Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Малоэтажная застройка: понятие и этажность

Малоэтажная застройка

«Малоэтажная застройка» — это тот термин, который вызывает много нареканий среди юристов и самих застройщиков. Причиной является то, что данный термин по-разному трактуется в правовых документах и технических нормах. Неоднозначная трактовка приводит к тому, что часто возникают не только дополнительные вопросы, но и конфликтные ситуации, которые напрямую связаны с использованием и застройкой земельных участков.

Что входит в понятие малоэтажная застройка?

К сожалению, российское законодательство не дает четкого определения понятию «малоэтажная жилая застройка». Но в Гражданском Кодексе РФ ст.49 ч.2 указано, что экспертиза проектной документации не нужна при строительстве и реконструкции многоквартирного дома, высота которого не превышает 3 этажа, за исключением построек, на поддержку которых расходуются средства из госбюджета.

Если заглянуть в градостроительный кодекс РФ, то там можно обнаружить лишь несколько позиций, указывающих на связь с жилой малоэтажной застройкой. Процедура получения разрешительных документов на строительство индивидуального жилого объекта подробно описана в СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов.

Виды малоэтажной застройки

Различают три вида малоэтажной застройки:

1. ИЖД — индивидуальные жилые дома. Это здания одноквартирного типа с приусадебным участком, который находится в собственности владельца. Участок можно использовать под строительство объектов хозяйственного назначения (хлев, гараж, сарай), выращивать плодово-овощные культуры и декоративные растения.

Кто такой индивидуальный застройщик

2. Жилые блокированные дома. Данные строения стали популярны по следующим причинам:
— наличие общих стен делает дешевле себестоимость строительства;
— снижается себестоимость участка земли для одного домохозяйства;
— уменьшается стоимость подвода и технической реализации инженерных коммуникаций.

Блокированная застройка

Характеристика блокированных жилых домов:
— имеют блочное строение с выходом из каждого блока;
— между блоками общие стены, в которых нет проемов.

Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. К каждому блоку примыкает земельный участок, где можно возвести гараж для собственного авто, хозпостройки, теплицу, парник, посадить деревья и кустарники, устроить овощные грядки, разбить цветочные клумбы. Можно устроить зону отдыха, спортплощадку или игровую площадку для детей.

3. Многоквартирные малоэтажные дома. Краткая характеристика этого вида домов:
— могут быть одноподъездными или содержать несколько подъездов, но не больше четырех;
— в каждом подъезде должно быть несколько квартир;
— это могут быть одно-, двух- или трехэтажные дома, не больше.

Многоквартирные малоэтажные дома

Также нужно отметить, что в ст.35 ГрК РФ есть такое понятие, как дома средней этажности, т.е. до 8-ми этажей, и многоэтажные жилые дома. Если это малоэтажная застройка, то это обязательно индивидуальные блокированные дома, рассчитанные на несколько квартир, а также малоэтажные (до 3-х этажей, включая третий этаж) жилые дома.

Сколько этажей в малоэтажной застройке

Если рассматривать этот вопрос с точки зрения правого поля, то точно ответить на него не представляется возможным вот по какой причине:

1. В соответствии с СП 42.13330.2011 малоэтажное строительство ограничено 4-мя этажами (сюда же входит мансардный уровень).

2. В соответствии с СП 54.13330.2011 к малоэтажному относится 3-этажное строительство с учетом мансарды, подвала или цоколя. По данному нормативу получается, что высота объекта ограничена 2-мя этажами.

Такие пробелы в законодательстве вызывают недоумение у застройщиков. Трудности возникают, когда требуется брать разрешительные и разрабатывать градостроительные документы. Когда возникают спорные ситуации, часто срабатывает принцип «разрешено то, что не запрещено».

Многоликость этого вопроса влияет на снижение привлекательности территорий для крупных застройщиков. Они берутся за дело и проводят массовую застройку, но делают это неохотно. Часто от этого страдает все то, что связано с инфраструктурой и благоустройством территории.

Деление земли на категории и виды разрешенного использования земли

Земельный фонд РФ разделен на категории. Всего их насчитывается семь. От категории зависит целевое использование земельного участка. Категория земли юридически закреплена в Земельном кодексе РФ. Для малоэтажного строительства подходят земли, которые входят в категорию «поселение».

