Квартира в строящемся доме имеют много плюсов – она обойдется дешевле, чем уже готовое жилье на вторичке, имеет удобную планировку и новые сети инженерных коммуникаций. Но нужно помнить о рисках, которые связаны с покупкой строящегося жилья. Чтобы не потерять вложенные деньги, внимательно читайте положения законодательства о долевом строительстве, документы компании-застройщика и договор долевого участия (или купли-продажи).
Экономические санкции, ослабление курса рубля, повышение Центробанком ключевой ставки и прекращение действия ипотечных программ (кроме субсидированных) создали неопределенность на рынке недвижимости.
В этой статье рассмотрим основные риски приобретения квартиры в новостройке, учитывая которые можно избежать потери денег в проблемных ситуациях со строящися жильем.
Банкротство застройщика
Одним из основных рисков во время приобретения квартиры в новостройке является признание застройщика банкротом, например, в связи с изменением экономической ситуации. Представьте себе, что застройщик спроектировал дом с учетом преобладающих в тот момент цен, однако в процессе осуществления строительства стоимость строительных материалов резко повысилась. Застройщику сложно получить экономическую выгоду от строительства дома при таких ценовых колебаниях, поэтому шансы на успех проекта резко снижаются.
При этом далеко не все банки хотят кредитовать строительные компании, поэтому последние могут остатья без финансирования для окончания строительства. Если не удается найти источник финансирования, строительство замораживается и превращается в долгострой, а затем и вовсе прекращается. Это приводит к нарушению сроков строительства, и застройщику грозят судебные иски от его кредиторов (налоговой, банков, дольщиков, подрядчиков и т.д.). В итоге арбитражным судом принимается решение о признании застройщика банкротом.
Согласно Федеральному закону от 23.12.2003 N 177-ФЗ “О страховании вкладов в банках Российской Федерации”, возмещение по ДДУ выплачивается в размере 100% от суммы, имевшейся на счете на дату наступления страхового случая. Эта сумма не может превышать 10 млн рублей.
Чтобы избежать проблемных ситуаций с застройщиком, нужно тщательно изучать историю деятельности застройщика, посмотреть, какие объекты им уже сданы, почитать отзывы дольщиков на специальных форумах или чатах жильцов конкретного ЖК. Не забудьте проверить документы, которые должен иметь застройщик при начале строительных работ: документы на землю, разрешение на строительство здания, проектную документацию и др.
Проверьте, участвуют ли кредитные учреждения в проекте. Например, банк может финансировать строительную организацию. Также банк может аккредитовать строящийся объект застройщика. Но, прежде чем получить аккредитацию, банки проверяют как застройщика, так и объект недвижимости. Поэтому если надежный банк уже произвел аккредитацию новостройки, то это является для поупателей хорошим знаком.
Задержка сроков строительства
Серьезным риском при покупке жилья в строящемся доме сегодня является неопределенность сроков сдачи объекта. Основная причина задержки – стремительный рост цен на стройматериалы или их дефицит.
Сроки строительства и сдачи объекта в эксплуатацию могут увеличиваться в зависимости от стадии строительства. Повышение стоимости строительных материалов, сложности с их поставками в результате нарушения логистических цепочек приводят к затягиванию сроков ввода домов в эксплуатацию.
Юридические сложности с земельным участком
Также распространенным риском является покупка квартиры в новостройке, возведенной на земле со спорным правовым статусом. Необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок, на котором осуществляется строительство, он должен быть в собственности или аренде компании-застройщика.
Если оформлен краткосрочный договор аренды на землю, и он истекает до завершения постройки многоквартирного дома, есть риск, что возникнут трудности с оформлением квартиры в собственность. Многие дольщики вынуждены обращаться в суд для получения собственности на свое жилье. Если застройщик оформил землю в бессрочную аренду, то результат будет аналогичным. Также нужно проверить категорию земельного участка (назначение), она не должна относиться к сельскохозяйственным землям. Также участок застройки не должен быть расположен в природоохранной зоне.
Некачественное жилье
Еще одним существенным риском является приобретение некачественного жилья. Самой большой проблемой для новосела могут стать неработающие коммуникации, например, неисправное отопление, слабый напор воды в трубах, постоянно не выдерживающая нагрузки электрическая система. Если вы не проверили коммунальные сети, когда принимали квартиру (например, систему отопления летом), обязательно нужно указать об этом в акте приема-передачи.
Любые обнаруженные дефекты должны быть устранены застройщиком. Также убедитесь, что в договоре указаны гарантийные обязательства строительной компании и срок, в течение которого она должна все исправить.
Квартира с отделкой тоже может быть проблемой
На сегодняшний день покупка готовой квартиры – непростое решение. Из-за нарушения логистических цепочек поставок строительных материалов из Европы застройщики переключатся на азиатский рынок. По данной причине пока неизвестно, какие квартиры “под ключ” с точки зрения качества получат покупатели и пойдут ли застройщики на обмен.
Двойные и множественные продажи
Чтобы избежать риска продажи одной квартиры дважды, следует заключать с застройщиком именно договор долевого участия. Это даст дольщику право претендовать на свое жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ является единственным юридически действительным документом для покупки строящегося жилья.
ДДУ подлежит процедуре государственной регистрации, в процессе которой обязательно проверяется нет ли прав на квартирутретьим лицам, а также не находитсяли недвижимость в залоге или под арестом. Если договор прошел регистрацию, значит жилье прошло проверку. Если в будущем квартира будет продана еще кому-либо, то в судебном порядке вопрос решится в Вашу пользу.
Невыгодные условия ипотечного кредита
Кроме того, риском являются неблагоприятные условия ипотеки. Верхняя планка льготной ипотеки составляет 3 млн рублей, что актуально для ограниченного круга клиентов в связи с высокими ценами в столице. Стандартные процентные ставки по ипотеке приближаются к 20%, что можно считать препятствием.
Государство принимает меры по содействию для строительной отрасли, в том числе пересматривает условия действующих программ с субсидированием ипотечного кредита.
Нужно учитывать, что если Вы сейчас заключите договор под высокую процентную ставку, то не сможете рефинансировать его с помощью льготного кредита. Другими словами, Вам придется платить больше по ипотечному кредиту, и переплата будет выше.
Читайте также: Как отказаться от квартиры в новостройке, если она ненадлежащего качества.
