Некоторые дольщики попадают в ситуацию, когда после покупки жилья в рассрочку, застройщик приостанавливает строительство дома. Ил вообще замораживают строительство новостройки. При этом в договорах долевого участия может содержаться условие, что застройщик вправе перенести срок, например, на 1 год, уведомив об этом покупателей.
Срок действующего разрешения на строительство ограничен. Застройщик может не найти инвесторов, которые бы кредитовали возобновление строительства дома. Как в этом случае быть с рассрочкой, продолжать ли за нее платить?
Правила оплаты по ДДУ с застройщиком
Если строительная компания предоставила рассрочку дольщику, закон гласит, что тот должен платить до тех пор, пока действует договор долевого участия. В противном случае застройщик сам начислит дольщику неустойку. Кроме того, если дольщик задерживает платежи более чем на два месяца или не вносите регулярные платежи, например, 3 раза в течение года, застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Также не стоит путать здесь правила, применяемые к ипотеке. Рассрочку предоставляет застройщик, а ипотечный кредит – банк. В любом случае дольщик должен продолжать платить по ипотеке. Потому что банку все равно, продолжается строительство или нет. Если перестать платить, банк наложит на дольщика штрафные санкции и попытается взыскать долг.
Согласно ст. 6 ФЗ-214, у застройщика нет одностороннего права на перенос сроков, и делать это незаконно. Существует путаница в терминологии. Согласно закону, застройщик обязан передать квартиру в срок, указанный в договоре. Этот срок не может быть изменен без вашего согласия. Точнее, застройщик может предложить, а вы не согласиться. Застройщик имеет право перенести технический срок окончания работ. Однако вы не имеете права ни на неустойку за этот перенос, ни на расторжение договора.
Даже если строительство заморожено, закон не дает вам прямого права прекратить выплаты. Однако вы должны четко понимать риски и рассмотреть все доступные вам варианты, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки. Вариантов много, но мы рассмотрим основные из них.
Расторжение ДДУ
Если строительство полностью остановилось и ясно, что дом не будет построен в установленный договором срок, вы можете обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги плюс проценты.
Согласно статье 9 ФЗ «О долевом участии…», в этом случае вам необходимо написать заявление с предложением к застройщику добровольно расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги с процентами. Если застройщик отказывается добровольно расторгнуть договор, вы также должны уведомить компанию, что прекращаете выплаты и сообщить ему, что готовы обратиться в суд с иском о расторжении договора. Таким образом, они смогут избавиться от встречных претензий застройщика за просрочку платежей по ДДУ.
Однако расторгнуть ДДУ и получить деньги обратно – две разные вещи. Суд, вероятно, может расторгнуть договор, и сам застройщик может согласиться на это. Однако вернуть свои деньги очень проблематично, так как у застройщика на счетах давно нет денежных средств.
В течение последних 10 лет года в России были введены различные режимы и схемы защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Изначально застройщики страховали свои риски. Это означало, что в случае банкротства на этапе строительства дольщикам выплачивалась сумма, равная стоимости квартиры. Однако страховщики не справлялись с большими суммами, которые приходилось выплачивать в случае банкротства крупного застройщика.
Возвращаясь к ситуации с рассрочкой, следует проверить, застрахован ли ваш договор страховой компанией. Многие страховые компании закрылись. Ожидать, что страховые компании будут выплачивать компенсации от имени застройщиков, пока рано. Кроме того, основанием для страховых выплат является свидетельство о банкротстве застройщика. А на то, чтобы суд вынес решение о банкротстве застройщика после остановки строительства, могут уйти годы.
В настоящее время застройщики обязаны вносить средства в государственный компенсационный фонд для защиты прав дольщиков. Но этот фонд не поможет дольщикам, если строительство их дома началось до его создания.
Кроме того, замороженные стройки сейчас повсеместно достраиваются и охраняются другими компаниями и местными властями. Это означает, что вы увидите свой дом на два-три года позже, чем указано в договоре. Однако если вы расторгнете договор, то точно не получите свою квартиру. Однако есть риск, что бывший застройщик потребует с вас деньги в рамках процедуры банкротства. Тем временем дома будут достраивать другие застройщики, и все, кто не расторг договор, получат квартиры.
Поэтому это очень сложное решение, и принимать его можно только после анализа всех рисков и оценки возможностей спасения застройщика с помощью сторонних организаций. Рекомендуется напрямую проконсультироваться с компетентным юристом.
Взыскание неустойки
Если у вас еще есть надежда, что дом продолжат строить, но вы боитесь продолжать платить, посчитайте, какая потеря больше: неустойка, наложенная застройщиком за просрочку платежей, или потеря при продолжении платежей и вероятное банкротство застройщика.
Сравнить затраты несложно. Если вы перестанете платить застройщику, он может начислить вам неустойку. Она составляет 1/300 процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки и задержки платежа. Поскольку ставка рефинансирования больше не применяется, просрочка фактически засчитывается в базовую ставку. Это можно в любой момент посмотреть на сайте Центробанка РФ.
Приведем пример в цифрах. Вы купили квартиру стоимостью 4 млн рублей, заплатили 2 млн рублей, а через 10 месяцев вам нужно заплатить еще 2 млн рублей. Платеж должен быть произведен 25 числа каждого месяца. Это означает, что с 26-го числа начинается просрочка платежа в размере 200 000 рублей и начисляется пеня.
Неустойку можно рассчитать по следующей формуле:
– Сумма долга х количество дней просрочки х 1/300 х 19% (текущая ключевая ставка).
Кроме того, если очевидно, что застройщик не построит дом в срок, то сам будет должен неустойку. Для застройщика ее размер ровно в два раза больше, чем у дольщиков. Поэтому, если вы оба нарушите свои обязательства, застройщик всегда будет должен вам больше.
Но застройщик может расторгнуть с вами договор на том основании, что вы перестали вносить платежи. Такое расторжение договора может быть оспорено в суде. В качестве аргумента в свою защиту вы должны заявить, что перестали платить, потому что жилье больше не строится. Однако гарантии в этом нет, и существует риск возникновения ситуации, описанной ранее. Иными словами, можно годами оставаться без денег и в состоянии банкротства.
Изменение графика платежей
Договоритесь с застройщиком об изменении графика платежей. Например, предложите прекратить выплаты до тех пор, пока застройщик не начнет снова строить дом. Маловероятно, что застройщик согласится на это, но это возможно. Это зависит от того, найдет ли застройщик инвесторов.
Если дела у застройщика идут не очень хорошо, то ситуация в целом плохая. Если вы не заплатите, есть риск, что ДДУ будет расторгнут и вы вообще не вернете денег. Если вы продолжите вносить платежи, есть риск, что дом не будет построен, застройщик обанкротится или страховая компания уже закрылась, и вы тоже не вернете деньги.
Узнайте у местных властей, как обстоят дела со статусом застройщика. Узнайте, считается ли застройщик проблемным, выясните, готовит ли он обязательную отчетность, проверьте имена застройщиков в базе арбитражного суда на предмет ИНН и возможной процедуры банкротства.
Если застройщик застрахован, проверьте страховой полис на наличие информации о страховщике. Страховой полис должен быть предоставлен при регистрации договоров с дольщиками. Если страховая компания еще существует, свяжитесь с ней. Выясните, знает ли страховая компания о проблемах застройщика и какие условия она предлагает для получения страхового возмещения. Сравните, что лучше – попробовать вернуть деньги через страховую компанию или подождать, пока дом достроит другой застройщик.
Вариантов много, и в любом случае желательно проконсультироваться с арбитражным управляющим, чтобы проанализировать все риски.