Выбор земельного участка под строительство многоквартирного дома

Что касается такого понятия, как «вид разрешенного использования земли» (ВРИ), то оно используется для определения цели использования участка. Разработан специальный классификатор, где описаны ВРИ участков и присвоены им соответствующие коды. По Приказу №540 от 01 сентября 2014 г. этот документ утвержден.

В соответствии с Приказом №540 до ноября 2015 г. к малоэтажной застройке относились территории, которые выделялись под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Земли под строительство многоквартирных жилых домов малой этажности, т.е. до 4-х этажей, определялись как земли, выделенные под среднеэтажное строительство.

Поэтому нередко можно было встретить такую ситуацию, когда рядом соседствовали высотные, до 8-ми этажей, постройки и индивидуальные 2-3-этажные дома. В результате возникало недовольство жителей, а местная администрация была засыпана жалобами с обеих конфликтующих сторон, хотя с формальной точки зрения все было сделано по закону.

Чтобы решить этот вопрос, было решено внести изменение в классификатор земельных участков в раздел ВРИ. По приказу №709 от Минэкономразвития от 21 сентября 2015 г. в классификатор был введен новый ВРИ земельных участков — 2.1.1, именуемый «многоквартирной малоэтажной застройкой».

Эксплуатационные особенности малоэтажных застроек

Сложности возникают сразу же после окончания строительства малоэтажной жилой застройки и ввода здания в эксплуатацию. Подводит плохо проработанная нормативно-правовая база.

Зачастую в малоэтажных застройках не предусмотрено подключение к центральным инженерным системам водопровода, канализации и отопления. Поэтому приходится заниматься созданием котельных систем и водозаборных скважин. В техническом отношении это довольно сложное оборудование, требующее регулярного профессионального обслуживания. Но многие управляющие компании не обладают надлежащим опытом такого обслуживания.

Для решения организационных вопросов в жилых малоэтажных застройках могут привлекаться не только управляющие компании, но и некоммерческие объединения, состоящие из жильцов. К ним можно отнести товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы.

Осталось определиться, какие виды сооружений входят в категорию малоэтажного жилищного
строительства. Это прежде всего особняки и одноквартирные жилые дома, высота которых не
превышает 3 этажа, жилые блокированные дома, коттеджи, апартаменты, резиденции, виллы, таунхаусы и дуплексы.

Плюсы и минусы малоэтажной застройки

Данный вид застройки развивается в настоящее время очень активно, постоянно увеличивается ее доля в совокупном объеме строительства жилья. Это основано на следующих достоинствах малоэтажного строительства:

  • быстрота строительных работ;
  • минимальное количество согласований проектной документации;
  • невысокая себестоимость строительства;
  • комфорт проживания, отсутствие соседей и управляющей компании;
  • экологически чистое проживание;
  • небольшая плотность населения территории;
  • меньше расходов на организацию парковок, детских площадок, зон отдыха;
  • маленькая нагрузка на транспортную сеть.

Но у малоэтажной застройки есть и недостатки:

  1. Проблемы при оформлении земельного участка;
  2. Дорогая стоимость участков под строительство;
  3. Увеличение стоимости подключения инженерных сетей и коммуникаций.

Место малоэтажного жилья на строительном рынке РФ

Ключевой особенностью малоэтажного строительства является – повышенная комфортность проживания, простота и скорость строительных работ, экологическая составляющая и доступность. Основной минус – дорогая стоимость земли.

В масштабе России малоэтажная застройка рассматривается в качестве способа повышения темпов строительства жилья, улучшения его доступности для всех граждан. Что означает невысокую стоимость жилплощади, по сравнению с многоэтажными новостройками.

Кроме того, в комплексном освоении загородных территорий более выгодным является строительство малоэтажных домов. Проекты подобного типа позволяют повысить качество условий проживания: отличаются безопасностью, экоголичностью и семейной средой.

Читайте также: Кто такой индивидуальный застройщик.

Видео о том, почему малоэтажные комплексы Москвы комфортнее высоток:

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал