«Малоэтажная застройка» – это тот термин, который вызывает много нареканий среди юристов и самих застройщиков. Причиной является то, что данный термин по-разному трактуется в правовых документах и технических нормах. Неоднозначная трактовка приводит к тому, что часто возникают не только дополнительные вопросы, но и конфликтные ситуации, которые напрямую связаны с использованием и застройкой земельных участков.
Что входит в понятие малоэтажная застройка?
К сожалению, российское законодательство не дает четкого определения понятию «малоэтажная жилая застройка». Но в Гражданском Кодексе РФ ст.49 ч.2 указано, что экспертиза проектной документации не нужна при строительстве и реконструкции многоквартирного дома, высота которого не превышает 3 этажа, за исключением построек, на поддержку которых расходуются средства из госбюджета.
Если заглянуть в градостроительный кодекс РФ, то там можно обнаружить лишь несколько позиций, указывающих на связь с жилой малоэтажной застройкой. Процедура получения разрешительных документов на строительство индивидуального жилого объекта подробно описана в СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов.
Виды малоэтажной застройки
Различают три вида малоэтажной застройки:
1. ИЖД – индивидуальные жилые дома. Это здания одноквартирного типа с приусадебным участком, который находится в собственности владельца. Участок можно использовать под строительство объектов хозяйственного назначения (хлев, гараж, сарай), выращивать плодово-овощные культуры и декоративные растения.
2. Жилые блокированные дома. Данные строения стали популярны по следующим причинам:
— наличие общих стен делает дешевле себестоимость строительства;
— снижается себестоимость участка земли для одного домохозяйства;
— уменьшается стоимость подвода и технической реализации инженерных коммуникаций.
Характеристика блокированных жилых домов:
— имеют блочное строение с выходом из каждого блока;
— между блоками общие стены, в которых нет проемов.
Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. К каждому блоку примыкает земельный участок, где можно возвести гараж для собственного авто, хозпостройки, теплицу, парник, посадить деревья и кустарники, устроить овощные грядки, разбить цветочные клумбы. Можно устроить зону отдыха, спортплощадку или игровую площадку для детей.
3. Многоквартирные малоэтажные дома. Краткая характеристика этого вида домов:
— могут быть одноподъездными или содержать несколько подъездов, но не больше четырех;
— в каждом подъезде должно быть несколько квартир;
— это могут быть одно-, двух- или трехэтажные дома, не больше.
Также нужно отметить, что в ст.35 ГрК РФ есть такое понятие, как дома средней этажности, т.е. до 8-ми этажей, и многоэтажные жилые дома. Если это малоэтажная застройка, то это обязательно индивидуальные блокированные дома, рассчитанные на несколько квартир, а также малоэтажные (до 3-х этажей, включая третий этаж) жилые дома.
Сколько этажей в малоэтажной застройке
Если рассматривать этот вопрос с точки зрения правого поля, то точно ответить на него не представляется возможным вот по какой причине:
1. В соответствии с СП 42.13330.2011 малоэтажное строительство ограничено 4-мя этажами (сюда же входит мансардный уровень).
2. В соответствии с СП 54.13330.2011 к малоэтажному относится 3-этажное строительство с учетом мансарды, подвала или цоколя. По данному нормативу получается, что высота объекта ограничена 2-мя этажами.
Такие пробелы в законодательстве вызывают недоумение у застройщиков. Трудности возникают, когда требуется брать разрешительные и разрабатывать градостроительные документы. Когда возникают спорные ситуации, часто срабатывает принцип «разрешено то, что не запрещено».
Многоликость этого вопроса влияет на снижение привлекательности территорий для крупных застройщиков. Они берутся за дело и проводят массовую застройку, но делают это неохотно. Часто от этого страдает все то, что связано с инфраструктурой и благоустройством территории.
Деление земли на категории и виды разрешенного использования земли
Земельный фонд РФ разделен на категории. Всего их насчитывается семь. От категории зависит целевое использование земельного участка. Категория земли юридически закреплена в Земельном кодексе РФ. Для малоэтажного строительства подходят земли, которые входят в категорию «поселение».
