Обратный выкуп квартир застройщиком

Обратный выкуп квартир застройщиком Застройщики

На рынке новостроек относительно недавно дебютировала принципиально новая услуга – обратный выкуп квартиры застройщиком. Причем данную услугу практически одновременно предложили сразу несколько строительных компаний. О том, что собой представляет данная процедура и на кого она рассчитана, вы узнаете из данной статьи.

Что такое обратный выкуп?

Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.

Появление данной программы в списках услуг девелоперов во многом обусловлено обвалом российского рубля 2014 года и ростом ключевой ставки. Для некоторых покупателей обратный выкуп жилья тоже оказался очень кстати: ипотека, которое и до 2014 года далеко не каждый мог себе позволить, стала еще более недоступной услугой. Наблюдалось снижение популярности и банковских продуктов в виде депозитов. Вследствие этого у многих россиян на руках оказались свободные денежные средства, которые нужно было как-то применить. Вложения в недвижимость считается самым надежным вариантом, но для этого собственникам необходимо с особой осторожностью подходит к выбору проектов. В противном случае можно легко оказаться в ситуации, когда приобретенная квартира станет неликвидной и ее сложно будет продать без потерь вложенных финансов. Именно в таких случаях и может выручить гарантированный обратный выкуп жилья.

Даже если цены на недвижимое имущество снизятся, при заключении договора об обратном выкупе покупатель может рассчитывать как минимум на возврат суммы, которая была уплачена за квартиру, а если в договоре предусматривается рост цен на квартиру, тогда собственнику дополнительно полагаются еще и проценты.

Преимущества программы

Финансирование стройки банками

По программе обратного выкупа девелопер готов забрать квартиру у покупателя назад после завершения возведения жилого комплекса по стоимости, которая устанавливается Договором долевого участия и 10% за каждый год.

Это действительно функционирующий механизм, с которым не придется переживать касательно сохранности собственных средств, ликвидности актива и стоимости.

В 2013-2014 гг. обратный выкуп квартир был предложен в ЖК «Сердце столицы» («Донстрой»), где покупатели могли вернуть квартиру спустя три года после подписания договора, получив назад вложенные сумму и дополнительно 18% от стоимости жилья.

В 2015 году услуга стала доступна в ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»), где расчет прибыли дольщиков осуществлялся с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ, увеличенной на 3%.

По данным компании «Метриум Групп» на квартиры массового сегмента с возможностью обратного выкупа приходится 5,7%, в то время как в случае бизнес-класса – всего 2%.

При этом девелоперы в первую очередь ориентируются на покупателей квартир бизнес-класса, так как у состоятельных людей данная квартира наверняка будет не единственной.

Недостатки

Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья

У данной услуги имеются как положительные, так и негативные стороны. Пока что её предлагает только небольшой процент застройщиков. Для застройщика такое предложение окажется выгодным только при растущем, активно развивающемся рынке, где цены ежегодно возрастают на 15% или даже больше. Проценты и сумма, за которую застройщик произведет выкуп квартиры, предварительно указываются в договоре купли-продажи. Застройщики чаще всего выкупают квартиры на 10-15% дороже указанной в договоре суммы, если стоимость жилья за промежуток времени возросла на 25%.

Обратный выкуп является платной услугой. Так, например, в случае проектов «Инград» клиенту нужно заплатить 2-5 тыс. рублей за квадратный метр для участия в sale-pay-back. В случае однокомнатной квартиру площадью 40 кв. м придется переплатить от 80-200 тыс. рублей. То есть потенциальному инвестору изначально придется заплатить куда большую сумму за квартиру, чем обычному покупателю. При этом договоры могут отличаться. В договоре долевого участия предусматривается пункт о том, что в момент завершения строительных работ покупатель может отказаться от договора в одностороннем порядке и забрать свои денежные средства назад, причем с гарантированным процентом дохода.

Даже если клиент принял решение отказаться от услуги обратного выкупа, получить переплаченную сумму назад уже не получится. Вследствие этого к итоговой цене квартиры площадью 40 кв. м могут добавить 200 тыс. рублей, а при площади 80 кв. м и вовсе 400 тыс. рублей. Поэтому при заключении договора с услугой обратного выкупа нужно быть заранее уверенным в том, что вы ею воспользуетесь. При наличии сомнений куда более рациональным решением станет приобретение жилья по стандартной схеме, благодаря чему можно будет сэкономить сотни тысяч рублей.

Некоторые застройщики дают возможность прибегнуть услугой обратного выкупа без необходимости предусматривать дополнительные расходы. Платность или бесплатность программы варьируется в зависимости от конкретного застройщика.

Очевидный недостаток услуги — придется просто довериться застройщику, притом, что нет никаких гарантий того, что проект будет сдан вовремя, не став долгостроем. Поэтому клиенту нужно тщательно проанализировать условия договора касательно сроков возврата, а также удостовериться в том, что гарантированный доход документально закреплен.

Не стоит забывать и о том, что на законодательном уровне не предусмотрены механизмы, которые обязывали застройщиков выкупить жильё и возвращать дольщикам уплаченные суммы с процентами. Пока что механизм обратного выкупа никак не отработан в России и толком не регулируется законодательством

Некоторые застройщики ограничивает выбор жилья для участия в услуге. Сейчас обратный выкуп сложно назвать популярным предложением, да и многие не рассматривают данную программу в качестве решающего фактора при выборе новостройки. Клиенты в первую очередь акцентируют своё внимание на характеристиках объекта недвижимости, её расположении и стоимости.

Для кого подойдет данная услуга?

ЖК «Северный»

Такая услуга представляет интерес для частных инвесторов, вкладывающих денежные средства в недвижимость на начальном этапе её возведения, когда цены за квадратный метр ощутимо ниже тех, которые устанавливаются после ввода здания в эксплуатацию. В среднем стоимость за это время возрастает на 15-20%, а в случае особо ликвидных проектов — новостроек массового сегмента с удачным расположением наблюдается еще больший рост.

Благодаря обратному выкупу квартир покупатели могут сохранить деньги в высоколиквидном активе. Такая услуга позволяет исключить два основных риска для потенциальных покупателей недвижимости, а именно:

  • риск снижения цены на жильё, обусловленный конъюнктуры рынка – в договоре прописывается гарантированный ежегодный прирост стоимости в размере 10%;
  • риск долгой ликвидности актива – застройщик в кратчайшие сроки выкупает квартиру, не прибегая к каким-либо посредникам.

Обратный выкуп особенно выгоден для покупателей при наступлении кризисных ситуаций. В данной ситуации на фоне стагнации рынка и сведенного к минимуму роста цен на жилье реализация квартиры по стоимости выше докризисной является весьма удачной инвестицией. Благодаря обратному выкупу вы будете чувствовать себя защищенным, и вам не придется переживать насчет будущего.

Мнение эксперта
Захарычев Сергей
Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос
Квартиры на уровне котлована всегда стоят дешевле, чем в самом конце строительных работ, так что можно рассчитывать на солидную прибыль. К тому же покупателю всегда предоставляется возможность воспользоваться программой застройщика, либо выставить объект на продажу.

Одновременно с этим не рекомендуется рассчитывать на то, что вы однозначно сможете получить доход с помощью такой программы, поскольку за годы строительства дома может многое измениться. Не редки случаи, когда строительные компания становятся банкротами еще до завершения возведения жилья.

Нюансы сотрудничества с застройщиком

Как покупатель принимает квартиру от застройщика

Если покупатель решается принять участие в программе, тогда нужно тщательным образом изучить готовые проекты застройщика и сложившуюся у него репутацию. Долгострой или наличие откровенного «неликвида» в портфолио — это знак того, что таких застройщиков нужно обходить стороной, делая выбор в пользу системных девелоперов.

Наличие sale-pay-back в проекте уже является положительным знаком, который теоретически свидетельствует о наличие стабильной «финансовой подушки», позволяющей вернуть денежные средства дольщикам. Не рекомендуется делать инвестиции в проекты, запускаемые малоизвестными игроками рынка, так как высока вероятность того, что услуга обратного выкупа в их случае является не более чем рекламным ходом с целью привлечения внимания потенциальных покупателей на фоне имеющих место быть проблем с финансированием проекта.

Если покупателю все-таки пришлось иметь дело с не самым надежным застройщиком, необходимо в обязательном порядке посетить строительную площадку, чтобы увидеть всё собственными глазами. Во время строительных работ на объекте должно присутствовать занятые делом работники и вся необходимая строительная техника.

Также будет очень кстати оценить состояние строительной площадки. Надежные застройщики стараются сделать все настолько аккуратно и удобно, что по ней можно будет ходить даже в замшевых сапогах.

Если стройка в действительности активно ведется, и не возникают какие-либо сомнения, тогда стоит посетить офис продаж и попросить документацию, которую вам попросту обязаны продемонстрировать согласно 214-ФЗ. В частности речь идет о таких документах:

  • разрешение на ведение строительных работ;
  • протокол предварительного распределения квартир;
  • свидетельство права собственности;
  • договор на аренду участка земли;
  • устав компании и учредительный договор;
  • свидетельство о регистрации юр. лица;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Если вам откажут в демонстрации копий данной документации, лучше не рисковать почем зря и приступить к поиску застройщика, который не будет делать тайны из данных документов.

Стоит обращать внимание на офис продаж: уважающие себя застройщики всегда стараются сформировать уютную атмосферу, предусматривают красивое оформление и аккуратный макет вашего будущего жилья. Будет очень кстати пообщаться с местными жителями. Иногда они могут рассказать что-то полезное, например, сколько длится и каким образом на данный момент ведется стройка. Бывают случаи, когда имеются проблемы с финансированием и мало кто хочет пополнять ряды дольщиков, которым удастся получить желаемые ключи спустя годы.

Особые условия

Перед тем, как принять участие в программе обратного выкупа, стоит ознакомиться со всеми нюансами. В частности, застройщик может указать в договоре возможность возврата недвижимости только спустя некоторый промежуток времени, допустим, через три года, поэтому такой вариант подойдет далеко не для всех.

Помимо этого, программа может распространяться не на все объекты, а исключительно на те, что были выбраны девелопером, а покупателя может не устроить, например, этаж или метраж квартиры. К тому же услуга может предоставляться при условии, что клиент совершит единовременную оплату жилья без рассрочки.

Застройщик в некоторых случаях может оказывать исключительно риелторские услуги, не выкупая недвижимость напрямую, то есть объект попадает на открытый рынок. В данной ситуации нет никаких гарантий не только дохода от продажи жилья, но даже возврата изначально потраченной собственником суммы в случае снижения цен.

Что такое дебиторская задолженность застрйщика, читайте в статье.

Также смотрите видео о покупке квартиры у застройщика:

Оцените статью
Деловой квартал
Добавить комментарий