Это значит, что в любой новостройке есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью для будущих жильцов. Поэтому сначала появляется временная УК, которую выбирает застройщик, а затем основная УК, которую выбирает собственник.
Разберемся, зачем это нужно и как следует действовать в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Хотя в законодательстве такого термина нет, для удобства мы будем называть ее именно так. После введения жилья в эксплуатацию оно всегда будет нуждаться в обслуживании. Конечно, застройщик не может передать все квартиры жильцам в день подписания акта о начале строительства. На это может уйти до двух месяцев, а в некоторых случаях и больше.

Пока квартира не передана собственнику, он не имеет права выбирать управляющую компанию.

Согласно статье 44 Федерального закона «О жилищном строительстве», для выбора управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников или лиц, подписавших согласие, однако этого пока не произошло.

Поэтому закон обязывает застройщика по собственной инициативе в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию заключить с управляющей компанией договор о сроке передачи квартиры. Срок этого соглашения не должен превышать трех месяцев.
Согласно законодательству, плата за содержание жилья должна вноситься с момента подписания договора, независимо от того, был ли заключен договор с управляющей компанией на момент передачи квартиры. В этом случае вы платите от имени управляющей компании, выбранной подрядчиком. Обязанность по содержанию квартиры переходит к вам в момент подписания документа о приеме-передаче.

Таким образом, вы обязаны оплачивать коммунальные платежи, но вам не нужно заключать договор с временной УК. Это связано с тем, что застройщик уже заключил договор на все здание.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК для новостройки выбирается на открытом конкурсе, если жильцы не успевают организовать собственное общее собрание.

В течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию местные власти должны объявить конкурс. Тендер должен быть проведен в течение 40 дней после этого уведомления. Через десять дней после проведения конкурса все собственники, подписавшие акт приема-передачи квартиры, должны быть уведомлены о результатах конкурса и победившей управляющей компании.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ они обязаны заключить договор с компанией, выигравшей тендер. Если договор не подписан, он автоматически считается заключенным через два месяца после подведения итогов конкурса. Выдается номер лицевого счета и взимаются все платежи.

Компания, выигравшая тендер, может вносить изменения в течение одного года.

Дополнительные услуги и навязывание к подписанию договора

Хотя принуждать к заключению договора с временной УК неправомерно, объективных причин для отказа может и не быть. Если нет дополнительных услуг, структура оплаты соответствует законодательству и нет невыгодных условий, можно заключить такой договор и не быть введенным в заблуждение счетами. Кроме того, если жильцов заставляют подписать соглашение о голосовании по выбору главной УК, им следует отказаться от него.

Навязывание услуг консьержа и охраны, особенно угроза не передать ключи без заключения договора, абсолютно незаконно. Услуги охраны и видеонаблюдения не являются обязательными при обслуживании жилых домов. Необходимость в дополнительных услугах может быть определена только на общем собрании жильцов дома. Поскольку жильцов пока нет, такое решение невозможно.

Как действовать в сложившихся обстоятельствах

Существует несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор; помните, что прежде чем обращаться в Роспотребнадзор, нужно обратиться к застройщику с законными требованиями и получить доказательства того, что застройщик от них отказывается. Основанием для жалобы является то, что вас заставили заключить договор с УК (передать ключи) в обмен на подписание договора долевого участия. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на сумму от 10 000 до 20 000 рублей и потребовать соблюдения закона, но на это нужно время. Хотя это маловероятно, угрозы в их адрес могут быть эффективными.

Не меняйте замки и отправляйтесь в управляющую компанию, чтобы подписать договор. С момента подписания документа о сдаче квартиры вы становитесь ее владельцем и имеете все права, включая доступ в квартиру. Если вы подписали договор, но у вас нет ключей, вы можете вызвать слесаря, чтобы он сменил замки. С вас будут взимать плату за коммунальные услуги, но если в нее входит плата за охрану или консьержа, вы можете оспорить это в суде.

Расходы на замену ключей также могут быть вам возмещены, но вы должны доказать, что подрядчик отказался выдать вам ключи. Одного вашего слова недостаточно. Вам необходимо получить письменное требование о передаче ключей и письменный отказ подрядчика.

Заключите договор с временной управляющей компанией. Если предыдущие варианты не подходят, заключите договор и дождитесь, пока основная управляющая компания будет выбрана на конкурсе. Далее действуйте в зависимости от ситуации.

Максимальный срок принятия решения о выборе основной управляющей компании – 70 дней с момента сдачи дома. Если в конкурсе будет выбрана та же УК или конкурс вообще не будет проводиться, нужно действовать на опережение: Помимо Роспотребнадзора, можно обратиться в прокуратуру с просьбой провести конкурс и проверить, все ли требования по проведению конкурса и выбору УК выполнены. Также можно проверить, не подделаны ли протоколы собраний жильцов – если они подделаны.

Также можно обратиться в прокуратуру с просьбой проверить законность взимания платы за охрану и услуги консьержа. Если прокуратура будет на вашей стороне, вы сможете вернуть уплаченные деньги в судебном порядке.