Нагатинская пойма — Нагатино-Зил (Nagatino I-Land)

Проект: «Нагатино I-Land» (Нагатинская пойма)

Площадь застройки, га: 32

Объем площадей, кв. м: 1 млн

Девелопер: ОАО «Московский бизнес-инкубатор» (25% акций – у АМО «ЗИЛ», 75% – у частных зарубежных инвесторов)

Архитектура: «Моспроект-2», мастерская №7 под руководством В. Колосницына

 

НА ГРАНИ АБСУРДА

Нагатинская пойма представляет собой земельный участок, ограниченный с одной стороны естественным старым руслом Москвы-реки, а с другой – Нагатинским каналом, который был прорыт в 30-е годы прошлого века и впоследствии стал считаться новым руслом. Несколько веков назад на этом месте были болота, о чем свидетельствует само название поймы (оно происходит от старорусского слова «гать» – болото). Затем болота были осушены и засыпаны, а на территории вокруг поймы и частично на ней раскинулся завод имени Лихачева. На одном из участков поймы в разное время были и свалка, куда ссыпались все отходы, и склад готовой продукции, где размещались готовые к реализации автомобили. До недавнего времени завод никто не трогал. Но в начале 2000-х годов пришло понимание абсурдности сложившейся ситуации. Расположение гигантского производства в 7 км от Кремля иначе как полным бредом назвать не получается.

Тем более, что к тому моменту у завода возникли серьезные проблемы, как, впрочем, и у всего российского машиностроения. Началось обсуждение возможных вариантов изъятия части площадей у ЗИЛа и реализации на них более интересных городу и инвесторам проектов. Правительство Москвы всерьез озаботилось комплексным развитием Нагатинской поймы и выпустило распоряжение №1900 «Об изъятии для городских нужд земельного участка АМО “ЗИЛ”, расположенного в Нагатинской пойме». Цель – освобождение зоны Нагатинской поймы от промышленных объектов, реструктуризация имущественно-земельного комплекса АМО «ЗИЛ» и стабилизация его работы. Суть сводилась к тому, что территорию завода решили «ужать» в три раза. В первую очередь у ЗИЛа был изъят участок в Нагатинской пойме. По информации ВВ, далее реструктуризации и выводу производства подвергнется территория, находящаяся с противоположной от Нагатинской поймы стороны завода. Что появится на этом месте и в какие сроки, пока неизвестно.

ТРАССА, КАЗИНО, ЖИЛЬЕ…

Вскоре возникла и первая амбициозная идея: построить в Нагатинской пойме трассу для гонок «Формулы-1». Между правительством Москвы и британской компанией TWR Group велись долгие переговоры, которые закончились подписанием соглашения о начале инвестирования и строительства многофункционального автомото-спортивного комплекса в Нагатинской пойме, частью которого должна была стать трасса для гонок в классе машин «Формула-1».

Параллельно на втором участке Нагатинской поймы было задумано строительство многофункционального торгово-развлекательного центра (видимо, непосредственно под трассу). В 1997 году вышло распоряжение мэра Москвы №611 «О создании центра развлечений и досуга в Нагатинской пойме» на участке площадью 120 га. Согласно этому документу, проект должен был включать ландшафтно-рекреационную зону, зоны развлечений и спорта, кинотеатры, выставочные площади и туристическо-гостиничный комплекс. Затем проект был переработан, и сейчас его реализацией занимаются структуры, близкие к Шалве Чигиринскому. Разговоров про освоение Нагатинской поймы было много. Но до недавнего времени дальше них дело не шло. Например, после провала идеи строительства трассы для «Формулы-1» на волне борьбы с расплодившимися игорными заведениями у некоторых московских чиновников появилась мысль превратить Нагатинскую пойму в местный Лас-Вегас, разместив на ее территории казино, залы игровых автоматов и т.п. Этот вариант развития поймы долго не сходил с уст чиновников и наблюдателей. Но здравый смысл все же восторжествовал, и про нагатинский Лас-Вегас вроде бы забыли. Собирались застроить пойму и жильем. Об этом в своих выступлениях говорил глава Департамента инвестиционных программ и строительства города Москвы Леонид Краснянский. Официально эту информацию подтвердить не удалось.

