Виды ответственности застройщика при нарушении договора долевого участия

Ответственность застройщика: какие виды несет при нарушении договора долевого участия Застройщики

В случае нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, он может быть присужден к выплате неустойки, морального ущерба, судебных издержек и т.д.

Заключая договор долевого участия, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за невыполнение или некачественное исполнение своих обязательств согласно действующему закону и условиям ДДУ.

Обязанность сдать дом в срок и качественно

Застройщик несет гражданско-правовую ответственность перед дольщиками по ряду обязательств, основным из которых является передача жилья покупателю, причем сделать это необходимо в срок, указанный в договоре долевого участия, поэтому застройщик должен своевременно построить жилье и ввести его в эксплуатацию. Фактически, все остальные обязательства касаются качества строительных и отделочных работ, которые регулируются строительными нормами и правилами (СНиП).

Однако есть еще одно обязательство, которого застройщик часто пытается избежать. Даже, если застройщик полностью соблюдает параметры качества и сроки сдачи дома, площади квартир (реже конфигурации квартиры) могут несоответствовать проектной документации. Иными словами, после завершения строительных работ вдруг обнаруживается, что площадь квартиры меньше, чем изначально обещал застройщик, и застройщик отказывается возвращать часть денег, пропорционально недостающим квадратным метрам.

Имущественные права дольщиков защищены законом ФЗ-214. В нем определены механизмы привлечения средств для завершения строительства в случае, если у застройщика возникли сложности и он не может продолжать строительство дома.

Кроме того, ФЗ-214 описывает методы проверки финансовой состоятельности компании-застройщика и его способности выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Застройщик, нарушивший договор, может быть привлечен к следующим видам ответственности по законодательству.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, в частности, в следующих случаях:

  • если компания-застройщик превысила сроки завершения строительства более чем на 2 месяца;
  • застройщик отказался устранить дефекты, выявленные в сданном жилом помещении;
  • обнаружены значительные нарушения требований к качеству объекта.

В таких случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем расторжении договора дольщиком. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом.

Также дольщик вправе требовать расторжения ДДУ в судебном порядке в следующих случаях:

  • прекращения или приостановки строительных работ дома, если становится очевидным, что объект не будет передан дольщику в установленный в ДДУ срок;
  • существенные изменения в проектной документации, в том числе превышение допустимого изменения общей площади квартир, предусмотренных договором (более, чем на 5 % от указанной в ДДУ площади);
  • изменения в использовании общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома;

Во всех вышеуказанных случаях, если участник долевого строительства в одностороннем порядке отказывается от договора и расторгает его в судебном порядке, застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства, уплаченные по договору долевого участия.

Неустойка

В случае, если сдача новостройки задерживается по тем или иным причинам, у дольщика есть право получить неустойку.

Неустойка — это установленная законом денежная сумма, которую застройщик должен заплатить дольщику в случае нарушения ДДУ. В большинстве случаев неустойка взыскивается, если строительная компания нарушает сроки завершения строительства или передает квартиру позже установленной по договору даты.

Расчет неустойки выполняется по следующей формуле:

Неустойка = стоимость квартиры × кол-во дней просрочки × 1/150 × ключевая ставка ЦБ на день исполнения обязательств

При этом величину законной неустойки нельзя снизить по договору, а договорная неустойка может быть только выше законной.

Возмещение убытков

Если застройщик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, гражданин-дольщик вправе потребовать помимо неустойки возмещения убытков, например, расходов на оплату съемного жилья.

Если дольщик вынужден снимать квартиру, пока застройщик задерживает ввод объекта в эксплуатацию, то стоимость аренды можно взыскать с застройщика в судебном порядке. Но дольщику потребуется подтвердить документально (выписки из ЕГРН), что у него нет другого жилья для проживания в этом населенном пункте.

Читаайте также: В каких случаях человека могут признать обманутым дольщиком?

Возмещение морального вреда

Согласно ст. 15 Закона N 2300-1 «О защите прав потребителей», участник долевого строительства имеет право обратиться к застройщику и потребовать возмещения морального вреда.

Размер компенсации морального вреда устанавливается судом исходя из обстоятельств конкретного случая при учете характера нравственных и физических страданий, учитывая принципы справедливости и соразмерности.

Штраф

При удовлетворении судом требований дольщика, если они не были удовлетворены застройщиком добровольно, включая случаи расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом гражданина от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»).

При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа.

Административная ответственность застройщика

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:

  • по ст. 14.4 КоАП РФ за выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных требований.
  • по ст. 14.7 КоАП РФ за обман потребителей.
  • по ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение иных прав потребителей.
  • по ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
  • по ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов.

Для привлечения застройщика к административной ответственности по названным статьям КоАП, дольщик может подать заявление в управление Роспотребнадзора по субъекту Российской Федерации или администрацию субъекта РФ.

В столице, например, таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Уголовная ответственность застройщика

Помимо этого, виновные компании-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, а именно за привлечение денежных средств физических лиц для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (в соответствии со ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ).

Читайте также: Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме.
Оцените статью
Поделиться с друзьями
Деловой квартал
Добавить комментарий