Что касается такого понятия, как «вид разрешенного использования земли» (ВРИ), то оно используется для определения цели использования участка. Разработан специальный классификатор, где описаны ВРИ участков и присвоены им соответствующие коды. По Приказу №540 от 01 сентября 2014 г. этот документ утвержден.
В соответствии с Приказом №540 до ноября 2015 г. к малоэтажной застройке относились территории, которые выделялись под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Земли под строительство многоквартирных жилых домов малой этажности, т.е. до 4-х этажей, определялись как земли, выделенные под среднеэтажное строительство.
Поэтому нередко можно было встретить такую ситуацию, когда рядом соседствовали высотные, до 8-ми этажей, постройки и индивидуальные 2-3-этажные дома. В результате возникало недовольство жителей, а местная администрация была засыпана жалобами с обеих конфликтующих сторон, хотя с формальной точки зрения все было сделано по закону.
Чтобы решить этот вопрос, было решено внести изменение в классификатор земельных участков в раздел ВРИ. По приказу №709 от Минэкономразвития от 21 сентября 2015 г. в классификатор был введен новый ВРИ земельных участков – 2.1.1, именуемый «многоквартирной малоэтажной застройкой».
Эксплуатационные особенности малоэтажных застроек
Сложности возникают сразу же после окончания строительства малоэтажной жилой застройки и ввода здания в эксплуатацию. Подводит плохо проработанная нормативно-правовая база.
Зачастую в малоэтажных застройках не предусмотрено подключение к центральным инженерным системам водопровода, канализации и отопления. Поэтому приходится заниматься созданием котельных систем и водозаборных скважин. В техническом отношении это довольно сложное оборудование, требующее регулярного профессионального обслуживания. Но многие управляющие компании не обладают надлежащим опытом такого обслуживания.
Для решения организационных вопросов в жилых малоэтажных застройках могут привлекаться не только управляющие компании, но и некоммерческие объединения, состоящие из жильцов. К ним можно отнести товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы.
Осталось определиться, какие виды сооружений входят в категорию малоэтажного жилищного
строительства. Это прежде всего особняки и одноквартирные жилые дома, высота которых не
превышает 3 этажа, жилые блокированные дома, коттеджи, апартаменты, резиденции, виллы, таунхаусы и дуплексы.
Плюсы и минусы малоэтажной застройки
Данный вид застройки развивается в настоящее время очень активно, постоянно увеличивается ее доля в совокупном объеме строительства жилья. Это основано на следующих достоинствах малоэтажного строительства:
- быстрота строительных работ;
- минимальное количество согласований проектной документации;
- невысокая себестоимость строительства;
- комфорт проживания, отсутствие соседей и управляющей компании;
- экологически чистое проживание;
- небольшая плотность населения территории;
- меньше расходов на организацию парковок, детских площадок, зон отдыха;
- маленькая нагрузка на транспортную сеть.
Но у малоэтажной застройки есть и недостатки:
- Проблемы при оформлении земельного участка;
- Дорогая стоимость участков под строительство;
- Увеличение стоимости подключения инженерных сетей и коммуникаций.
Место малоэтажного жилья на строительном рынке РФ
Ключевой особенностью малоэтажного строительства является – повышенная комфортность проживания, простота и скорость строительных работ, экологическая составляющая и доступность. Основной минус – дорогая стоимость земли.
В масштабе России малоэтажная застройка рассматривается в качестве способа повышения темпов строительства жилья, улучшения его доступности для всех граждан. Что означает невысокую стоимость жилплощади, по сравнению с многоэтажными новостройками.
Кроме того, в комплексном освоении загородных территорий более выгодным является строительство малоэтажных домов. Проекты подобного типа позволяют повысить качество условий проживания: отличаются безопасностью, экоголичностью и семейной средой.
Читайте также: Кто такой индивидуальный застройщик.
Видео о том, почему малоэтажные комплексы Москвы комфортнее высоток:
