После заключения договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком дольщик имеет право требовать от компании выполнения тем своих обязательств в установленный договором срок. Если же застройщик нарушает ДДУ, то дольщик может получить неустойку от застройщика. Рассмотрим, что такое неустойка по ДДУ, как ее рассчитать и получить.
Защита прав дольщиков в РФ
Встречается множество случаев нарушения застройщиками сроков ввода новостроек в эксплуатацию, а дольщики вынуждены долгое время ждать ключей от своих квартир. Граждане, инвестировавшие денежные средства в строительство по ДДУ оказываются в незащищенном положении и нуждаются в защите своих прав. На самом деле часто дольщики покупают квартиры на кредитные средства, взятые в банке, и вынуждены платить не только за собственное жилье или съемную квартиру, но и взносы за строящееся жилье по договору долевого участия. Просрочка сдачи новостройки может стать значительным убытком для семейного бюджета.
В настоящее время государством принимаются меры по защите прав дольщиков в случае задержки сдачи дома и обеспечить выполнение застройщиком своих обязательств, но также учитываются и интересы строительных компаний. Принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (Далее – ФЗ №214), который защищает права дольщиков.
Одним из недавних законодательных нововведений стало введение эскроу-счетов в процесс продажи первичной недвижимости в рамках долевого строительства.
Эскроу-счёт представляет собой специальный счет в банке, на котором денежные средства дольщика блокируются на время строительства нового дома. Они передаются застройщику только после завершения застройщиком строительства дома и сдачи квартир по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ. Целью введения эскроу-счетов является стимулирование застройщиков к своевременной сдаче новостроек.
Однако, тем не менее, выплата неустойки по договорам долевого участия застройщиками по-прежнему остается наиболее эффективным средством защиты интересов дольщиков.
Что такое неустойка по ДДУ?
Неустойка по ДДУ — это установленная законом сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае нарушения условий договора долевого участия. Согласно ч.2 ст. 6 ФЗ № 214, в большинстве случаев неустойку требуют, когда застройщик нарушает сроки строительства или сдает квартиру в более поздний срок, чем определено по договору.
В соответствии с законом, дольщики пользуются гарантиями, одной из которых является право на получение неустойки в случае задержки сдачи дома застройщикам по каким-либо причинам.
Нужно учитывать, что в связи с экономическим кризисом президентом РФ издан указ, освобождающий застройщиков от уплаты неустоек до 30 июня 2023 года.
Расчет неустойки
Величина неустойки, которую могут требовать физические лица, определен в законе – за каждый день просрочки или иного нарушения ДДУ – 1/150 ключевой ставки Центробанка.
Например, если срок сдачи квартиры в договоре установлен до 1 марта, то неустойка начнет рассчитываться со 2 марта. Размер ключевой ставки часто меняется, поэтому при расчете нужно использовать процент, действующий на дату возникновения обязательства, т.е. просрочку. С последней процентной ставкой можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ.
Формула расчета неустойки:
Неустойка = Стоимость квартиры × кол-во дней просрочки × 1/150 × ключевая ставка ЦБ
Какие еще выплаты может требовать дольщик?
Но, помимо неустойки, дольщик имеет право потребовать от застройщика и выплаты других компенсаций. В судебном порядке можно потребовать и иные выплаты за нарушение ДДУ:
- Понесённые убытки. Убытки – это расходы, понесенным гражданином в связи с просрочкой сдачи дома застройщиком, например, стоимость платы по договору найма жилья, потому что застройщик вовремя не сдал дом.
- Моральный вред. В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, моральный вред — нравственные или физические страдания, которые причинены действиями (в нашем случае бездействием застройщика), посягающими на принадлежащие гражданину имущественные права. Доказывать душевные страдания в суде не требуется, достаточно доказать нарушение прав дольщика по ДДУ. В законе не установлен размер компенсации морального вреда, каждый потребитель самостоятельно определяет размер желаемой компенсации. Как правило, суд присуждает такую компенсацию в размере от 5 до 30 тысяч рублей.
- Судебные издержки. Сюда относятся стоимость юридических услуг, который составит исковое заявление и представлял интересы дольщика в суде, и оплата государственной пошлины за рассмотрение иска. Нужно учитывать, что в силу закона госпошлина не платится, если цена иска менее 1 млн руб. Для взыскания судебных расходов, необходимо приложить к исковому заявлению подтверждающие расходы документы.
- Штраф 50% от присуждённой суммы. Эта компенсация не указана в ФЗ-214, но содержится в Закон «О защите прав потребителей». Если строительная компания в досудебном порядке не выполняет требования дольщика, то ей придется выплатить 50% от суммы, назначенной судом в пользу истца. Данная сумма включает в себя вышеуказанные компенсации, за исключением судебных издержек.
Формула для расчета штрафа:
Штраф = (неустойка + понесенные убытки + моральный вред) × 0,5
Дольщикам не обязательно предоставлять в суд подтверждения убытков и расходов, понесенных в результате нарушения ДДУ застройщиков, но желательно их предъявить, обосновав таким образом для суда размер возмещения.
Следует помнить, что суд вправе уменьшить размер неустойки и других компенсаций. Далее рассмотрим основания снижения неустоек.
Причины снижения неустойки по ДДУ
Статья 333 ГК РФ предусматривает, что суд может снизить неустойку только по заявлению застройщика. Кроме того, Верховный Суд РФ прямо указал, что застройщик должен представить доказательства завышения размера неустойки. Но зачастую уменьшают ее размер, не обосновывая ее несоразмерность, обычно различается только величина такого уменьшения.
Основные причины, по которым суды уменьшают заявленные дольщиками неустойки.
- Сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения ДДУ. Часто суды ссылаются на несоразмерность неустойки, т.е. дольщик получит необоснованную выгоду. Кроме того, отсутствуют четкие критерии определения несоразмерности неустойки, и суды самостоятельно дают свою оценку. Несоразмерность может состоять в том, что дольщик потерял значительно меньше, чем начисленные штрафы и выплаты. К приему, срок сдачи дома был отложен на 3 месяца, а дольщик потребовал огромную неустойку, штраф, компенсацию за съем жилья и компенсацию морального вреда.
- Конкретные обстоятельства дела. Если суд сомневается в добросовестности дольщика, то размер неустойки может быть существенно уменьшен или даже может быть отказано во взыскании. Обычно это происходит из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, например, если дольщик не направил претензию застройщику после просрочки сроков сдачи квартиры.
- Сложившаяся судебная практика в регионе. Размер наложенной неустойки в разных судах и регионах может отличаться.
Читайте подробнее: Как взыскать неустойку с застройщика.
Подготовка к досудебному урегулированию
Если вы не подадите претензию застройщику и не попытаетесь решить вопрос в досудебном порядке, то суд не присудит штраф. Поэтому дольщику нужно продемонстрировать, что он сделал все возможное для мирного разрешения спора.
Как правило, в договоре долевого участия устанавливается сроки, в течение которых застройщик должен дать ответ на претензию дольщика. Конкретные сроки для застройщиков не установлены, но требования содержатся в других законах. В ГК РФ предусмотрен срок для дачи ответа – 7 дней. Если в ДДУ срок не определен, необходимо ориентироваться на законодательство. Если застройщик отказал или не ответил на претензию, Вы можете обратиться в суд.
Все претензии, замечания и возражения по качеству объекта рекомендуется направлять застройщику в письменной форме (заказным письмом с описью вложения). Так Вам будет проще доказать в судебном порядке, что Вы обращались к застройщику и пытались разрешить спор мирным путем до подачи иска.
Видео: Неустойка по ДДУ – Взыскание неустойки с застройщика:
