Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Налог при продаже квартиры, купленной у застройщика по ДДУ

Налог при продаже квартиры, купленной у застройщика по ДДУ

Уплата налога на доход от продажи квартиры, купленной по договору долевого участия у застройщика, выполняется по таким же правилам, как и для другого недвижимого имущества, но установлены некоторые особенности. Рассмотрим их далее в статье.

Обязанность уплаты налога

В Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом, при продаже недвижимость придется уплатить налог с продажи. Размер налога для граждан стандартный, кон составляет 13%, но платить его нужно не с полной суммы, вырученной с продажи, а с разницы, полученной между ценой покупки и продажи.

Также освобождены продавцы квартир, стоимость которых составляет менее 1 млн рублей, но налоговую декларацию все равно нужно заполнить.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, все налогоплательщики в России освобождаются от уплаты налога, если проданная квартиры была в собственности в течение минимального срока владения или более. Минимальный срок владения — это срок, установленный законом, по истечении которого продавец освобождается от обязанности платить налог при продаже жилья недвижимости. 

Поэтому, если Вы владели купленной у застройщика квартирой 3 или 5 лет, то уплачивать НДФЛ и подавать налоговую декларацию не требуется. 

Как рассчитывается налог?

В отношении квартир, которые приобретены после 1 января 2016 года, применяются новые правила расчета налога. По новым нормам законодательства облагаемая сумма теперь зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимого имущества, которая является результатом выполненной оценки стоимости недвижимости на определённую дату и отраженная в государственном реестре.

Квартиры подлежат оценке в соответствии с правилами, установленными в ФЗ от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». При оценке учитывается местоположение, тип дома, материалы стен, степень износа, площадь и др. Кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости, она может быть как больше, так и меньше последней. 

Узнать кадастровую стоимость объекта можно на официальном портале Росреестра либо в МФЦ.

Правила подсчета НДФЛ:

  1. Необходимо определить кадастровую стоимость недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором была продана квартира. Например, текущий или прошедший год, т.к. декларацию 3-НДФЛ нужно подавать в срок до 30 апреля следующего года.
  2. Если в ДДУ установлена стоимость менее 70% от кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от 70%. Если стоимость свыше 70% от кадастровой стоимости, НДФЛ нужно заплатить со стоимости жилья в договоре.

Пример

В январе 2022 года гражданин М. заключил договор долевого участия с застройщиком, и полностью внес оплату за квартиру. После сдачи дома, он решил продать квартиру в июне 2023 года. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2022 года составляет 6 500 000 руб., а 70% от данной стоимости — 4 550 000 рублей.

Если М. продаст недвижимость дешевле, например, за 4 млн, то стоимостью квартиры в целях налогообложения будет считаться — 4 550 000 рублей.

Но с данной суммы М. этой может применить налоговый вычет.  

Освобождение от уплаты налога

В конце 2020 года в ФЗ № 374-ФЗ была сделана поправка в п.2 ст. 217.1 о минимальном предельном сроке владения в отношении квартиры, купленных у застройщика по ДДУ. Эта поправка имела очень важное значение.

Как уже говорилось, в нашей стране продать недвижимость без налога можно только после того, как истечет минимальный срока владения (3 или 5 лет). 

В большинстве случаев минимальный предельный срок владения начинает отсчет со дня оформления жилья в собственность. В связи с этим ситуация с НДФЛ при продаже квартир, купленных в новостройках, была не самая выгодная. Расчеты с застройщиком за жилое помещение совершались в начале строительства, далее после сдачи дома оформлялась собственность на квартиру, и только после этого момента начинал течь срок владения.

В результате чего квартиры в новостройках продавались по заниженной стоимости. Это является уклонением от уплаты налогов и влечет установленную законом ответственность (налог с полной стоимости жилья, также штраф от 20% до 40% на размер сокрытого налога плюс пени).

Но сейчас по новым правилам минимальный срок владения для квартир, купленным у застройщиков по ДДУ, начинается не с даты оформления собственности на квартиру, а с даты полной оплаты недвижимости. То есть появилась законная возможность купить жилье на раннем этапе строительства, подождать ввода дома в эксплуатацию и продать квартиру, не уплачивая налог на доход.

Если Вы собираетесь продать квартиру по истечении трех лет, то жилье должно быть единственным. Иначе, минимальный срок владения должен составлять 5 лет.

Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

При доплате после сдачи дома

После введения новых норм для минимального срока при покупке в новостройке возникли практические вопросы – Что делать, если застройщику заплатили в момент регистрации договора долевого участия, а затем, при приемке выяснилось, что площадь квартиры больше на 1 кв. метр и за это нужно доплатить? Пункт о доплате зачастую предусмотрен в ДДУ, это распространенная практика для многих застройщиков.

Если происходит доплата после сдачи дома, даже если ее размер составляет 1% от всей суммы по ДДУ. Как в этом случае считается срок владения?

В силу законодательных норм, если по соглашению сторон договора налогоплательщиком совершена дополнительная оплата стоимости квартиры, то минимальный срок владения этим жильем считается с момента полной оплаты стоимости квартиры с учетом дополнительной оплаты.

Продажа по переуступке

Согласно п. 2 ст. 226, п. 1 ст. 228 НК РФ при передаче права требования по договору долевого участия гражданин, передавший право требования, обязан заплатить налог. То есть физическое лицо, получившее доход от уступки имущественного права, самостоятельно исчисляет и платит налог путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Нужно учитывать, что заключение ДДУ является приобретением права требования на данную квартиру, но не права собственности на эту недвижимость. В связи с этим по договору с застройщиком дольщик не сразу получает право собственности, т.к. оно возникает у него только после передачи ему сданной квартиры и процедуры госрегистрации права на нее в службе Росреестра.

При этом в соответствии п. 2 ст. 220 НК РФ дольщик, уплативший НДФЛ по уступке права требования, имеет право на налоговый вычет или может уменьшить размер своих облагаемых доходов с помощью вычета из доходов суммы фактически понесенных расходов, которые связаны с уступкой права требования.

Поэтому налог нужно платить с суммы разницы между стоимостью приобретения права требования по договору с застройщиком и стоимостью передачи данного права. Если же такая сумма будет равна нулю или меньше, то НДФЛ по переуступке уплачивать не требуется.

Уменьшение налога на расходы при покупке

При продаже квартиры в новостройке до сдачи дома либо после оформления права собственности на квартиру доходы с ее продажи могут быть уменьшены на расходы при покупке. Сюда можно также отнести использованный материнский капитал и проценты по ипотечному кредиту. Налог необходимо уплатить не с полной стоимости жилья, а только с разницы.

В случае, если размер расходов менее 1 млн руб., то можно применить вычет и уменьшить доход на 1 млн. Такую норму можно использовать, если правила, касающиеся минимальных сроков владения, не освободят Вас полностью от уплаты налога.

Для нерезидентов

С 2019 года нерезиденты, продающие недвижимость в РФ, также могут не уплачивать налог после истечения предельного срока владения. До принятия изменений в закон, они не могли воспользоваться этими правилами и вынуждены были платить налог 30% при продаже новостройки даже через много лет после покупки. В настоящее врем это также относится и к первичной недвижимости от застройщиков.

Но для нерезидентов это единственный шанс не уплачивать налог в размере 30%, так как других способов сэкономить (например, налоговых вычетов или учета понесенных расходов при покупке квартиры) для них не предусмотрено.

Читайте также: Что выгоднее новостройка на стадии котлована или готовое жилье?

Видео: Как не платить налог при продаже квартиры в новостройке?

 

 

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал