Существует множество решений в пользу акционеров по аналогичным делам. Суды говорят одно и то же. Мол, если в законе нет положения о расторжении договора, используйте статью 32 и заставляйте застройщика вернуть деньги.
Ниже приведены примеры противоположной судебной практики, когда дольщики ссылаются на права потребителей:
1. Дольщик передумал и расторг договор, не оплатив квартиру. Впоследствии ему присудили компенсацию морального вреда и штраф.
2. Женщина купила новую квартиру, оплатила часть стоимости, а потом передумала. Она попыталась вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не смогла. Суд отказался применить закон о защите прав потребителей, и застройщик удержал премию. По крайней мере, часть денег была возвращена.
3. Дольщик торопился и расторг договор на основании статьи 32 до окончания срока сдачи дома. Подрядчик вернул деньги, но не заплатил неустойку и штраф. Если бы дольщик дождался нарушения сроков, то получил бы компенсацию сверху. А так как вины подрядчика нет, он не должен больше ничего платить.
Это не значит, что человек, купивший новую квартиру, – раб и не имеет права отказаться от договора. Существует множество причин для расторжения договора в случае невыполнения обязательств застройщиком или нарушения прав дольщиков.
Однако покупатели квартир в новостройках должны понимать свою ответственность. Другими словами, это все равно что быть софинансистом в проекте строительства дома. Это делает жилье дешевле, чем готовые дома. Но если каждый дольщик начнет получать деньги через некоторое время, застройщик не сможет вовремя выполнить свои обязательства перед другими покупателями. В результате получается замкнутый круг, в котором застройщик не может достроить дома, хотя все в долгах, что приводит к увеличению задолженности.
Работает ли закон о защите прав потребителей для дольщиков?
Верховный суд рекомендовал дольщикам использовать Закон о защите прав потребителей. Этот закон остается в силе. Однако такой закон будет применяться только в том случае, если в законе о долевом строительстве нет соответствующего пункта. Например, в отношении 50-процентной неустойки. Хотя она не включена в закон № 214-ФЗ, она все равно может понадобиться.
Поскольку основания для расторжения договора указаны в законе № 214-ФЗ, не каждый может применить статью 32 и расторгнуть договор просто потому, что ему так захотелось.
Как расторгнуть договор с застройщиком, если вы передумали?
Прежде чем подписывать договор, нужно быть готовым к его расторжению. Даже если это жилье мечты и оно вам очень нравится, стоит представить себе ситуацию, когда вам нужно будет расторгнуть договор.
Дом строится несколько лет, и за это время может произойти все, что угодно. Вы можете передумать, получить повышение и переехать, рядом начнется другая стройка, вам внезапно понадобятся деньги, ваши дети пойдут в другую школу, вас невзлюбят соседи, вы разведетесь и будете вынуждены делить ипотеку. Если только застройщик не виноват, это не является основанием для расторжения договора.
Возможно, в договоре есть пункт о расторжении, предусматривающий выплату компенсации застройщику. Однако это условие следует выяснить и обсудить заранее. Когда договор зарегистрирован, уже слишком поздно.
Ниже перечислены причины, по которым дольщики могут отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик возражает
1. Подрядчик задержал сдачу дома более чем на два месяца. Один месяц – слишком ранний срок для отказа.
2. Если в доме или квартире есть недоделки, которые не устранены или не снижают стоимость квартиры
3. Строительство приостановлено или временно остановлено, и ясно, что застройщик не уложится в срок;
4. Из проектной документации следует, что площадь квартиры существенно изменена и вместо жилого комплекса построен нежилой.
Смущает также фраза «иные правовые основания». Однако эти основания содержатся в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Эти основания должны быть доказаны, и на них не могут быть наложены штрафы или пени.
Если причина отмены другая и девелопер не виноват, следует обратиться к юристу. Они должны разобраться с договором, найти специалиста по совместному строительству и обсудить все варианты развития событий. И только после этого отправлять уведомления, писать претензии и обращаться в суд.
Например, суд постановил, что ухудшение финансового положения дольщика не является достаточным основанием для расторжения договора. Более того, не только в таких, но и в других случаях, когда дольщику срочно нужны деньги, не так-то просто расторгнуть договор и получить всю сумму от застройщика. Всегда можно отказаться от покупки холодильника, но нельзя отказаться от покупки новой квартиры.