 

ДЕЛЕНИЕ НА ДВА

Сегодня Нагатинская пойма разделена на два участка. На одном из них будет построен технопарк «Нагатино-ЗИЛ» (проект «Нагатино I-Land»), а на втором – многофункциональный центр Crystal Island. Площадь участка под технопарк составит 32 га. Под многофункциональный рекреационный центр, по данным Префектуры ЮАО, отведено 186,05 га. Застройщиком и инвестором «Нагатино I-Land» выступит специально созданная для реализации этого проекта частная девелоперская компания ОАО «Московский бизнес-инкубатор» (25% акций принадлежит АМО «ЗИЛ», 75% – западным частным инвесторам, доля города в компании отсутствует). Многофункциональный центр будут развивать структуры, принадлежащие Шалве Чигиринскому. Получить комментарии в компаниях «СТ Груп» и «СТТ Груп» не удалось. Информацию об этом проекте ВВ предоставили в Префектуре Южного округа.

Многофункциональный комплекс будет включать в себя три основных компонента: рекреационно-общественный центр с входной зоной и выставочными помещениями, кинотеатром, театром-студией, кафе, ресторанами и зимними садами; культурно-просветительный, развлекательный центр с клубами, казино, конференц-залом, гостиницей, аттракционами, детским комплексом «Страна чудес»; спортивно-рекреационный оздоровительный центр с бассейнами, фитнесом, спортивными блоками. Суммарная площадь застройки составит 255 800 кв. м, а рекреационная емкость общественной зоны – 111 500 посетителей в год. По оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, общий объем инвестиций в застройку Нагатинской поймы составит $2,5–3 млрд. Впрочем, Шалва Чигиринский озвучивал в одном из своих интервью цифру $3 млрд, которые будут инвестированы лишь в Crystal Island.

ПОЛИТИЧЕСКОЕ РЕШЕНИЕ

Первым в Нагатинской пойме стартует проект технопарка. История «Нагатино I-Land» началась в мае 2003 года, когда городские власти активно взялись за разработку концепции застройки этой территории. Уже в сентябре 2003 года вышло постановление №792-ПП, согласно которому «в целях решения наиболее острой проблемы – обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями, особенно для производственных целей, и одновременно в целях создания новых рабочих мест» было принято предложение о создании московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ», ориентированного на малый и средний бизнес, работающий в сфере наукоемких и высоких технологий. Затем и этот проект на время пропал из поля зрения, и о нем начали забывать, как и обо всех предыдущих. Оказалось – зря. В 2005 году было выпущено еще несколько постановлений правительства Москвы, касающихся особенностей и деталей будущего технопарка. И проект был запущен.

По мнению Сергея Колегова, гендиректора Prime City Properties, для реализации такой масштабной программы требовалось найти инвесторов; очевидно, с их поиском и была связана задержка начала реализации проекта. Сегодня определены основные параметры будущего технопарка. Заказчиком, застройщиком и инвестором стало ОАО «Московский бизнес-инкубатор», которое по окончании строительства будет управлять готовыми площадями. Недавно стал известен и подрядчик – австрийская компания Austru Bau.

Консультантом проекта выступила компания Knight Frank. Всего в рамках проекта планируется построить около 1 млн кв. м офисных помещений. Ставки аренды оцениваются в $400–450 за кв. м. Однако, по имеющейся у ВВ информации, столь высокая стоимость аренды вызвала недовольство столичных чиновников, поэтому она может быть снижена до $300–350 за кв. м. Общая площадь застраиваемого участка составит 32 га – 12% территории завода. Запланировано 5 фаз строительства, в каждой из которых будет вводиться примерно по 200 000 кв. м, а весь проект должен быть сдан к 2010 году. Во многом проект не остался на бумаге благодаря политической воле. Столичные чиновники во главе с Юрием Лужковым проявили большую заинтересованность в строительстве «Нагатино I-Land» и, по сути, выступили идеологами его появления.

Общий объем инвестиций в «Нагатино I-Land» оценивается его участниками и независимыми консультантами примерно в $1 млрд. Срок возврата инвестиций – до 7 лет. «Несмотря на поддержку столичных властей, “Нагатино I-Land” – проект полностью коммерческий, то есть город напрямую не финансирует его строительство, – объясняет Андрей Астахов, гендиректор ОАО “Московский бизнес-инкубатор”. – Значит, мы должны обеспечить возврат вложенных инвесторами средств, уложившись в средние сроки окупаемости по рынку – до 7 лет».

 

УЛОЖИТЬСЯ В СРОК

Эксперты рынка с пониманием отнеслись к планам построить огромный дорогой офисный комплекс, ориентированный на малый бизнес. Ведь проблема обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями до сих пор не решена. Однако строительство бизнес-центров для малого бизнеса – не самый доходный способ вложения инвестиций. Сергей Колегов предполагает, что строительство офисов для малого бизнеса станет условием получения площадок под другие девелоперские проекты инвестора.

