, все равно резервируют часть лотов для особых целей. Зачастую это самые лучшие квартиры. Строительные компании выставляют их на продажу в последний момент, чтобы получить максимальную прибыль.
  3. Девелоперы могут разделить объем квартир, если они пользуются услугами двух-трех агентств недвижимости и имеют собственный отдел продаж. Конечно, что в этом время выставления на продажу таких квартир будет разделено.
  4. Застройщики понимают, что единовременный вывод на рынок большого объема квартир не способствует желаемому росту цен. Поэтому для достижения хорошего объема продаж необходимо иметь хороший ассортимент предложений, но лучше не показывать покупателю, что лотов много и есть вероятность, что цена на них может снизиться.

Этапы продажи квартир

Существуют объективные параметры ликвидности, включая, оптимальную площадь, расположение, планировку и видовые характеристики квартиры. Однако наиболее востребованные и интересные предложения можно выявить уже по факту открытия продаж: застройщик выделяет ограниченную часть различных квартир и анализирует, какие из лотов продаются быстрее всего, а какие остаются ждать своего покупателя.

ЖК «Новое Пушкино»

На начальном этапе продаж с этими объемами еще можно поэкспериментировать, к примеру, изменить планировку, перепланировать чрезмерно просторные помещения в небольшие, если на них наблюдается хороший спрос.

Одинаковых квартир быть не может, так как они отличаются по высоте, виду и планировке. Не исключено, что некоторые квартиры с особенно удачным расположением могут оказаться дефицитными (ограниченное количество в данной секции). Это способствует включению таких объектов в резерв.

Строительная компания старается избавиться от неликвидных объектов до финальной стадии реализации (в течение первых 8 месяцев), регулируя спрос на них различными акциями и специальными ценами. При этом, если основной задачей является получение финансирования на строительство, то застройщик не будет выставлять ликвидные квартиры.

Поэтому первоначально на рынок выводятся наименее востребованные квартиры, чтобы обеспечить достаточное количество времени для их продажи. Например, в первую очередь выставляются объявления о продаже апартаментов, расположенных на нижних этажах.

В некоторых новостройках могут «придерживать» целые этажи (за исключением первого и последнего), которые застройщик выставляет на рынок за пару месяцев до ввода объекта в эксплуатацию.

Застройщик, оставляя целый этаж на потом, делает для покупателей доступным широкий ассортимент квартир: от студий, до двухкомнатных и трехкомнатных квартир. При этом доля резерва может составлять до 35% от общего количества квартир в жилом комплексе.

Резервные квартиры обычно выставляются на продажу на поздней стадии строительства. Когда дом построен примерно на 75%. К этому моменту стоимость квартир в строящемся доме уже достигает высокой отметки.

По мере повышения готовности объекта разница в стоимости между зарезервированной и «обычной» квартирой может достигать 20% (в зависимости от конкретного объекта). Если же сравнивать, например, жилье «с видом» и «без вида» в рамках одного объекта, то цена может отличаться на 5-10%.

По мнению экспертов, резервные квартиры приобретают покупатели, которым более важен не бюджет, а характеристики жилья: расположение, хороший вид, удачная планировка и т.д. Придержанные квартиры интересны и тем, кто опасается вкладывать денежные средства в объекты на ранней стадии строительства, поскольку в этом случае риски гораздо выше.

Жилье с повышенной ликвидностью востребовано всеми — и инвесторами, и конечными покупателями. При выборе квартиры для собственного проживания, когда у покупателя есть деньги на приобретение объекта с наилучшими характеристиками, он, безусловно, выберет именно его. Также и для инвесторов явно предпочтительнее вложение средств в более ликвидное жилье.

Покупателей зарезервированных квартир можно поделить на две условные категории: те, которые не успели приобрести квартиру в первом пуле, и те, которые прицельно выбирают такую ликвидную недвижимость для инвестиций либо для проживания собственной семьи.

Как купить понравившуюся квартиру?

Как купить квартиру напрямую от застройщика

Прежде всего, воспользуйтесь способом предварительного бронирования в строящемся доме, если он доступен у выбранного застройщика. Кроме того, при первом контакте уточните, что вы хотите забронировать конкретную квартиру. Нет полной уверенности, что вы ее получите, но лучше это сделать.

Желательно, если Вы лично будете общаться с руководителем отдела продаж или с менеджером отдела продаж, который ведет интересующий объект.

Не заставляйте менеджера застройщика сомневаться в своей платежеспособности. Вы можете позиционировать себя как потенциальный покупатель сразу нескольких квартир. Таким образом, Вы выделитесь среди других желающих совершить удачную покупку и, очень вероятно, что именно Вам позвонят первым по списку ожидания.

Читайте также: Как выбрать квартиру от застройщика.

 

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий
Алексеев Дмитрий
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Задать вопрос
Нужно понимать, что часто самые лучшие квартиры продаются в конце. Поэтому не стоит паниковать и, придя в офис продаж, решительно заявить о своем интересе к той или иной квартире, которую еще не продали. И об этом интересе следует напоминать время от времени своими звонками. Если застройщик находится в затруднительном положении, он вынужден будет уступить и продать интересующую Вас квартиру.
Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал