При покупке квартиры каждый из нас хочет получить вариант, соответствующий собственным желаниям и ожиданиям и, при этом, за минимальные деньги. Любой покупатель недвижимости стремится вложить свои денежные средства и при этом не допустить ошибки. При приобретении недвижимости речь всегда идет о крупных суммах и именно поэтому здесь так важен ответственный подход. Чем лучше покупатель знает свои права, имеет четкое представление о том, что именно хочет, тем лучше, безопаснее и выгоднее будет покупка.
Как правильно поставить диалог с застройщиком, на что обратить внимание и в какие вопросы нужно вникнуть – давайте разберемся вместе.
Проверка застройщика
Выявить насколько проблемный застройщик можно и нужно на самых ранних этапах проработки. Своевременная сдача недвижимости и передача ее владельцу напрямую зависит от репутации застройщика. Законодательство обязывает застройщика размещать информацию о себе в свободном доступе, чтобы потенциальные покупатели были застрахованы от встречи с мошенниками. Тем не менее, проблематика обманутых дольщиков существует и сегодня.
Обманутым дольщик становиться в тот момент, когда в отношении него застройщиком не были выполнены, взятые на себя по договору, обязанности. Наиболее распространенная практика, это когда застройщик берет денежные средства у дольщиков и направляет их на достройку других своих объектов, ЖК. Частично, этот вопрос регулируется действующим законодательством, но это не должно вас расслаблять, необходимо самому, лично, при помощи сети интернет, соответствующих платформ, форумов, проверять потенциального застройщика.
Какие документы должны быть у застройщика?
Первые и самые важные документы, которые должны быть в порядке у любого добросовестного застройщика – разрешительные документы на ведение строительства. К пакету этих документов относятся документы на землю, на которой ведутся работы, потому что земля может находиться в аренде, субаренде или в чьей-то собственности. Главное, чтобы назначение участка не вступало в конфликт с назначением возводимого здания. Например, если участок выделен под индивидуальное жилищное строительство, то на нем нельзя строить многоквартирный дом.
Важный момент касается разрешения на строительство, если его нет, то компания застройщика не имеет права на проведение работ, в том случае, если дом будет воздвигнут без такого разрешения, Госстройнадзор просто не примет его. Необходимо убедиться, что разрешение действующее и выдано именно на имя этого застройщика и именно он будет в будущем нести всю ответственность перед дольщиками.
Кроме этого, стоит поинтересоваться какая организация занимается устройством инженерных сетей и коммуникаций, найти сведения о ней, почитать отзывы.
Обязательно стоит обратить внимание на то, какой именно договор вам предлагается – это будет ЖСК, ДДУ. У каждого из договоров есть свои нюансы и тонкости, которые обязательно нужно знать и учитывать при покупке недвижимости.
Финансовое положение застройщика
Для наиболее объективной оценки финансового положения и надежности застройщика, будущему покупателю необходимо выяснить, кто инвестирует в проект, использует ли застройщик заемные банковские средства и что именно является залогом, если такие средства, все-таки, привлекаются.
Следует учитывать, что чем меньше долговая нагрузка на застройщика, тем больше шансов, что строительство будет окончено в срок. Идеально, если застройщик ведет работы на собственном участке. Возможно, застройщик использует землю по инвестиционному договору, тогда стоит выяснить есть ли какая-либо задолженность перед бюджетом именно по этому участку.
Предметом переговоров должен быть вопрос — сколько может стоить ваша будущая квартира при разных вариантах оплаты (ипотека, рассрочка, 100%-ая предоплата), действую ли какие-либо акции?
Обязательно, заранее нужно обсудить порядок расторжения и процесс переуступки.
Кроме этого, изучая договор, не стоит забывать, что застройщик может включить в него дополнительные платежи, такие как пени, регистрация документов, оплата за домофон и видеонаблюдение, платежи за коммунальные услуги наперед.
Проверка информации об объекте
Самый быстрый и эффективный способ проверки – личное присутствие. Чтобы увидеть своими глазами ход строительства, стоит съездить на объект и посмотреть.
Отсутствие или низкая активность на объекте может сигнализировать, что состояние строительства запущенное, убедитесь, что на стройплощадке есть рабочие, техника, стройматериалы.
Всегда внимательно знакомьтесь с сайтом компании, объекта, лучше, если там будет много фотографий, что немаловажно – свежих фотографий, проверяйте дату публикации. Если фотографии обновляются редко или выполнены все с одного ракурса, то тогда должны возникнуть опасения и вопросы.
Итак, вся возможная информация из доступных источников получена, пришло время обратиться к застройщику:
- Как и где ознакомиться с документами на землю?
- Как и чем подтверждено качество, применяемых при строительстве материалов?
- Какие технологии используются при проведении работ?
- Есть ли у застройщика порядок действий при возникновении задержки в строительстве?
- Какой отрезок времени предполагается с момента окончания строительства и до момента передачи ключей владельцам?
Технические нюансы
Если приобретение жилья планируется на начальной стадии строительства, то стоит уточнить тип строящегося дома, потому что после завершения работ по внешней отделке, это может быть проблематично сделать.
Надежность на годы доказали дома из кирпича, но сегодня таким способом строятся только малоэтажные и элитные новостройки, стоимость такой недвижимости велика, и сам процесс более длительный. Панельное строительство намного быстрее, таким способом строится много домов – быстро и качественно, но из недостатков – низкая защита от шума и отсутствие возможностей для перепланировки.
Лучшие качества двух указанных способов объединили в себе каркасно-монолитные дома. Сегодня это самая популярная и перспективная технология. Все нагрузки принимает на себя железобетонный каркас здания и у владельцев квартир есть возможность расположения комнат по собственному усмотрению, любая из стен может быть снесена.
На следующем этапе необходимо выяснить какой материал будет применяться при монтаже стен и межкомнатных перегородок. Тут вариантов немного – кирпич или блоки, их сейчас большой выбор. Кирпич – проверенный материал – теплый, надежный, легко сверлится и обрабатывается. Блоки – экологически чистый вид материала, но, например, в блоки изготовленные методом вспенивания достаточно сложно забить гвоздь.
Отделочные работы
Вопросы «как и чем» будет отделана ваша квартира стоит обсуждать заранее. Есть три варианта – в квартире нет отделки, владелец получает бетонный пол, стены под выравнивание, простые окна, счетчики на коммуникациях и электропроводку.
Второй вариант – стены уже выровнены, на полу бетонная стяжка, розетки и выключатели смонтированы, окна устанавливаются с двойными стеклопакетами подоконниками, сделаны откосы.
Третий вариант – полная отделка – в квартире есть все, чтобы заселяться и жить – «под ключ».
Не стоит забывать об инфраструктуре – какие лифты будут установлены, сколько их в подъезде, сколько, вообще, квартир будет на лестничной площадке, где находятся мусоропроводы? Это нужно знать, так как звуки постоянно захлопывающихся крышки мусоропровода и дверей лифта, со временем могут надоесть, особенно ночью.
Придомовая территория
Очень важный момент. Обязательно нужно выяснить какие объекты социальной инфраструктуры уже есть рядом и какие еще планируется построить в течение ближайших нескольких лет. Какие предприятия есть рядом, как они влияют на экологию района? Какая транспортная инфраструктура в этом районе, железная дорога, свалки ТБО, кладбища?
Если ваш выбор остановился на жилищном комплексе, состоящем из нескольких домов, и ваш сдан в первую очередь, то будьте готовы в течение длительного времени слушать шум строительной техники и дышать выхлопными газами.
Обращаем внимание, что, например, 17-этажный дом строится минимум 1,5 года, поэтому обязательно уточняйте сроки застройки всего комплекса. Для владельцев автомобилей немаловажным будет являться наличие парковки, на какое количество автомобилей она рассчитана и какое количество машиномест отводится на каждую квартиру.
Ниже вопросы, ответы на которые нужно обязательно получить от застройщика:
- Планируется ли по соседству возведение других жилищных комплексов, если да, то когда?
- Имеются ли в ближайшей доступности магазины, аптеки, парки, детские сады, школы и спортплощадки?
- Насколько развита транспортная инфраструктура, как часто в этом районе бывают пробки?
- Остановки общественного транспорта – далеко ли находятся, какие маршруты здесь останавливаются, расстояние до метро?
- Работают ли в районе круглосуточные магазины и аптеки?
Рекомендуем найти в интернете экологическую карту местности и учесть все вредные факторы, имеющиеся в этом районе.
Что в итоге
Ниже приведен список главных вопросов, которые уже упоминались выше:
- Ваши денежные средства – где они будут храниться, речь идет о эскроу-счете или о каком-то альтернативном варианте?
- Как и где ознакомиться с документами на землю?
- Планируется ли рядом еще возведение ЖК или домов, если да, то когда?
- Какое максимальное возможное время может пройти между завершением строительства и получением ключей владельцами?
- Какая социальная инфраструктура имеется поблизости – аптеки, магазины, парковые зоны, детские сады и школы?
Вы должны быть уверены, что в строящемся доме вам будет комфортно жить, только после обретения этой уверенности – подписывайте договор с застройщиком.
Читайте также: Как проверить застройщика перед покупкой квартиры.
Видео о том, как правильно подготовиться к разговору с застройщиком, какие вопросы задавать и на что обратить внимание:
