Как взыскать неустойку с застройщика

Как взыскать неустойку с застройщика Застройщики

По статистике почти 80% жилых комплексов в Москве и Московской обл. сдаются застройщиками с просрочкой. Что делать, если вы оказались в числе таких дольщиков? Существует два способа — ничего не предпринимать и ждать или защищать свои права и требовать возмещение.

Права граждан по договорам участия в долевом строительстве предусматривают возможность взыскания неустойки с застройщика, если последний не выполняет или некачественно выполняет свои обязанности. такое право установлено в ФЗ №214-ФЗ. Если застройщик отказывается заплатить денежну. компенанию в добровольном порядке, придется обратиться в суд. Рассмотрим подробно все этапы взыскания неустойки со строительной компании.

Направление претензии

В случае затягивания сроков сдачи новостройки дольщику прежде всего нужно направить строительной фирме претензию в досудебном порядке, в которой содержится требование добровольно выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры. Такая неустойка рассчитывается в порядке части 2 ст. 6 вышеуказаного ФЗ.

Просрочка считается со дня , следующего за последним днём передачи, который установлен в ДДУ и рассчитывается на момент фактической передачи ключей от квартиры дольщикам и подписания передаточного акта.

Если застройщик составит односторонний акт, срок просрочки считается по день составления данного акта. Но при составлении компанией незаконного одностороннего акта передачи, дольщик вправе оспорить его в судебном порядке. Для чего предоставляются доказательства, что гражданин не уклонялся от подписания акта приема-передачи.

Расчет неустойки выполняется от начальной стоимости по договору долевого участия. Цены уступаемых прав по уступке прав требования не учитывается при расчете.

Онлайн калькулятор неустойки по ДДУ позволяет правильно рассчитать размер неустойки, которую необходимо взыскать с застройщика, для чего нужно указать даты начала и окончания просрочки или кол-во дней просрочки.

Претензия направляется по юридическому адресу строительной компании (можно узнать в выписке ЕГРЮЛ) заказным письмом. При отправке претензии почтовым отправлением сохраните квитанцию Почты России.

В претензии следует указать период, в течение которого застройщик должен удовлетворить требования дольщика. Как правило, указывается срок в 7 дней со дня получения документа.

В случае появления претензии к застройщику дольщик имеет право подать иск в суд о взыскании неустойки, которая включает в себя штраф в размере половины (в среднем 50%) суммы, обозначенной в определении суда в пользу истца, а также компенсацию судебных издержек и морального ущерба.

Считается, что обращение в суд — это самый эффективный способ получения компенсации. Причина обращения должна быть всегда обоснована. Что касается размера неустойки, то она определяется законом либо обозначена в договоре ДДУ. Во многом ее размер зависит от правовых отношений между застройщиком и дольщиками, а также от ее значения для всех участников договора.

Среди оснований для взыскания неустойки с застройщика может быть:

  • нарушение сроков передачи объекта строительства в эксплуатацию;
  • ненадлежащее исполнение строительных норм из-за возведения объекта на землях, не предназначенных для этого типа строительства, нарушения технического регламента, отсутствия разрешительной документации.

Разбирательство в суде

Если принято решение обратиться в суд для взыскания неустойки, нужно выбрать инстанцию, где по данным спорам наработана лучшая практика, и определить подсудность по иску.

Верховный суд РФ не исключает возможности снизить размер неустойки, но лишь в некоторых случаях. Как показывает судебная практика сумма снижается в 99% случаев за просрочку по ДДУ при соответствующем заявлении истца. Если раньше арбитражные суды старались не снижать размер неустойки, то сейчас и они стараются снизить ее в подавляющем большинстве случаев. На сколько будет снижена неустойка по ДДУ определяет судья, который опирается на каждый конкретный случай, исходя из нарушения застройщика. Статистика показывает, что в среднем сумма неустойки снижается на 50%.

Для расчета суммы неустойки учитывается:

  • фактическая дата передачи дома в эксплуатацию;
  • условная дата, обозначенная в договоре;
  • цена договора;
  • отношение размера неустойки к ставке рефинансирования (%).

Существующая практика демонстрирует негативную тенденцию в этом вопросе. Судьи усматривают несоразмерность заявленной суммы причиненному ущербу (ст. 333 ГК РФ). Во время слушания дела доказывать несоразмерность приходится ответчикам. В то же время по закону инвесторы не обязаны предоставлять доказательства ущерба, хотя имеют право это делать. В таких обстоятельствах лучше выстраивать грамотную юридическую стратегию.

Юристы, специализирующиеся на делах по долевому строительству, условно делят суды на «лояльные к дольщикам», которые не сильно урезают размер неустойки (значительно меньше 50%) и «нелояльные к дольщикам», значительно снижающие размер неустойки. По этой причине важно сделать анализ на предмет практики судов по этой категории дел и обратиться в ту инстанцию, которая имеет лучший исход из всех возможных вариантов подсудности.

После подачи в суд искового заявления дается 5 дней на принятие его в производство и вынесение определения, которое может иметь следующий вид:

  • принять в производство и начать подготовку к судебному разбирательству с определением даты заседания;
  • отказать в рассмотрении заявления;
  • вернуть истцу заявление;
  • приостановить движение документа.

