Многие дольщики сталкиваются с ситуациями, когда после завершения строительства дома, выясняется, что некоторые проектные задумки застройщика не были выполнены. Если недоделки относятся к помещению квартиры, то, чтобы разрешить проблемную ситуацию, как правило, достаточно договора долевого участия и проектной декларации. Но, если документы требуется на более детальном уровне, к примеру, если речь идет об уменьшении класса энергоэффективности объекта, то необходима проектная документация (ПД).
В данной статье рассмотрим, должен ли застройщик предоставлять ПД дольщикам, каким образом ее получить, а также где она хранится после ввода дома в эксплуатацию.
Что такое проектная документация?
Проектная документация — это подробные документальные сведения о конкретном многоквартирном доме, которые составляются по определенным требованиям. В нее входит детальная информация о здании и земельном участке, на котором он расположен: архитектурные планы, чертежи строительных конструкций, смета на строительные работы, применяемые материалы и т.д.
Помимо этого, она содержит все вопросы, касающиеся охраны окружающей среды, пожарной безопасности, доступности для инвалидов и лиц с ограниченными возможностями, безопасности и правилами содержания дома. ПД может состоять из сотен страниц, которые проверены и подписаны инспектирующими организациями (например, департаментом архитектуры соответствующего населенного пункта).
Постепенно проектная документация пополняется новыми подробностями. Изменения в ПД могут быть внесены застройщиком в процессе проведения строительных работ, но, если при этом не нарушаются интересы участников ДДУ. Далее добавляются данные об общедомовых учетных приборах, акты проверки инженерных сетей (водоснабжения, электричество, канализация, вентиляция), задачи, локальные сметы, предписания Жилинспекции и другие документы, характеризующие состояние и изменения общедомового имущества.
Деятельность управляющей компании также не может обойтись без проектной документации, так как в ней разъяснены основные нюансы, необходимые для обслуживания многоквартирного дома. Без ПД также подрядчики не смогут обойтись при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте домов.
Ситуации, при которых ПД может потребоваться собственникам квартир
- Обнаружение нарушений в строительстве при приемке квартиры либо при последующей эксплуатации. Зачастую сведений в ДДУ недостаточно, чтобы доказать ненадлежащее исполнение своих обязательств застройщиком. Существенные изменения, внесенные застройщиком в ПД при строительстве объекта, могут стать основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика неустойки и понесенных убытков.
- Если застройщик незаконно не дает согласие владельцу квартиры на проведение перепланировки (переустройства). Например, собственник планирует убрать часть ненесущей перегородки, а застройщик мотивирует тем, что запрещено демонтировать несущие конструкции. Для того, чтобы защитить права владельца квартиры можно посмотреть сведения о типе каждой перегородки в ПД.
- В случае проведения капитального ремонта, если жильцы сомневаются в предложенном проекте, к примеру, в котором указано на замену несуществующих инженерных коммуникации или, наоборот, нет сведений о проведении актуальных работ. Новые чертежи можно сверить со сведениями, содержащимися в ПД.
Обязанность застройщика предоставить проектную документацию
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по требованию дольщика застройщик обязан ознакомить его с определенными документами, касающимися состояния дома, в том с проектной документацией. Но закон не обязывает застройщика предоставлять документацию дольщику в пользование или снимать с нее копии. За сохранность ПД отвечает застройщик, поэтому дольщик может изучать документацию только в то время и в том месте, где это удобно застройщику, и в присутствии представителя строительной компании.
Для ознакомления с проектной документацией необходимо написать заявление руководителю застройщика или управляющей компании (если дом уже сдан ей в управление). В заявлении нужно сослаться на вышеуказанную статью ФЗ № 214 и указать желаемый срок ознакомления (например, в течение 7 дней), по истечении которого документы могут быть поданы только одним из двух способов.
Заявление можно направить застройщику Постой России, сохранив квитанцию отправления. Это подтвердить в суде, что Вы подавали заявление на ознакомление с ПД, если застройщик не ответит на запрос. Как правило, это может произойти, если ПД не в порядке или застройщик по какой-либо причине не хочет ее демонстрировать.
Если собственник не получает ответ в указанный срок, то он вправе обратиться в Жилинспекцию с жалобой на бездействие застройщика или УК. Если и это не помогла, то придется обращаться в суд для защиты своих прав.
Если после сдачи дома дольщик не находит необходимые сведения в ПД, которые должны там быть, следует обратиться к управляющей компании с претензией, та как она несет ответственность за сохранность проектной документации и может быть оштрафована. В ответе, УК может указать, что она выполнит обязанность по предоставлению ПД течение 3 месяцев, что является очень долгим сроком, но это соответствует закону.
У кого получить проектную документацию после сдачи дома?
Проектная документация изготавливается застройщиком, которая, помимо прочих документов, требуется для получения разрешения на строительство дома. Затем ПД хранится у застройщика него до сдачи в эксплуатацию, после чего дом передается субъекту управления домом.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, этим субъектом может быть управляющая компания (УК), товарищество собственником жилья (ТСЖ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или непосредственно сами жильцы (непосредственное управление, когда ПД передается представителю собственников, например, Председателю МКД).
Если застройщика признают банкротом, то проектная документация вместе с объектом незавершенного строительства переходит новому застройщику, который будет достраивать дом.
В процессе эксплуатации МКД проектная документация хранится в УК (ТСЖ, ЖК). Если управляющая компания изменится, ПД передается новой УК. При каждой передаче документов принимающая компания должна тщательно проверять наличие всех документов и составлять акт приема-передачи. Если какого-то документа нет или документ неверно составлен, это указывается в акте, который направляется в Жилинспекцию.
Передающая организация несет ответственность за сохранность ПД, ей потребуется восстановить документы или внести исправления за свой счет в течение 3-х мес.
Через 20 лет после постройки многоквартирного дома ПД передается в Архивный фонд РФ. Чтобы получить информацию из нее, необходимо подать запрос в этот фонд. Запрос можно подать через МФЦ, Госуслуги или по почте, в любом случае важно не забыть оставить свои контактные данные – номер телефона и адрес электронной почты. Ответ будут предоставлен в течение 30 дней бесплатно. Если владелец по ошибке обратится не в то отделение архива, запрос будет перенаправлен в нужное отделение место в течение 5 дней.
Читайте также: Как проверить надежность застройщика?
Видео: Как проверить качество проекта? Алгоритм проверки проектной документации:
