Рассмотрим, как в целом закон предусматривает дополнительные выплаты в случае превышения площади квартиры в новостройке.
Если квартира еще не существует, ее площадь указывается только в договоре долевого участия и в проекте. После того как квартира построена, измеряется ее фактическая площадь. На самом деле, иногда площадь готовой квартиры может быть больше, чем указанная в проекте.
Если площадь и цена зафиксированы в договоре долевого участия, но застройщик требует доплаты, вы не обязаны спокойно соглашаться на это. Такой нормы в законе нет, и дольщик автоматически обязан внести доплату, если застройщик ее требует. Это касается даже тех случаев, когда фактическая площадь квартиры больше.
Причины, по которым фактическая площадь больше предполагаемой
Покупка строящегося жилья у застройщика означает покупку того, чего еще не существует. Только после того, как застройщик построил квартиру, прошел государственную проверку, сдал ее властям и передал вам с документом о праве собственности, и только после того, как вы зарегистрировали свои права на квартиру в государственных органах, возникает право собственности на квартиру. До этого момента вы имеете право требовать от застройщика передать вам квартиру только на этапе строительства.
Это не означает, что застройщик может по своему усмотрению менять площадь дома, размер комнат, толщину стен или высоту потолка. Однако в процессе строительства, даже при полном соблюдении всех норм, все равно могут возникнуть ошибки, на которые сложно повлиять.
Окончательные обмеры квартир производятся после завершения строительства и осуществляются государственным предприятием «Бюро технической инвентаризации» (БТИ). Только на основании этих замеров составляется акт приемки квартиры. Именно эта площадь является собственностью владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения от площади менее вероятны, так как все «детали» здания изготавливаются на заводе. А вот в монолитных и кирпичных домах отклонения в размерах встречаются часто. Это не значит, что застройщик пытается вас обмануть. Возможно, различия обусловлены допусками при строительстве.
Представьте себе стену длиной 6 метров. Если вы сдвинете ее на 10 мм, площадь комнаты изменится на 600 см² или 0,06 м². Представьте также, что в комнате две такие стены, а в квартире – четыре. Это уже 0,48 м². Дополнительная сумма, которую вы заплатите, составит несколько десятков тысяч рублей.
В некоторых случаях фактическая площадь может отличаться на несколько квадратных метров и потребовать доплаты в несколько сотен тысяч рублей. Такие расхождения нельзя объяснить архитектурными несоответствиями. Это уловка, злоупотребление и обыкновенное мошенничество со стороны застройщика.
Если вас просят доплатить, когда вы уже полностью оплатили квартиру, это как минимум повод разобраться в ситуации. Возможно, вам не придется ничего платить, а если застройщик настаивает, он все равно останется вам должен.
Что написано в договоре?
Цена квартиры или право на квартиру – обязательное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр или за всю квартиру договор не может быть заключен.
С юридической точки зрения, любое увеличение или уменьшение площади квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщик вносит в договор пункты о фактическом увеличении или уменьшении площади в пределах 0,3-2 м² и порядке доплат и возвратов.
Например, если площадь изменяется на 0,3 м², доплата не требуется. Если больше, то дополнительно оплачивается только превышение.
Иногда условия изменения площади вообще не прописаны в договоре. Тогда, когда приходит время забирать квартиру, дольщику присылают дополнительный договор, документы из БТИ и требование о доплате. Многие дольщики теряются и соглашаются передать деньги, хотя не обязаны этого делать.
В любом случае изменение цены – это повод внимательно прочитать договор. Необходимо понять, что именно написано об отклонениях в данной области. Разумеется, перед подписанием договора следует его прочитать. Если в договоре указано, что площадь квартиры может быть изменена и за это нужно внести дополнительную плату, есть шанс, что подрядчик возьмет с вас эти деньги. Верно и обратное. Если застройщик предлагает вам дом меньшей площади, чем тот, который вы купили, вы можете потребовать разницу.
Застройщики могут проявить смекалку и написать вам, что если вы увеличите площадь, то должны доплатить, а если уменьшите, то ничего не получите обратно. Это незаконно. Как потребитель, вы должны иметь те же права, что и застройщик. Если застройщик может требовать это от вас, то и вы можете требовать это от застройщика.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщики защищены не только законом о долевом строительстве, но и законом о защите прав потребителей. Однако в любом случае, прежде чем обращаться в суд, стоит попытаться решить вопрос с доплатами мирным путем. Не соглашайтесь на дополнительные платежи по первому требованию. В частности, не делайте дополнительный платеж только потому, что другие акционеры решили его выплатить и обсудили это с советом директоров.
Прочитайте, что написано в договоре об изменении цены. И попросите правильно рассчитать сумму доплаты. Узнайте, какие площади комнат были изменены. Например, уменьшилась площадь балконов. Например, площадь балкона учитывается в понижающем коэффициенте и не оплачивается в квадратных метрах жилой комнаты. Как вариант, площадь балкона может быть увеличена, и застройщик рассчитывает ее по обычной цене. Однако это неверно.
Если есть балкон или лоджия, то вы платите не за общую площадь балкона или лоджии, а за уменьшенную. Квадратный метр балкона дешевле на 70 %, а лоджии – на 50 %.
Кроме того, при расчете площади квартиры инженеры БТИ иногда игнорируют правила. Например, они могут не измерить все квартиры, когда это необходимо. Или измеряют только две стены, когда нужно измерять четыре. В площадь могут быть включены вентиляционные каналы или измерен периметр балкона.
Поэтому в любом случае необходимо понимать, как на самом деле варьируется цена, за что застройщик просит доплатить и как это рассчитывается.
Если есть сомнения в точности замеров, сделанных застройщиком, можно запросить собственные замеры. В Москве это стоит 6500 рублей; придется заказывать новые обмеры в БТИ. Эксперты из других учреждений неприемлемы, по крайней мере, судами.
Если в договоре есть пункт об изменении площади или цены. Фактически вы заранее согласились на дополнительные платежи и знали, что площадь может измениться и стоить гораздо дороже. Вы можете обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Возможно, застройщик предложит вам другую квартиру с меньшей площадью или квартиру, по которой не было выявлено отклонений при осмотре БТИ. По крайней мере, попросите скидку.
Если цена изменена, то есть изменены основные условия договора, которые не были оговорены изначально, вы имеете право расторгнуть договор. Это означает, что вы можете потребовать полного возврата установленной цены без каких-либо дополнительных комиссий. Однако не стоит торопиться с таким решением. Ведь застройщик вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже вырастет в цене, и вы не сможете купить такую же за эти деньги.
В договоре подробно прописано, как и когда должны вноситься дополнительные платежи, и при прочих равных условиях, если вы не платите по требованиям застройщика, вас могут обязать выплатить неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды обычно встают на сторону дольщика, но могут вынести решение и в пользу застройщика, если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору.
Например, в Краснодаре с дольщика, оказавшегося в аналогичной ситуации, были взысканы и доплата, и неустойка.
Стоит отметить, что застройщик имеет право требовать доплаты исходя из удельной цены квартиры на момент покупки, а не текущей цены квартиры. Это так, даже если текущая цена значительно выше.
Если дополнительная оплата не прописана в договоре. Не спешите обращаться в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Если площадь увеличилась из-за того, что подрядчик слабо утеплил стены или сэкономил на звукоизоляции. Это основание для взыскания с подрядчика компенсации, неустойки и морального вреда. Другими словами, никогда не знаешь, кто кому должен.
Если вы не хотите платить надбавки, отправьте застройщику счет-фактуру. Вы можете попросить юриста подготовить его для вас. Дождитесь официального ответа. Подрядчики будут требовать деньги, даже если понимают, что вы имеете право отказаться от доплаты. Кто-то не согласится на это и переплатит за излишки, а кто-то во всем разберется, откажется и будет отстаивать свои права. В вашем случае совсем не исключено, что вы окажетесь в суде.
Однако если сделка не состоится, вы не захотите переплачивать, и вам не придется искать юриста, специализирующегося на подобных спорах по договору. Судебная практика неопределенна, но есть много примеров, когда дольщики боролись до конца и выигрывали в разных ситуациях.
По закону вы имеете право расторгнуть договор и получить деньги. Например, если превышение площади составляет более 5 %. Или если проект был изменен без вашего согласия.
Если это не было оговорено, вы можете купить квартиру без уплаты превышения. Однако многое зависит от формулировки договора.
Формальности, связанные с доплатой
Можно подписать дополнительный договор к договору долевого участия, но это может быть долгим и дорогостоящим процессом. Однако это может занять много времени и быть дорогостоящим.
Обычно при передаче квартиры застройщик указывает в договоре, что площадь такая-то и такая-то, и дольщик должен заплатить (или уже доплатил) столько-то и столько-то рублей в течение определенного срока, потому что именно такая площадь и есть на самом деле. Это также считается уведомлением об увеличении площади. Если согласие подписано таким образом, то вся квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у застройщика до погашения долга, даже если она заложена в банке.
Если вы не хотите закладывать квартиру, вам придется заплатить дополнительный взнос до подписания договора. Доплата должна быть произведена по цене за м², указанной в договоре. В настоящее время незаконно требовать от вас доплаты по цене за м².
Убедитесь, что платежные реквизиты указаны правильно. При оплате всегда указывайте номер и дату договора долевого участия. Во-первых, эти документы помогут вам получить налоговый вычет. Во-вторых, продавцы не делают вид, что вы ничего не заплатили.