Как только заявление будет принято к производству, оно должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев. По факту этот срок всегда затягивается и судебные процессы, связанные с взысканием неустойки, тянутся 3 месяца и более в одной инстанции. Принятое по делу решение может быть обжаловано не только истцом (дольщиком), но и ответчиком (застройщиком), вследствие чего судебный процесс в апелляционной инстанции затянется минимум на 5 месяцев.

Суд может прибегнуть к своему исключительному праву и назначить предварительное заседание или сразу же рассмотреть дело в первом заседании. Обычно для рассмотрения дела по взысканию неустойки с застройщика достаточно 2-х судебных заседаний. На последнем их них оглашается резолюция, т.е. то решение, которое вынес суд по данному делу. Но суд должен предоставить еще и мотивированную часть, на подготовку которой дается 5 дней. В большинстве случаев судьи не укладываются в этот срок.

Порядок обжалования решения суда любой из сторон

Решение суда не всегда устраивает истца. Это может быть в случае отказа принять заявление на рассмотрение или значительного сокращения размера исковых требований, отраженных в решении суда. Тогда дольщику ничего не остается, как обратиться в суд с апелляционной жалобой. По закону подать жалобу можно в течение месяца после выдачи решения, которое содержит мотивированную часть. Она подается в виде заявления через суд, где было вынесено решение, в апелляционную судебную инстанцию.

Апелляционный суд должен рассмотреть жалобу в течение 5-ти дней после того, как она будет зарегистрирована. Судья может приостановить ход апелляционной жалобы и определить срок устранения нарушений. Когда они будут устранены, первое направление жалобы в суд будет считаться днем ее подачи в суд, откуда она должна быть направлена в апелляционную инстанцию.

На рассмотрение жалобы дается 2 месяца с момента подачи ее в суд. На деле эти сроки нарушаются по той причине, что суд вовремя не передает материалы в апелляционную инстанцию.

Получение и передача исполнительного листа в банк

Через месяц после вступления судебного решения в законную силу либо после пересмотра дела в апелляционном суде дольщик имеет право получить на руки копию данного решения и исполнительный лист. Эти документы выдаются на основании заявления, поданного дольщиком в суд, который рассматривал его дело. По факту документы могут быть выданы в течение 2-х месяцев с момента подачи заявления.

Чтобы требования по исполнительному требованию были удовлетворены, необходимо обратиться в банк застройщика, где потребуется составить заявление и предъявить исполнительный лист по взысканию неустойки.

Требования по взысканию денежных средств, которые содержатся в исполнительном листе, должны быть исполнены банком незамедлительно. Об этом взыскатель должен быть проинформирован в течение 3-х дней. Если на депозите должника имеются средства, то банк сразу же исполнит требования. Если средств на депозите нет исполнительный лист будет направлен в картотеку. Там он будет находиться до тех пор, пока личный счет застройщика не пополнится денежными средствами.

Многие застройщики имеют сразу несколько счетов в различных банках, а для проведения текущих работ открывают новые счета. Чтобы владеть информацией о всех банковских счетах застройщика, дольщик, имеющий на руках исполнительный лист, может обратиться в налоговый орган региона, где застройщик проходил регистрацию. Чтобы получить эти данные, дольщик должен написать заявление и приложить копию исполнительного листа. Ответ можно получить в течение недели.

Не возникает проблем с теми застройщиками, расчетный счет которых регулярно пополняется денежными средствами. Поэтому взыскать неустойку по решению суда будет не трудно. Но таких застройщиков на строительном рынке страны можно по пальцам пересчитать. Очень многие либо уклоняются от исполнения решения суда, либо откладывают все в долгий ящик. В итоге, процесс поиска денег застройщика для исполнения решения суда, получается не только длительным, но и творческим.

Взаимодействие между дольщиком и судебным приставом

На крайний случай дольщик может подать заявление судебному приставу на взыскание неустойки по исполнительному листу с застройщика по месту его нахождения. Как только заявление поступит в отдел судебных приставов, дается 3 дня на передачу его исполняющему обязанности лицу. Пристав должен принять исполнительный лист к производству по действующему уставу также в течение 3-х дней.

В последнее время растет число застройщиков, которые выводят свои активы во время судебных заседаний, и дольщик заблаговременно остается ни с чем. В таких случаях даже обращение в службу приставов не приносит положительного результата.

В реальной жизни дольщику придется активно заняться поиском активов застройщика (денежные средства или имущество) и выполнять контроль действий судебных приставов, чтобы взыскать положенные ему деньги.

Мнение эксперта
Захарычев Сергей
Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос
В настоящее время имеет распространение следующий подход к строительству новостроек в РФ: один ЖК = одно юр.лицо. Сразу же после ввода жилого комплекса в эксплуатацию, фирма продает все квартиры и ликвидируется. Поэтому очень важно не затягивать процедуру взыскания неустойки, не накапливать ее до момента подписания акта приема-передачи, а предъявлять претензии застройщику сразу.
Читайте также: что делать, если застройщик не исправляет недостатки в сданной квартире.

Видео: советы как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ:

Оцените статью
Деловой квартал
Добавить комментарий