Привлечение подрядчиков позволяет застройщику оптимизировать процесс строительства, снизить затраты и риски, ускорить выполнение работ и обеспечить высокое качество проекта. Подрядчики специализируются на определенных видах работ, таких как строительство фундамента, кровли, инженерных сетей и т.д. Привлечение подрядчиков позволяет распределить работу между несколькими командами, что ускоряет процесс строительства и помогает соблюдать установленные сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Рассмотрим в данной статье особенности строительного подряда, его виды, а также обязанности и ответственность подрядчика.
Договор строительного подряда
Строительный подряд – это форма организации работы, при которой одна компания (подрядчик) выполняет определенные строительные работы для другой компании, например, застройщика или девелопера (заказчик), согласно условиям договора между ними.
В договоре строительного подряда должны быть четко указаны все работы, которые должны быть выполнены подрядчиком, а также оговорены сроки их выполнения. Чтобы подрядчик мог точно определить объем работ, заказчик должен передать подрядчику всю необходимую проектную документацию.
В договоре указывается фиксированная стоимость выполнения работ. Это позволяет заказчику знать точную сумму, которую он должен будет заплатить подрядчику. Тем не менее, в некоторых случаях договор может предусматривать изменение цены в случае необходимости выполнения дополнительных работ.
В рамках строительного подряда, подрядчик несет ответственность за выполнение работ в установленный срок и надлежащего качества. Если работы не будут выполнены в соответствии с договором, заказчик имеет право требовать возмещения ущерба или уплаты неустойки.
Если это установлено договором, подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения определенных работ. В таком случае, подрядчик считается генеральным подрядчиком и несет ответственность за качество работ субподрядчиков.
В процессе строительного подряда составляется строительная документация – акты выполненных работ, сметы, технические паспорта и другие документы, необходимые для учета проделанной работы и оплаты. Кроме того, заказчик может проводить контрольные и приемочные проверки, чтобы убедиться, что работы выполнены в соответствии с требованиями проекта.
В процессе строительного подряда могут возникнуть ситуации, когда заказчик хочет внести изменения в первоначальные условия договора, например, изменить объем работ. В этом случае стороны должны согласовать изменения путем подписания дополнительного соглашения к договору.
Строительный подряд позволяет заказчику возложить выполнение строительных работ на профессионалов, снизить свои риски и обеспечить более эффективное управление проектом.
Виды строительного подряда
Можно выделить следующие основные виды строительного подряда:
- на осуществление строительно-монтажных и прочих работ по объекту недвижимости в целом;
- на проведение отдельных комплексов монтажных и других специальных работ на строительной площадке;
- на осуществление пусконаладочных работ (комплекс работ, который заключается в проведении испытаний, индивидуальную и полную настройку технического оборудования и инженерных коммуникаций).
Исполнение договора подрядчиком
После успешного выполнения всех работ, которые установлены в договоре строительного подряда, заказчик оплачивает работу подрядчика. В договоре прописывается, как должна происходить приемка работы.
Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) подтверждает, что заказчик принимает выполненные работы. На ее основании составляется справка о стоимости выполненных работ (форма КС-3) и затрат. Подписание данных документов свидетельствует, что заказчик не имеет претензий к подрядчику по качеству проделанных работ.
Если все работы приняты и указанные документы подписаны, стороны считаются выполнившими свои обязательства по договору. Но в отдельных случаях в ходе эксплуатации могут обнаруживаться скрытые недостатки, которые было нельзя выявить при приемке объекта. В соглашении можно установить условие о необходимости принятия скрытых работ во время строительства отдельным актом. Это позволит выявить дефекты до того, как они будут скрыты и также предотвратит необходимость устранять возникшие недостатки в порядке гарантийного обслуживания для заказчика.
Обязанности строительного подрядчика
Строительный подрядчик – это организация или индивидуальный предприниматель, которая берет на себя выполнение строительных работ по договору подряда.
Специфика строительного подряда заключается в продолжительности строительных работ и сложности выполняемых работ по договору. В качестве результата работ выступает возведенный объект недвижимости (или реконструированный), который вводится в эксплуатацию.