Участники рынка сомневаются, что проект будет реализован в указанный срок и в указанном объеме. «Если представить, что весь заявляемый объем площадей будет действительно построен, то вряд ли это произойдет раньше 2015 года», – утверждает Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International. А Максим Жуликов, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, предполагает, что, реализовав первые несколько фаз проекта, инвесторы увидят насыщение рынка и задумаются об экономической целесообразности строительства на территории поймы такого большого количества офисов. В итоге часть проекта вполне может «подвиснуть».

 

НЕ ТОЛЬКО ДЛЯ МАЛОГО

Впрочем, эксперты предупреждают, что в погоне за коммерческой окупаемостью может быть утеряна основная «фишка» проекта – ориентир на малый и средний бизнес. «Особенность современной концепции проекта заключается в том, что по сути своей он уже не является проектом создания бизнес инкубатора, как это планировалось ранее», – говорит Регина Лочмеле. По ее мнению, «Нагатино I-Land» сейчас представляет собой чисто коммерческий девелоперский проект, ориентированный прежде всего на крупные и средние динамично развивающиеся компании и высокий уровень арендных потоков. «Новейшее техническое оснащение, лучшие архитектурные решения, дизайн интерьеров в соответствии с последними тенденциями – все это не является необходимым и уместным при строительстве действительно бизнес-инкубатора», – поясняет Лочмеле. Кроме того, анализ поэтажных планов офисных зданий, строительство которых предусматривается проектом в рамках первой очереди, позволяет прийти к выводу, что планировка офисного пространства предполагает эффективное деление этажа на двух арендаторов. Это в среднем 990–1180 кв. м, что автоматически сужает круг потенциальных арендаторов до более крупных компаний.

С таким выводом категорически не соглашается Андрей Астахов, утверждая, что проект с самого начала является не бизнес-инкубатором, где создавались бы условия для стартующего микробизнеса, а технопарком для размещения уже вставших на ноги инновационных предприятий. И приоритеты при реализации проекта получит именно малый инновационный бизнес. По его словам, минимальная площадь аренды или продажи офисных помещений составит 200 кв. м. И такой объем помещений гармонично впишется в существующие планировки этажей, которые к тому же были немного переработаны. Впрочем, как признает Астахов, не только малый бизнес будет арендовать помещения в «Нагатино I-Land»: рассматриваются и другие арендаторы, в том числе крупные

IT-компании, которые выступят своеобразными «якорями», генерирующими вокруг себя приток клиентов поменьше. По его словам, сейчас как раз ведутся переговоры с несколькими крупными компаниями IТ-отрасли, выразившими интерес к проекту. Удачным такое позиционирование считает и Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium.

По его словам, чтобы проект оказался действительно успешным, первый арендатор должен снять не 1000 и не 2000 кв. м, а хотя бы 10 000, в идеале – больше. Тогда и за другими арендаторами дело не станет. В пример он приводит сделку по аренде «Внешторгбанком» 60 000 кв. м в строящейся башне «Федерация» комплекса «МоскваСити».

 

ПОЙМА В ТУМАНЕ

Впрочем, загадывать пока рано. Сегодня разработана и утверждена документация по строительству только первой фазы проекта, в ходе реализации которой на участке в 9,5 га будет построено 216 000 кв. м, из которых 167 000 кв. м – офисного назначения. Всего первая фаза будет включать в себя 8 зданий: 6 офисных и 2 паркинга. Объем инвестиций в первую фазу оценивается в $240 млн. Причем, как предупреждает Астахов, часть этих средств пойдет на создание инфраструктуры.

Выход девелопера на площадку запланирован на май 2006 года, а окончание строительства – на декабрь 2007. Про следующие фазы проекта пока досконально не известно. Астахов указывает на то, что с ходом строительства некоторые детали реализации проекта будут пересматриваться в соответствии со спросом, но незначительно. Например, по его словам, на осваиваемой территории возможно возведение апарт-отеля, а если потребуется – складского комплекса и выставочных площадей.

Пул инвесторов пока тоже определен не в полном объеме. Астахов говорит, что на первую очередь инвесторы «почти полностью подобраны», а сейчас идет активный поиск и привлечение инвестиций в следующие этапы реализации проекта. По его словам, сейчас ОАО «МБИ» ведет переговоры с двумя западными фондами о возможности дальнейшего сотрудничества.

 

ОСТРОВ НЕСВОБОДЫ

Будет ли проект застройки удачным? «При правильном позиционировании он будет успешным, – считает Рубен Алчуджян. – Строить надо так, чтобы арендные ставки стали доступными и соответствовали реалиям рынка в этом районе». Имеется в виду тот факт, что ЗИЛ продолжает функционировать, поэтому окружение технопарка остается «суровым». Кроме того, эксперты напоминают, что район Нагатино традиционно непопулярен у арендаторов. По оценке Максима Жуликова, нормальный платежеспособный конкурентный спрос на помещения в этом районе составляет около 50 000 кв. м в год, что делает строительство здесь 1 млн кв. м «необоснованным и нецелесообразным». «Как коммерческий девелоперский проект “Нагатино I-Land” имеет и ряд недостатков, – констатирует Лочмеле. – В первую очередь это необоснованно большая заявляемая общая площадь проекта – 900 000 кв. м, а также высокое соотношение площади застройки и площади земельного участка, которое почти в 4 раза превосходит плотность застройки, например, бизнес-парка “Крылатские Холмы”». Таким образом, непопулярность района и низкий спрос удерживали инвесторов от освоения участков в этом районе. «В целом юго-восточное направление малопривлекательно для арендаторов. Следовательно, сюда пока не спешат и девелоперы», – говорит Колегов.

По статистике, которую приводит Жуликов, Нагатино занимает последнее место в рейтинге популярности среди арендаторов. По его мнению, успех проекта «Нагатино I-Land» возможен только в том случае, если девелопер будет серьезно демпинговать по цене. По крайней мере, на первых порах. Еще одним минусом района является тяжелая транспортная ситуация, которая без принятия реальных мер властями будет только ухудшаться. В район Нагатинской поймы ведут две основные магистрали: Варшавское шоссе и проспект Андропова, обе они крайне перегружены. Но эта проблема сейчас решается.

Как рассказал ВВ Андрей Астахов, на перегоне между «Автозаводской» и «Коломенской», который проходит поверху, планируется строительство еще одной станции метрополитена, выходящей прямо на застраиваемый участок. По его словам, строительство станции может быть проведено частично за счет частных инвесторов, участвующих в проекте, так как им это выгодно в первую очередь. Кроме того, для облегчения автомобильного доступа планируется открыть новую набережную, связывающую Третье и Четвертое транспортные кольца, отодвинув ЗИЛ от края реки, что упростит доступ к пойме для автомобилистов.

Кроме того, влияние на проект окажет и само строительство Четвертого транспортного кольца. В Префектуре Южного округа все эти планы подтвердили и сообщили, что работы по улучшению транспортной инфраструктуры района будут вестись именно таким образом.

 

ОДИН ИЗ МНОГИХ

Появление столь масштабного проекта практически в центре города станет толчком для развития рынка офисной недвижимости округа, но революционных изменений не произойдет. «Так как ввод площадей будет осуществляться в несколько фаз, то резких колебаний на рынке в связи с этим не произойдет.

Появление “Нагатино I-Land” будет способствовать формированию деловой среды на юго-востоке города, где она пока практически отсутствует», – убежден Колегов. А по мнению Жуликова, «Нагатино I-Land» станет одним из проектов, которые постепенно насыщают рынок. Андрей Астахов полагает, что с введением в эксплуатацию проекта у инвесторов значительно больший интерес вызовет дальнейшая реструктуризация ЗИЛа, так как они смогут выходить не на пустое место, а реализовывать свои проекты уже в сложившемся деловом районе. Умалять значимость застройки Нагатинской поймы не стоит, впрочем, как и переоценивать ее влияние. Переоценка инвестиционной привлекательности территории может привести к перепроизводству площадей, которые не будут востребованы рынком, а недооценка может остановить реализацию проекта. Участники рынка надеются, что ни того, ни другого не случится, а проект так или иначе будет реализован и станет еще одним шагом к формированию в Москве цивилизованного офисного рынка.

Преимущества

• Новый престижный деловой район на юге Москвы
• Офисный комплекс из 8 современных зданий
• Удобные транспортные развязки
• Общая площадь: 216 000 м² (включая вновь строящиеся магистрали)
• Многоуровневый паркинг
• Близость к Третьему Транспортному Кольцу, 8 км от Кремля
• Единая интеллектуальная система управления зданием
• Эффективная открытая планировка этажей
• Помещения различного функционального назначения
• Инфраструктура для комфортной работы и отдыха

Технические характеристики:

• Централизованное инженерно- техническое обеспечение
• Автоматизированная система управления зданием
• Многоуровневый контроль доступа в здание
• Автоматизированные системы охраны и безопасности
• Доступ к единой информационной сети