17 мая в Москве прошла международная конференция «Новые градостроительные образования: от микрорайонов к городам», организованная журналом ARX и Building Media Group. Это уже третья встреча профессиональных участников рынка недвижимости в рамках цикла конференций «Уровни сложности: от здания к городу». Собравшись в Golden Ring Hotel, девелоперы и архитекторы попытались сообща разобраться в том, почему сегодня все большую актуальность приобретают проекты строительства не отдельных комплексов, но целых микрорайонов и даже городов.
На конференции выступали:
- Александр Горностаев, заместитель председателя Правительства Московской области;
- Вячеслав Глазычев, Председатель Комиссии Общественной палаты РФ при Президенте РФ по вопросам регионального развития и местного самоуправления, Президент Межрегионального общественного фонда «Институт города», Профессор кафедры теории и истории архитектуры МАРХИ;
- Александр Кривов, генеральный директор, «Национальный градостроительный институт»;
- Roger Diener, Diener & Diener Architekten (Швейцария);
- Тони Кеттл, исполнительный директор RMJM (Лондон);
- Кирилл Завражин, директор RMJM (Москва);
- Игорь Евтушевский, вице-президент «Ведис Групп»;
- Сергей Канаев, генеральный директор «ПИК-Регион»;
- Олег Толкачев, руководитель проектной группы «Арк»;
- Леонид Афендиков, директор департамента инвестиционных проектов УК «Масштаб».
Еще три года назад урбанизм, столь обсуждаемый и востребованный за рубежом, в нашей стране не интересовал абсолютно никого. На российском рынке недвижимости безусловным приоритетом обладала точечная застройка, уплотнение кварталов любой ценой. «Лишь бы сесть на готовые коммуникации и выжать из каждой сотки земли максимальную площадь продаж», – так сформулировал этот принцип трехлетней давности Вячеслав Глазычев, профессор МАрхИ, член Общественной палаты РФ, президент Национальной академии дизайна.
[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]
Однако сегодня ресурсы точечной застройки в большинстве российских мегаполисов исчерпаны: не осталось свободных площадок, да и старая инфраструктура банальным образом не выдерживает такого количества новых объектов.
Между тем острота нехватки нового жилого фонда в российских мегаполисах не уменьшилась. Вот только одна показательная цифра: чтобы выйти на уровень 1 кв. м в год на 1 человека (а именно такова основная цель национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»), в год в России должно отводиться и готовиться под застройку 2–3 тысячи квадратных километров территорий. В общем, совершенно неудивительно, что самые крупные игроки рынка («Русал», «Ренова», «АФК Система» и ряд других) в последние годы задумались о проектах комплексной застройки свободных территорий. Участники конференции подробно обсудили все аспекты градостроительной концепции такого района.
Понятно, что его главная отличительная черта – самодостаточность. Комплексное освоение территории (КОТ), в отличие от точечного, предполагает обустройство всей инфраструктуры: транспортной (дороги, мосты), коммунальной (водопровод, канализация, газовые сети, электричество, телефонные сети, Интернет), социальной (школы, больницы, магазины, рекреационные зоны). Однако просто взять и начать строить новые микрорайоны и города-спутники нельзя, предостерегают урбанисты. «Новые градостроительные образования должны быть органично связаны с историческими городами, – уверен Вячеслав Глазычев. – История знает немало примеров, когда новый урбанизм фактически убивал старые города: появились спутники – и жизнь в центре вымерла. Россия не должна идти тем же путем. В конце концов, мы не понаслышке знаем, чем нам грозит создание новых самодостаточных градостроительных структур: уже сегодня истинный центр Москвы расположен не в окрестностях Кремля, а в районе МКАДа».
Работа над территориальным планированием – вот ключ к решению этих проблем. Участники конференции сошлись во мнении, что именно она и должна сегодня стать главной задачей современных российских девелоперов. «Территориальное планирование, целью которого является проектное обеспечение отводов земель под застройку, является сегодня объективно наиболее отстающим элементом всего градостроительного конвейера, проектно-правовой и инвестиционно-управленческой деятельности, – считает Александр Кривов, генеральный директор ЗАО “Национальный градостроительный институт”. – Между тем любой объект нужно строить где-то, поэтому вопрос места – ключевой для любого девелопера. Долг каждого, кто затевает в городе масштабное строительство, обеспечить комфортные визуальные, транспортные и пешеходные связи нового объекта с районом, в котором он расположен». Константин Романов, управляющий партнер компании Knight Frank, в свою очередь, отметил, что к созданию генерального плана российские девелоперы пока, как правило, привлекают отечественных архитекторов.
«Попытки приглашать западных звезд делаются, однако это слишком дорого и не так целесообразно, как хотелось бы, ведь зарубежные архитекторы плохо знакомы с российской градостроительной традицией». Впрочем, конференция сама по себе стала опровержением этого постулата: западные проектировщики охотно осваивают наш ландшафт. Так, Тони Кеттл из бюро RMJM представил проект реконструкции набережной реки Сетунь, обошедший многих конкурентов в недавнем международном архитектурном конкурсе, и изложил свою точку зрения на проектирование КОТ. «Многие архитекторы совершают грубейшую ошибку, концентрируясь на проектировании кварталов. Да, можно нарисовать дома очень необычной формы, придумать красивые общественные центры и досуговые учреждения, но, если пространство между этими домами не будет благоустроено, они никогда не заживут полноценной жизнью, – уверен Тони Кеттл. – Для нас пространство между кварталами всегда важнее самих кварталов, проектирование променадов, пешеходных и велосипедных коммуникаций в районе – едва ли не самая ответственная часть работы над такими проектами».
Что же касается России в целом, то вторая важнейшая для девелоперов задача на ближайшую перспективу – гармонизировать систему расселения «Центр – Юг – Сибирь – Дальний Восток», чтобы избежать перенаселения в ареалах наших крупнейших мегаполисов. Нужно отметить, что эта задача не столь невыполнима, как кажется на первый взгляд. По крайней мере, целый ряд отечественных девелоперов уже начал разработку проектов, направленных на решение данной проблемы. В числе пионеров – ЗАО «Ренова-СтройГруп», приступившая к реализации проекта района «Академический» на юго-западе Екатеринбурга. Этот проект на конференции подробно представил Сергей Вахрамеев, директор по операциям ЗАО «Ренова-СтройГруп». Общая площадь нового района составит 2 500 га, из которых 1 200 га займут лесопарковые и рекреационные зоны, 1 300 га – застройка. Всего здесь будет построено более 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальных объектов и коммерческой недвижимости, рассчитанных в общей сложности на 325 тыс. человек.
Кстати, в данном случае разработкой генерального плана занимались именно иностранцы – французское архитектурное бюро Valode et Pistre Architectes. Правда, Сергей Вахрамеев признался на конференции, что работу зарубежных коллег все же приходится корректировать. «Французы, например, свято уверены в том, что, спроектировав выделенную полосу для общественного транспорта, они полностью решили проблему транспортной доступности нового района, но знание российских реалий подсказывает, что это совсем не так», – привел конкретный пример Сергей Вахрамеев. Кстати, Akademia City – не единственный градостроительный проект «Ренова-СтройГруп». Аналогичные районы – с регулярной периметральной застройкой, продуманным ландшафтным дизайном и полным «комплектом» транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры – будут построены в Челябинске (проект проходит итоговую стадию согласования, а в будущем году будет представлен на выставке MIPIM), в Перми, Санкт-Петербурге.
Правда, на вопрос одного из участников конференции, не приведет ли строительство новых масштабных районов, одинаково комфортных для проживания и работы, к стагнации исторических территорий, Сергей Вахрамеев однозначно ответить не смог. По его словам, это слишком серьезная социально-экономическая проблема, решением которой должен заниматься даже не город, но федеральный центр. И действительно, то обстоятельство, что с появлением грамотно спроектированных и социально привлекательных районов люди, скорее всего, начнут покидать менее обустроенные части города, должно уже сейчас сподвигнуть власти к разработке комплексных программ по обновлению старых территорий и, возможно, их перепрофилированию. Для девелоперов же пока это лишь повод просчитать, где и какие площадки могут освободиться через 10–15 лет.
Не менее грандиозный градостроительный проект под названием А101 на конференции представил Леонид Афендиков, директор департамента инвестиционных проектов УК «Масштаб» (ниже представлен подробнее). Итоги дискуссии подвел Антон Финогенов, заместитель директора компании «Институт Ленгипрогор», руководитель проектного подразделения института ФГУП «РосНИПИ Урбанистики». Он перечислил самые распространенные риски в области масштабного девелоперского освоения территории: уже упомянутый «перекос» в планировочной структуре города, процесс имущественной сегрегации в городах, невозможность создать однородную социальную среду обитания. Для того чтобы избежать этих неприятностей, урбанисты и девелоперы попытались вывести оптимальные количественные и качественные критерии проектов. Вот какие цифры у них получились. Идеальный проект комплексного освоения территории – это от 1,5 до 4 млн кв. м новых площадей, 50–100 тыс. человек населения и планировка, органично дополняющая общегородскую. Вот они, слагаемые успеха, действенность которых уже сегодня проверяется на практике.
