В архитектурном плане МКД — это здания разной формы, этажности и с различной планировкой. С юридической точки зрения всё куда сложнее, так как статус жилого помещения непосредственно влияет на способ содержания, права и обязанностей владельцев квартир, находящихся в многоквартирном доме. В данной статье рассмотрим, что такое МКД, основные характеристики, какие помещения в него входят и из чего состоит его управление.
Что такое МКД согласно закону
МКД в области жилищного хозяйства расшифровывается как многоквартирный дом. Ранее в старой редакции ЖК РФ использовалась аббревиатура МКЖД – многоквартирный жилой дом.
МКД – это совокупность 2-х и более квартир с самостоятельными выходами или в общие помещения дома (подъезд) или на участок, расположенный на территории дома. В многоквартирном доме обязательно присутствуют элементы общей собственности владельцев помещений в этом доме.
Квартира или нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан, юридических лиц или муниципалитета.
МКД следует отличать от общего понятия жилого дома. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилой дом – это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд, связанных с проживанием в этом доме.
Основные характеристики МКД
К основным характеристикам многоквартирного дома следует отнести следующие параметры:
- Точный адрес дома;
- Количество квартир;
- Год постройки;
- Этажность;
- Год постройки;
- Площадь квартир;
- Степень износа;
- Общее состояние МКД;
- Материалы, применяемые при строительстве;
- Подведенные инженерные коммуникации;
- Благоустройство дома.
Кроме того, в список характеристик входят тип конструкции дома, площадь прилегающего земельного участка, состояние стен и перекрытий (они учитываются для назначения реставрационных работ).
Отличия многоквартирного и частного дома
МКД и частные дома отличаются по следующим основаниям:
- Частный дом не может быть разделен на квартиры и принадлежит на праве собственности только одному владельцу. Если собственников несколько, то каждый из них имеет долю в праве собственности на частный дом.
- МКД включает в себя множество квартир. Частный дом состоит из небольшого числа жилых комнат.
- Содержание многоквартирного дома осуществляется управляющей организацией (или ТСЖ), за содержание частного дома отвечает его владелец.
- В частном доме отсутствуют помещения общего пользования. В МКД к местам общего пользования относятся чердаки, подвалы, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации.
Нужно учитывать также, к общему имуществу относится придомовой земельный участок и объекты благоустройства на нем (детские площадки, дорожки, зеленые насаждения, зоны для отдыха, скамьи и т.д.)
Управление многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом представляет собой деятельность владельцев жилых помещений по обеспечению комфортных и безопасных условий проживания в данном доме. Управление должно выполнять следующие цели:
- бесперебойное предоставление коммунальных услуг проживающим в доме гражданам.
- контроль за надлежащим содержанием общего имущества собственников жилья,
- решение вопросов пользования общим имуществом.
Управление многоквартирным домом осуществляется согласно правил, установленных в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15 мая 2013 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
В силу ст. 161 ЖК РФ существуют три способа управления домами:
- Управляющей компанией (УК);
- Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК);
- Непосредственное управление жильцами МКД.
Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники квартир на общем собрании, этот способ можно изменить в любой момент по решению собрания. Принятое на общем собрании решение о способе управления обязательно для всех владельцев квартир в МКД.
Нужно учитывать, что многоквартирный дом может управляться только одной УК. Соответственно, в МКД может быть образовано только одно Товарищество собственников жилья.
Содержание жилья многоквартирного дома
Перечень мероприятий по содержанию жилого дома определяется в зависимости от технических параметров и уровня износа дома, конструктивных характеристик, общего имущества и особенностей территории, где он расположен.
Согласно п. 10 Постановления Правительства РФ № 491, при управлении в МКД должны соблюдаться права жильцов, сохранность их имущества, обеспечиваться безопасность проживания в доме, возможность использовать прилегающий земельный участок и общие помещения. Также закрепляется обязанность поддерживать общедомовое имущество в исправном техническом состоянии.
Все собственники квартир должны самостоятельно производить ремонт принадлежащего им жилья, исправлять возникающие дефекты и неисправности.
В содержание жилого фонда, в соответствии с ЖК РФ, входят следующие мероприятия:
- уборка в общих помещениях МКД;
- благоустройство, уход за придомовой территорией в течение всего года (озеленение летом, чистка снега и наледи в зимнее время года и др.);
- вывоз мусора и твердых бытовых отходов, очистка урн;
- содержание световых приборов в надлежащем состоянии;
- устранение аварийных ситуаций и обработка заявок собственников;
- поддержание температуры в рамках норм;
- работы по обеспечению пожарной безопасности.
Капитальный ремонт МКД
Около 10 лет назад с собственников помещений в многоквартирных домах начали взимать оплату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это свидетельствует о том, что проведение капитального ремонта обязательно для дома. Государство считает такие платежи коллективными инвестициями, которые способствуют повышению гарантий проведения ремонта.
Средства жильцов могут накапливаться на счете регионального оператора или на собственном счете многоквартирного дома.
Обратите внимание, если собственником является муниципалитет, то строки «капитальный ремонт» в платежной квитанции не должно быть.
Читайте также: Как сдается многоквартирный дом в эксплуатацию застройщиком.
Видео: Отличия МКД от частного жилого дома:
