У многих дольщиков, которые покупают жилье в новостройках возникает вопрос. При покупке квартиры на план было видно, что красивый вид из окна на лес в будущем не будет застроен. Но через 2-3 года планы компании-застройщика сильно изменились, и вид скоро закроется другими постройками.
Вправе ли строительная компания изменить план застройки жилого комплекса и могут дольщики требовать какие-то возмещения?
Вид из окна квартиры как условие договора
К сожалению, возможность компенсации в таких случаях невелика. Однако с момента подписания договора вы можете рассчитывать на компенсацию, если зафиксируете обещания застройщика на бумаге. Рассмотрим, как это работает.
Вид из окна не прописан ни в одном договоре и не определен законом как существенное условие договора. Поэтому получить компенсацию за то, что вместо вида на поле или лес вы видите глухую стену соседского дома, крайне сложно.
Компенсация означает, что ваши права были нарушены. Вопрос в том, как доказать, что эти права существуют, и что именно их нарушило. Ни закон, ни проектные нормы не предусматривают права покупателя «смотреть в окно на прекрасный вид». Если дом построен на заказ, то он построен в соответствии со стандартами, техническими условиями и другими правилами, а значит, право не нарушено (статья 55 Гражданского кодекса РФ).
О нюансах заключения договора участия в долевом строительстве мы уже говорили ранее. В частности, мы упоминали довольно известное решение Верховного суда по иску жительницы Москвы, которая купила квартиру и, когда дом был достроен, заметила, что прямо перед ее окном стоит шкаф с газовым прибором внутри.
Верховный суд отметил, что в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и Законом о защите прав потребителей исполнитель обязан информировать покупателя обо всех основных условиях и характеристиках товара, которые могут повлиять на выбор покупателя. Такая информация необходима для того, чтобы у покупателей не возникало сомнений в качестве товара.
Например, в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить покупателю информацию о градостроительном плане и плане организации строительства на земельном участке, то есть о том, что и когда там будет построено. В этих документах описываются все объекты, которые застройщик планирует возвести на участке.
Согласно постановлению Верховного суда, при заключении договора застройщик обязан предоставить покупателю следующую информацию
- Описание местоположения дома с учетом окружающей местности.
- Например, шкафы с газовым оборудованием.
Можно ли доказать, что застройщик обманул, пообещав красивый вид из окна?
Позиция Верховного суда может создать впечатление, что решение этой проблемы кроется здесь. Если подрядчик при заключении договора не предупредил покупателя о том, что через несколько лет вид из окна будет закрыт комплексом, это означает, что он не предоставил покупателю важную информацию и нарушил его права. Однако это не всегда так.
В данном случае дом и газовый шкаф напротив окна строил один и тот же подрядчик. Он не мог не знать, что напротив окна будет построено здание. Покупатель просто не был проинформирован об этом. Поэтому суд пришел к выводу, что вина лежит на подрядчике.
Во многих случаях вид из окна портится из-за строительства других домов или многоквартирных домов. Во многих случаях они возводятся другими застройщиками на других участках земли с совершенно иным дизайном.
Эти застройщики не обязаны согласовывать с вами или другими застройщиками вопрос о том, кто портит вид из окна. Точно так же ваш застройщик не может отвечать за то, что строит другой застройщик.
Если тот же застройщик построит дом напротив вашего прекрасного вида, вы не сможете возразить против этого и получить компенсацию. Это происходит потому, что другой дом не является частью договора между вами и застройщиком.
Если строительство дома не нарушает закон – например, если дом загораживает солнечный свет, – вы ничего не сможете с этим поделать, если это не нарушает закон о солнечном свете.
В соответствии со ст. 45 ЗК РФ застройщик вправе использовать свой земельный участок по своему усмотрению в рамках закона. Если разрешенное использование земельного участка позволяет построить многоэтажный дом, то застройщик может построить его независимо от вашего желания.
Да, с некоторыми ограничениями. Например, ситуация, когда дом уже построен и в нем живут люди, но соседний участок еще не выделен под застройку. Участок может быть застроен только после рассмотрения результатов публичных слушаний жителями соседнего дома. Однако если участок уже выделен под комплексную застройку в данном районе, публичные слушания не проводятся.
Что можно сделать?
Еще на этапе заключения договора с застройщиком можно попытаться обменяться письмами, чтобы получить от него точную информацию о том, что и где планируется строить на соседних участках. Например, можно написать письмо с вопросом, не планируется ли строительство других домов на соседнем участке. Кроме того, можно запросить план города или карту организации строительства на участке.
В общем, вы можете попросить застройщика выдать вам бумагу в произвольной форме, на которой будет прямо написано: «Напротив вашего окна не планируется строительство другого дома». Таким образом, у вас будет максимум доказательств того, что вид из окна является важным условием для покупки квартиры.
В любом случае, даже если вы докажете, что застройщик обманул вас, пообещав прекрасный вид, доказать размер ущерба, причиненного вам этим обманом, будет очень сложно. При возникновении проблем с качеством объекта общего строительства дольщик вправе требовать от застройщика по своему усмотрению
- Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- Соразмерного уменьшения цены договора;
- Возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков.
Как вы понимаете, устранить такие дефекты невозможно. Соседний дом не может быть снесен. Также невозможно заменить квартиру на другую. Единственный оставшийся вариант – снизить цену договора. Однако не существует профессионального способа оценить снижение рыночной стоимости квартиры из-за изменения вида из окна. Это связано с тем, что вид из окна субъективен, а не объективен.
Если вы соберете все доказательства ваших переговоров с подрядчиком и найдете эксперта, который сможет рассчитать изменение стоимости квартиры, то теоретически сможете получить от подрядчика некоторую компенсацию в суде. Однако мне не известен такой случай в судебной практике. Если вам удастся добиться успеха, пожалуйста, свяжитесь с нами – мы будем рады вам помочь.