Отдельно стоит отметить случай, когда застройщик нарушил условия промежуточного строительства и сказал дольщикам, что никогда не уложится в срок, но суд решил, что расторгать договор рано. Если мы не сможем уложиться в срок, мы будем об этом говорить». Однако президиум не согласился с таким подходом, и к тому времени просрочка уже стала очевидной.
Дольщики часто расторгают договоры, а потом понимают, что их права не так защищены, как хотелось бы. Каждый получает компенсацию как дольщик, и как обычный кредитор в случае банкротства.
Покупка квартиры в новостройке может стать выгодной инвестицией. Если застройщик сдаст дом в срок, стоимость квартиры возрастет. Если же происходят задержки, вам не нравится вид из окна или в квартире слишком холодно, вы можете потребовать сотни тысяч рублей в качестве неустойки или штрафа.
Но это не значит, что вы всегда можете расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Если кто-то советует вам сделать это, ищите скрытый способ. У дольщиков много прав, но застройщики тоже не лыком шиты. Иногда с ними приходится мириться.
Пример из судебной практики
Дольщик Р. заключил с застройщиком договор долевого участия и приобрел квартиру в новостройке за 4 млн рублей.
В законе нет требования о том, что все дольщики могут отказаться от квартиры по семейным или жилищным обстоятельствам и потребовать полной компенсации, даже через суд. Подрядчик должен быть как-то виноват, но здесь вины нет.
Когда дольщик Р. обратился к подрядчику с требованием о компенсации, тот отказался это делать.
Он не только отказался вернуть деньги, но и вообще расторгнуть договор. Другими словами, дольщику Р. было сказано ждать, пока дом будет сдан, и стать его владельцем. Или подождать, пока подрядчик не совершит правонарушение, и тогда вернуть свои деньги. До этого момента он не сможет получить свои 4 миллиона рублей обратно.
Дольщик Р. посчитал, что имеет право свободно и в любое время расторгнуть договор. Такого условия нет в законе об участии в капитале в строительстве, но есть в законе о защите прав потребителей.
И Верховный суд говорил: «Если в законе нет ничего для дольщиков, мы включим эту норму в общий закон для всех приобретений». Например, положение о 50%-ной неустойке взято отсюда, и Верховный суд не против наложения штрафов на застройщиков. Дольщик, рассчитал компенсацию, написал исковое заявление и обратился в суд.
Закон о долевом строительстве содержит ряд оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, изменяет площадь или планировку квартиры без согласования, либо сдает квартиру с дефектами, но не пытается их устранить.
В Законе о дольщиках сказано, что могут быть и другие основания для расторжения договора, предусмотренные федеральным законом или договором. Однако Закон о защите прав потребителей содержит такое положение.
Покупатель может расторгнуть договор в любое время. Главное – возместить подрядчику фактические расходы. Это касается и застройщиков. Дольщики также защищены этим законом, поскольку они тоже являются потребителями.
Поскольку застройщик не доказал свои расходы, его нужно заставить возместить их все. А поскольку они не хотят отдавать деньги добровольно, им придется заплатить неустойку и штраф.
В общей сложности застройщик обязан вернуть дольщику 5 млн рублей.
По закону о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если подрядчик ничего не нарушил.
Два прецедентных решения постановили, что пока этот вопрос не решен, можно применять положения Закона о защите прав потребителей.
Однако это ошибочный вывод.
В законе о дольщиках перечислены определенные основания для расторжения договора. При возникновении любого из них дольщик может либо отказаться от исполнения договора, либо расторгнуть его в судебном порядке.
Да, здесь есть положения, позволяющие расторгнуть договор на основании других законов или самого договора. Однако закон о защите прав потребителей применим только там, где он не регулируется основным законом о долевом строительстве. Если бы закон о долевом строительстве не содержал положений об одностороннем расторжении договоров, то применялись бы общие правила, применимые ко всем покупателям товаров и услуг. Однако это не так.
Суд ссылается на статью 32 Закона о защите прав потребителей, что неверно. Эта статья неприменима, если пайщик только решил расторгнуть договор и забрать деньги.
Дольщик Р. не может внезапно получить деньги без уважительной причины, а застройщик не обязан возвращать деньги по первому требованию.
Вывод: Решение о расторжении договора долевого участия и возврате 5 млн. руб. за квартиру было отменено.