Подрядчики несут следующие обязанности:
- Подготовка проектных и рабочих документов. Строительные подрядчики должны ознакомиться с проектной документацией, чтобы полностью определить объем работы, требования заказчика, ресурсы и сроки выполнения проекта.
- Выбор субподрядчиков и поставщиков материалов. Субподрядчики могут специализироваться на определенных типах работ, например, проведение электрики, подключение сантехники, выполнение внутренней отделки и др. Также подрядчики должны выбрать надежных поставщиков материалов.
- Управление строительным процессом и согласование с надзорными органами. Подрядная организация должна следить за процессом строительства, чтобы убедиться, что все работы выполняются в соответствии с требованиями проекта и укладываются в запланированные сроки. Подрядчик обязан поддерживать порядок на строительной площадке, своевременно вывозить мусор и вывезти материалы и оборудование в 2-недельный срок после подписания акта приемки;
- Составление бюджета проекта и управление финансовыми ресурсами, включая оплату работников и субподрядчиков, закупку материалов и оборудования, учет затрат и так далее.
- Контроль качества. Подрядчик должен следить за качеством выполняемых работ и убедиться, что они соответствуют требованиям заказчика, нормам СНиП и действующим стандартам.
- Безопасность на строительной площадке: подрядчик обязан обеспечить безопасность строительно-монтажных работ для работников и всех других лиц на строительной площадке, соблюдая требования охраны труд и законодательство по охраны окружающей среды.
- Взаимодействие с клиентом. Сюда относится регулярное информирование застройщика о ходе работ, консультирование его в вопросах, связанных с проектом, и согласование принимаемых решений. Подрядчик должен немедленно уведомить заказчика, если в процессе строительства возникает необходимость работ, не учтенных в проектной документации, что может повлечь повышение сметной стоимости объекта;
- Предоставление готового здания (или строения) для приемки застройщику в установленные сроки и качестве.
Функции генерального подрядчика
Генеральный подрядчик отвечает за руководство и управление строительством проекта от начала до конца.
Вот некоторые из основных задач, которые выполняет генподрядчик:
- Планирование и координация. Генеральный подрядчик отвечает за планирование каждого этапа строительства, включая определение сроков, бюджета и ресурсов, необходимых для завершения проекта.
- Набор подрядчиков. Генподрядчик отвечает за выбор и найм подрядчиков и субподрядчиков для выполнения различных видов работ, таких как земляные работы, строительство фундамента, электромонтажные работы, подвод коммуникаций и т.д.
- Контроль расходов. Один из ключевых аспектов работы генерального подрядчика – это расчет стоимости проекта и следование бюджету. Он выполняет оценку затрат, составляет расписание выплат и контролирует расходы на материалы, зарплату работникам.
- Обеспечение безопасности. Генподрядчик ответственен за обеспечение качества проведения работ и соблюдение строительных норм и правил безопасности. Он контролирует наличие необходимых разрешений инспектирующих органов, обеспечивает соответствие строительства строительным нормативам.
- Соблюдение сроков. Генподрядчик определяет критические сроки для завершения отдельных этапов строительства и следит за выполнением графика работ.
- Работа с застройщиком. Поддержание постоянного взаимодействия с заказчиком, предоставление информации о ходе работ и принятие решений совместно с заказчиком о внесении изменений в проект либо в бюджет.
Генеральный подрядчик играет особую роль в строительстве проекта, он координирует и управляет всеми аспектами строительства объекта, начиная от планирования и заканчивая контролем качества и соблюдением сроков.
Ответственность подрядчика
Ответственность подрядчика установлена в гражданском законодательстве. В частности, в ст. 723 ГК РФ установлена ответственность за несоблюдение качества выполненных работ.
В соответствии с ней подрядчик отвечает за выполнение работ с нарушениями условий договора, которые привели к ухудшению результатов. В случае обнаружения таких нарушений, заказчик имеет право потребовать от подрядчика исправить дефекты. Если исправление невозможно или если подрядчик отказывается от исправления, заказчик имеет право получить компенсацию за причиненный ущерб.
После завершения работ подрядчик несет ответственность за обнаруженные дефекты или неисправности в проекте. Он должен предоставить гарантию на выполненные работы и устранить недостатки, если они возникнут в течение указанного периода.
Читайте также: Что такое служба заказчика-застройщика.
